一、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的會(huì)計(jì)處理

　　土地作為商品，被消費(fèi)的時(shí)間往往很長。受自然條件和生物生長周期的限制，一般對土地的使用時(shí)間至少超過一年。在我國，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民對土地?fù)碛杏谰眯缘氖找鏅?quán)。因此，農(nóng)民通過土地轉(zhuǎn)讓形式直接轉(zhuǎn)讓自已土地產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)，不能像轉(zhuǎn)讓其他商品那樣形成買賣關(guān)系，因?yàn)橥恋氐漠a(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移(特別是土地具有的收益權(quán)不能發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，否則土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)不可避免地導(dǎo)致土地私有化)。在實(shí)際中，對土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的會(huì)計(jì)處理根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)性質(zhì)可分為以下幾種情況：

　　1．按照長期股權(quán)投資來確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)權(quán)交易。

　　若將土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)作為無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓權(quán)按照土地未來經(jīng)濟(jì)收益的折現(xiàn)值或土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的市場價(jià)計(jì)量)按成本法來投資，則賬務(wù)處理為：

　　借：長期股權(quán)投資

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　對于作為投資方的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織，其賬務(wù)處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地

　　　貸：實(shí)收資本——××

　　對于從事土地規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織，它接受到的是作為固定資產(chǎn)的土地經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值，而“實(shí)收資本——××”表明該經(jīng)濟(jì)組織的土地產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)屬于××投資者，同時(shí)按照實(shí)質(zhì)重于形式原則，將土地作為該經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)來處理。

　　若將土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)作為無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓權(quán)按照土地未來經(jīng)濟(jì)收益的折現(xiàn)值或土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易的市場價(jià)計(jì)量)按權(quán)益法來投資，則賬務(wù)處理為：

　　借：長期股權(quán)投資——成本

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織的會(huì)計(jì)處理與成本法下一樣。

　　2．按照經(jīng)營租賃形式來確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)權(quán)交易。

　　在實(shí)際中，農(nóng)民大多厭惡土地經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，特別是土地的自然風(fēng)險(xiǎn)，他們在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，常一次性或分幾次獲得其穩(wěn)定的土地轉(zhuǎn)讓收入，其土地使用權(quán)在實(shí)際中充當(dāng)?shù)盅浩?。由于土地產(chǎn)權(quán)屬于原轉(zhuǎn)讓農(nóng)民，并且土地的壽命是無限的，交易只能是經(jīng)營租賃形式。因此轉(zhuǎn)讓方的會(huì)計(jì)處理為：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　投資方的會(huì)計(jì)處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地——××

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　其中，××代表土地產(chǎn)權(quán)屬于原轉(zhuǎn)讓農(nóng)民。如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，則：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)／其他應(yīng)收款

　　　貸：無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：其他應(yīng)收款

　　投資方相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理為：

　　借：固定資產(chǎn)——土地——××

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)／其他應(yīng)付款

　　借：其他應(yīng)付款

　　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　如果考慮資金的時(shí)間價(jià)值，則交易雙方均將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。

　　如果某經(jīng)濟(jì)組織(譬如房地產(chǎn)公司)改變土地的生產(chǎn)性質(zhì)，此時(shí)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易金額只能作為生產(chǎn)商品房的商品成本。國家應(yīng)該禁止這種斷送土地永久性收益權(quán)的做法。因?yàn)樵谶@種情況下土地很難恢復(fù)適宜種莊稼的土地性能，土地收益權(quán)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移，可能導(dǎo)致土地私有化。對于不具有土地性能或土地性能很差的土地，可以進(jìn)行上述土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易。

　　二、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)交易收益的會(huì)計(jì)處理

　　下面分析農(nóng)民憑借土地轉(zhuǎn)讓權(quán)以投資形式和經(jīng)營租賃形式獲得一定期間收益的會(huì)計(jì)處理。

　　1．按成本法核算農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的投資期間收益。

　　農(nóng)民以不享有該經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營決策權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)人股時(shí)，他們按自己的股份享有該經(jīng)濟(jì)組織一定期間獲得的收益：

　　借：應(yīng)收股利

　　　貸：投資收益——轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　當(dāng)投資方分紅時(shí)可作如下處理：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：應(yīng)收股利

　　如果投資方分的是產(chǎn)品，則按產(chǎn)品市場價(jià)格或合同、契約規(guī)定價(jià)格來確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)品成本，視同購入其商品：

　　借：庫存商品(生活用品)

　　　貸：應(yīng)收股利

　　如果視同購入商品用做自己消費(fèi)，則以“生活用品”作為其會(huì)計(jì)科目；如果打算將來賣出，則使用“庫存商品”科目。由于我國政府免去本應(yīng)該憑借土地政治所有權(quán)征收的農(nóng)業(yè)稅，在年末(一個(gè)會(huì)計(jì)周期)，農(nóng)民常以投資收益作為其家庭凈收入的一部分。農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓權(quán)投資方的會(huì)計(jì)處理為：

　　在宣告發(fā)放紅利時(shí)：

　　借：利潤分配

　　　貸：應(yīng)付股利

　　當(dāng)發(fā)放紅利時(shí)：

　　借：應(yīng)付股利

　　貸：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　如果發(fā)放的是產(chǎn)品，同樣按其產(chǎn)品的市場價(jià)格或合同、契約規(guī)定價(jià)格(若兩者皆存在，按低價(jià)入賬)作視同銷售處理。

　　借：應(yīng)付股利

　　　貸：應(yīng)收賬款

　　同時(shí)：

　　借：應(yīng)收賬款

　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入(忽略農(nóng)業(yè)稅)

　　借：生產(chǎn)成本

　　　貸：庫存商品

　　2．按權(quán)益法核算農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的投資期間收益。

　　農(nóng)民以享有該經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營決策權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)入股時(shí)，他們按自己的股份享有該經(jīng)濟(jì)組織一定期間的損益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)組織盈利時(shí)：

　　借：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整

　　　貸：投資收益

　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)組織虧損時(shí)做相反會(huì)計(jì)處理。如果虧損額大于或等于初始確認(rèn)的“長期股權(quán)投資——成本”的額度，以負(fù)數(shù)或零在會(huì)計(jì)備查賬中登記并注明土地產(chǎn)權(quán)仍屬于原始投資者，待獲利時(shí)沖回該投資成本。當(dāng)農(nóng)民收到投資方分紅時(shí)：

　　借：銀行存款(庫存現(xiàn)金)

　　　貸：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整

　　如果投資方分的是產(chǎn)品，則應(yīng)按產(chǎn)品市場價(jià)格或合同、契約規(guī)定價(jià)格來確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)品成本，視同購入商品。

　　借：庫存商品(生活用品)

　　　貸：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整

　　而投資方的賬務(wù)處理為：宣告發(fā)放紅利以及發(fā)放紅利時(shí)的賬務(wù)處理與上文相同。