開(kāi)發(fā)商不斷在成本上作文章，其實(shí)是在轉(zhuǎn)移市場(chǎng)的視線。一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是，你如果認(rèn)為地價(jià)過(guò)高，你可以不參與競(jìng)拍；你如果認(rèn)為政府稅收過(guò)高，你可以退出房地產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)的法則就是優(yōu)勝劣汰，既然承受不了這么高的成本，可以選擇退出。但是，開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇退出，而是拼命爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?，拼命做大，以致每年的富豪榜上前十位至少有七位是開(kāi)發(fā)商。

　　如果用普通商品的制造成本來(lái)看房?jī)r(jià)，絕對(duì)會(huì)陷入一個(gè)誤區(qū)，那就是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少利潤(rùn)。江西等開(kāi)發(fā)商就向市民編制了一個(gè)房?jī)r(jià)成本的童話，其結(jié)果是，開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有暴利，甚至連一般的商品的正常利潤(rùn)都沒(méi)有。

　　2009年7月23日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度”的通知，其中規(guī)定：9月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)網(wǎng)站上分別公示各項(xiàng)商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權(quán)取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)等。

　　結(jié)果呢？肯定是很搞笑的，開(kāi)發(fā)商在虧本賣(mài)樓。一般在市場(chǎng)不好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也不可能虧本賣(mài)樓，更何況2009年是多么火爆的市場(chǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)7個(gè)月大漲，怎么可能虧本呢？要開(kāi)發(fā)商虧本賣(mài)樓，只有一個(gè)前提，那就是房?jī)r(jià)泡沫破滅。否則，在中國(guó)房地產(chǎn)官商勾結(jié)如此嚴(yán)重的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商怎么可能去虧本？

　　新華社報(bào)道說(shuō)，8月31日，南昌市65個(gè)在售樓盤(pán)率先公示了相關(guān)信息。目前已有約百家樓盤(pán)公布了成本價(jià)。然而，令人們感到奇怪的是，根據(jù)公示信息，有約兩成的樓盤(pán)在“虧本銷(xiāo)售”，其公示的房?jī)r(jià)成本高于累計(jì)成交均價(jià)，讓老百姓有些“霧里看花”。 據(jù)南昌市樓盤(pán)公示的信息顯示，出現(xiàn)價(jià)格“虧損”的樓盤(pán)約兩成，既有剛剛開(kāi)盤(pán)不久的新樓盤(pán)，也有開(kāi)發(fā)時(shí)間前后長(zhǎng)達(dá)八年、即將售罄的老樓盤(pán)，而且不乏總建筑面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米的大型樓盤(pán)。恒茂國(guó)際華城、玉河明珠、豐和新城、萬(wàn)科四季花城等樓盤(pán)，成本價(jià)均高過(guò)累計(jì)成交均價(jià)。

　　位于市中心的恒茂國(guó)際華城公示的信息顯示，累計(jì)成交均價(jià)為5803元，成本價(jià)為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新城區(qū)紅谷灘的樓盤(pán)香域尚城，公布的成本價(jià)為5148元，累計(jì)成交均價(jià)3899元，平均每平方米虧1000元以上。信息顯示，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費(fèi)成本約占開(kāi)發(fā)成本的10%。似乎與外界盛傳的房?jī)r(jià)暴利不太相符。

　　很顯然，不是新華社記者不明白，而是為了宣傳的需要，政府、開(kāi)發(fā)商和媒體一起來(lái)忽悠市民。潛臺(tái)詞是：你看開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)暴利，房?jī)r(jià)不可能降了，大家趕緊買(mǎi)吧。初看起來(lái)，也有道理，用普通商品生產(chǎn)成本來(lái)類(lèi)比住宅房?jī)r(jià)成本，偷換了概念，犯了邏輯錯(cuò)誤。房?jī)r(jià)最大的成本，不是老百姓想象中的地價(jià)成本、建安成本和稅費(fèi)成本，而是資金成本，而資金成本恰恰是老百姓無(wú)法算清的。

　　說(shuō)房?jī)r(jià)最大的成本是資金成本，很多人會(huì)說(shuō)，你去看看上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)成本不是很高啊。不是很高說(shuō)對(duì)了，中國(guó)現(xiàn)在是低利率時(shí)代，僅看銀行利息成本肯定不高。但是，中國(guó)房地產(chǎn)從他第一錘的響起，就注定了是一個(gè)金融工具，不僅資金成本低廉，而且杠桿效應(yīng)高達(dá)5.5倍，很多生產(chǎn)過(guò)程中的許多環(huán)節(jié)，都有辦法可以從銀行套取資金。

　　1993年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商自有資金比例一直是35%。什么意思呢？說(shuō)白一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商有35萬(wàn)可以在銀行貸款65萬(wàn)，大約不到兩倍的杠桿效應(yīng)。此外，住宅用地不能抵押貸款，2008年國(guó)務(wù)院重申了這項(xiàng)規(guī)定，被稱(chēng)為房地產(chǎn)的“限貸令”；銀監(jiān)會(huì)也重申對(duì)房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格限制，不符合規(guī)定的不能放貸；證監(jiān)會(huì)也有限制房地產(chǎn)公司上市的相關(guān)規(guī)定。這樣，對(duì)降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，遏制房?jī)r(jià)泡沫起到了積極的作用。

　　然而，2009年元月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議取消了所有限制，明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金比例可以下調(diào)到20%，普通住宅下調(diào)到15%。這是什么概念呢？讓我們來(lái)看看，開(kāi)發(fā)商有15萬(wàn)元，可以在銀行貸款85萬(wàn)元，一下將杠桿效應(yīng)從不到兩倍放大到5.5倍。這樣導(dǎo)致的市場(chǎng)實(shí)際情況是，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，開(kāi)發(fā)商自有資金1000萬(wàn)往往盈利水準(zhǔn)達(dá)到一個(gè)億。試問(wèn)，什么行業(yè)有如此暴利？你去給開(kāi)發(fā)商算土地成本、建安成本、稅費(fèi)成本有什么意義呢？這樣算成本只能起到一個(gè)作用，就是胡弄老百姓。

　　不僅如此，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在政府相關(guān)政策配合下，還不斷可以從銀行套取資金。比方說(shuō)，拿到土地后，用土地重新評(píng)估的價(jià)值抵押貸款；拿到預(yù)售許可證后，用假按揭的手法從銀行套取資金等等。再加上土地兩年沒(méi)有開(kāi)發(fā)由政府收回，也成了一紙空文，容積率可以買(mǎi)通政府官員隨意改動(dòng)，建筑質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一再降低……這種在地方政府壟斷下的房地產(chǎn)市場(chǎng),不僅充斥著掠奪、欺詐和暴利，也充滿了腐敗。

　　所以，成本推高房?jī)r(jià)只是開(kāi)發(fā)商放的一個(gè)煙幕彈，是無(wú)論如何算不清的。房?jī)r(jià)是地方政府、開(kāi)發(fā)商、媒體和一些專(zhuān)家共同開(kāi)動(dòng)中國(guó)的媒體機(jī)器，一起唱漲的。所謂成本，只是利益集團(tuán)內(nèi)部分贓不勻而引發(fā)的相互攻邗，其目的是統(tǒng)一立場(chǎng)，共同掠奪普通百姓。