房地產(chǎn)信托融資的三種方式

來源: 編輯： 2010/04/30 17:17:03　　字體：大小

　　信托業(yè)在我國現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營模式的特點(diǎn)，也就是說信托從資金來源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來辦事的話，就再也不會出現(xiàn)“廣國投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會受影響，所以說信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。

　　北國投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，

　　一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。

　　二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號文件的精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開發(fā)商自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項(xiàng)目前期融來資金達(dá)到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須開發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來說開發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，這很難達(dá)到30%的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開發(fā)商愿意通過增資擴(kuò)股的方式來吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)是要求開發(fā)商讓出很大一塊利潤。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤，融資應(yīng)不成問題。但問題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤。信托公司恰恰能滿足開發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無意介入房地產(chǎn)開發(fā)，這種信托方式許多開發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。

　　第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國房地產(chǎn)市場上第一個(gè)推出的類似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國歐尚公司簽下40年租約，我們通過信托資金將這一商鋪買下來，每年的租金回報(bào)約1200萬元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6%，信托公司收取一固定的管理費(fèi)用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動性不好，現(xiàn)在既使是柜臺交易也沒有。如果將來能上市流通的話，這將是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國市場，與我們這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國金融市場的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對這一金融產(chǎn)品的前景非?？春?，也希望能有更多的開發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。

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