近日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）制定了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則———珠寶首飾》（以下簡稱《準(zhǔn)則》），以此規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師在相關(guān)投資性房地產(chǎn)及珠寶首飾等新興評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的執(zhí)業(yè)行為。從2010年7月1日起，投資性房地產(chǎn)和珠寶首飾的價值評估將依照新規(guī)定進(jìn)行。

　　據(jù)悉，《指導(dǎo)意見》充分考慮了我國的實(shí)際情況，同時力求與國際接軌，以利于促進(jìn)評估行業(yè)的國際化。《準(zhǔn)則》是國際上首個專門的珠寶首飾評估準(zhǔn)則，是在《珠寶首飾評估指導(dǎo)意見》的基礎(chǔ)上修訂而成的。與原指導(dǎo)意見相比，《準(zhǔn)則》更加突出了珠寶首飾評估的專業(yè)特點(diǎn)。

　　中評協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《指導(dǎo)意見》和《準(zhǔn)則》的發(fā)布，標(biāo)志著我國已建立了包括2項基本準(zhǔn)則、8項具體準(zhǔn)則、2項資產(chǎn)評估指南和6項資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評估準(zhǔn)則體系。

　　新規(guī)定對投資性房產(chǎn)評估影響較大

　　所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的評估對象分成3類，包括已出租的土地使用權(quán)，即企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

　　投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是隨著會計采用公允價值計量模式而在國際范圍內(nèi)逐步發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。2006年，我國新會計準(zhǔn)則發(fā)布后，投資性房地產(chǎn)評估開始成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)之一。目前我國投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)雖然還不普遍，但隨著更多的上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，以及社會公眾對會計信息相關(guān)性要求的提高，此類評估業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間。

　　《指導(dǎo)意見》明確指出，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估主要采用市場法和收益法。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，評估方法的變化，將對上市房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。

　　《指導(dǎo)意見》規(guī)定，運(yùn)用市場法評估時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。運(yùn)用收益法評估時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。

　　此外，資產(chǎn)評估方法的改變，將使上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)估值發(fā)生較大改變。因?yàn)橥恋毓乐档淖兓瘜⒅苯佑绊懮鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，而房企在財務(wù)報告中反映的土地價值往往是購進(jìn)價格，并沒有隨著土地價格的變化而變化。

　　中評協(xié)表示，出臺《指導(dǎo)意見》，就是為了適應(yīng)會計公允價值計量模式的新動向，也更加注重投資性房產(chǎn)評估與會計、審計的銜接。注冊資產(chǎn)評估師在運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，也可以采用符合會計準(zhǔn)則的其他方法。

　　珠寶首飾評估準(zhǔn)則為國際首創(chuàng)

　　珠寶首飾評估是我國資產(chǎn)評估的重要組成部分，也是評估準(zhǔn)則的重要規(guī)范領(lǐng)域?！稖?zhǔn)則》是在《珠寶首飾評估指導(dǎo)意見》的基礎(chǔ)上修訂而成的。與原指導(dǎo)意見相比，《準(zhǔn)則》更加突出了珠寶首飾評估的專業(yè)特點(diǎn)。例如，珠寶首飾評估業(yè)務(wù)需要以珠寶首飾的鑒定分級為基礎(chǔ)，需要評估師具有珠寶鑒定分級相關(guān)知識和經(jīng)驗(yàn)。因此，《準(zhǔn)則》規(guī)定，簽署珠寶首飾評估報告的人員應(yīng)當(dāng)具有中國注冊資產(chǎn)評估師（珠寶）證書。

　　在評估方法的應(yīng)用上，《準(zhǔn)則》明確，注冊資產(chǎn)評估師（珠寶）執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料搜集情況等相關(guān)條件，分析市場法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇評估方法。

　　使用市場法時，應(yīng)當(dāng)明確是否存在公開、活躍的交易市場，是否能夠獲取足夠數(shù)量的可比銷售數(shù)據(jù)，以及數(shù)據(jù)的可靠性；搜集評估對象以往的交易信息、相同或者類似珠寶首飾交易的市場信息；確定若干相同或者類似的珠寶首飾作為參照物，充分考慮其價值因素的可比性；根據(jù)評估對象的具體情況，確定可以作為評估依據(jù)的合適的交易市場；根據(jù)評估對象與參照物之間的區(qū)別，以及市場級別、市場交易條件等因素的差異，對相同或者類似珠寶首飾交易信息及相關(guān)資料進(jìn)行分析調(diào)整。

　　使用成本法時，應(yīng)當(dāng)分析被評估的珠寶首飾是否可以復(fù)制、可以再生產(chǎn)等因素，考慮成本法的適用性；合理確定重置成本的構(gòu)成要素，明確珠寶首飾的重置成本，包括材料成本、制作成本、相關(guān)稅費(fèi)、合理利潤及其他費(fèi)用；恰當(dāng)選擇重置成本的類型，即復(fù)原重置成本和更新重置成本；合理確定實(shí)體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值。

　　使用收益法時，應(yīng)當(dāng)明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續(xù)經(jīng)營活動中，具有獨(dú)立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的評估業(yè)務(wù)；合理確定收益期限，合理預(yù)測未來收益；合理確定折現(xiàn)率；分析租約等法律文件內(nèi)容對被評估對象價值可能具有的影響。

　　此外，在對同一珠寶首飾采用多種評估方法時，應(yīng)當(dāng)對所獲得的各種初步評估結(jié)論進(jìn)行分析，形成合理的評估結(jié)論。

　　《準(zhǔn)則》還要求，注冊資產(chǎn)評估師（珠寶）執(zhí)行珠寶首飾評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》編制評估報告，在評估報告中充分披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

　　中評協(xié)表示，我國的珠寶首飾評估準(zhǔn)則是國際上首個專門的珠寶首飾評估準(zhǔn)則，是我國評估行業(yè)認(rèn)真服務(wù)市場、服務(wù)經(jīng)濟(jì)的重要體現(xiàn)，在規(guī)范我國珠寶首飾評估業(yè)務(wù)的同時，必將對國際層面珠寶首飾評估業(yè)務(wù)的發(fā)展和準(zhǔn)則制定工作產(chǎn)生積極的影響。