如何化解房地產(chǎn)現(xiàn)金流危機(jī)

來源: 李明俊編輯： 2009/07/20 13:52:38　　字體：大小

　　這次金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)帶來的沖擊和深度不夠，加上政府出臺(tái)的各種救市政策和措施，讓房地產(chǎn)行業(yè)在很短時(shí)間內(nèi)就迎來了“小陽春”，從而讓很多面臨生死考驗(yàn)的企業(yè)一下子就緩過氣來，起死回生，這是好事，但從另外一個(gè)角度看，這更是壞事，會(huì)讓很多人很快“好了傷疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做總結(jié)。但對(duì)于聰明的理性的企業(yè)來說，面對(duì)2008-2009房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下的大變局，一定會(huì)認(rèn)真思考，為什么會(huì)出現(xiàn)這次災(zāi)難？表面上看是外部金融危機(jī)引致，但深層次的原因到底是什么？相同的錯(cuò)誤以后會(huì)不會(huì)重演？如何回避與化解？

　　這次危機(jī)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的直接沖擊就是現(xiàn)金流出現(xiàn)危機(jī)。特別是2007年前高價(jià)拿地的公司，現(xiàn)金流普遍緊張甚至可用岌岌可危來形容。其中個(gè)由，從深圳智慧源管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)多年提供財(cái)稅咨詢的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，我認(rèn)為主要由以下原因構(gòu)成：

　　一、盲目沖動(dòng)造成戰(zhàn)略失衡

　　2004-2007年，中國(guó)房地產(chǎn)極速升溫，短期內(nèi)現(xiàn)金鼓脹起來的部分企業(yè)常會(huì)被新的商機(jī)沖昏頭腦，連一些平時(shí)很冷靜的企業(yè)也經(jīng)不住誘惑，甚至主業(yè)與房地產(chǎn)根本不搭界的企業(yè)也要進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域分一杯羹。造成“天價(jià)地王”不斷涌現(xiàn)。戰(zhàn)略失衡，財(cái)務(wù)杠桿失去節(jié)制，這是造成現(xiàn)金流危機(jī)的最主要原因。

　　二、過分求快求大

　　有的企業(yè)家貪快求大，無視企業(yè)自身的承受力。一個(gè)企業(yè)除非能不受限制地從企業(yè)外部獲得現(xiàn)金支持，否則業(yè)務(wù)增長(zhǎng)是直接受到企業(yè)自身現(xiàn)金流制約的（更別忘了，銀行家和風(fēng)險(xiǎn)投資家都是會(huì)做錦上添花的事，沒有人會(huì)雪中送碳的）。前兩年，很多地產(chǎn)企業(yè)想著上市融資，融了資就去圈地，融了地再去增發(fā)，有的人還未上市就提前透支上市的錢，一旦上市不能成功，就會(huì)面臨很尷尬的境地。從財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)來說，企業(yè)必須計(jì)算年最大增長(zhǎng)率是多少？每百元銷售額需要多少元現(xiàn)金支持？每百元銷售額為企業(yè)產(chǎn)生多少元現(xiàn)金流嗎？若要提高增長(zhǎng)速度一倍，現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)的要求是多少等等問題。能否清晰地回答這類問題，反映了企業(yè)家是否真正把握了影響企業(yè)成長(zhǎng)速度的內(nèi)在要素。

　　三、缺乏科學(xué)的投資決策

　　“面粉貴過面包”現(xiàn)象的出現(xiàn)說明企業(yè)拿地時(shí)缺乏科學(xué)的投資決策機(jī)制。記得2007年8月我在一次“老板如何管財(cái)務(wù)”的培訓(xùn)講座中談到如何在拿地前建立數(shù)學(xué)模型，以計(jì)算舉牌次數(shù)、保利點(diǎn)、保本點(diǎn)時(shí)，被一香港地產(chǎn)上市公司老總打斷，言：“老師，你這是理論上的，不管用。我告訴你，我在舉牌時(shí)心里只想著一件事，摘到牌就是勝利。我心里很清楚我摘到牌后我其實(shí)沒有錢付清地價(jià)，但罰款的錢我已經(jīng)準(zhǔn)備好了。”后在2008年再次與該老總相遇時(shí)聊起此事，不勝欷噓。該公司正是在2007年高價(jià)拿了幾塊“地王”，導(dǎo)致股票市值跌破凈資產(chǎn)值，損失慘重。

　　如再總結(jié)一下，造成以上三個(gè)原因的原因又是什么呢，我們分析，主要又是以下兩個(gè)原因造成的：

　　一、房地產(chǎn)公司老板大都不懂財(cái)務(wù)知識(shí)

　　有許多房地產(chǎn)公司老板對(duì)財(cái)務(wù)一知半解，甚至連會(huì)計(jì)報(bào)表都看不懂?；蛘咧涣?xí)慣看利潤(rùn)表，資產(chǎn)負(fù)債表看得稀里糊涂，現(xiàn)金流量表更是和“天書”一樣，壓根就看不懂。而現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，現(xiàn)金流量表可以清楚地說明企業(yè)現(xiàn)在的現(xiàn)金狀況、現(xiàn)金的使用去向和來源等。許多企業(yè)家在破產(chǎn)時(shí)，還自信自己的企業(yè)是成功的、業(yè)務(wù)是上升的，但就是不能明白為何缺現(xiàn)金流，為何“死的不明不白”（詳見博文：“老板，不要上了財(cái)務(wù)報(bào)表的當(dāng)）。

　　二、中高層管理者也普遍缺乏財(cái)務(wù)知識(shí)，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)聲音太弱

　　房地產(chǎn)公司非財(cái)務(wù)的中高層管理者大都是理工科背景，普遍缺乏財(cái)務(wù)知識(shí)。在很多民營(yíng)企業(yè)，老板可以說是一言堂，如老板被興奮沖昏頭腦，總經(jīng)理操盤手當(dāng)然更樂于投資。由于房地產(chǎn)公司屬專業(yè)化公司，財(cái)務(wù)通常又相對(duì)較弱，在公司地位不高，排名通?？亢?，所以在決策時(shí)的聲音通常都較小，就不可能發(fā)揮財(cái)務(wù)應(yīng)有的制衡作用（詳見博文“淺議金融危機(jī)下房地產(chǎn)公司財(cái)稅管理）。

　　怎么辦呢，對(duì)策當(dāng)然是從老板開始，帶著非財(cái)務(wù)人員一起補(bǔ)財(cái)務(wù)課，同時(shí)要充實(shí)財(cái)務(wù)力量，提升財(cái)務(wù)地位，傾聽財(cái)務(wù)聲音。但說起來容易做起來難，要讓“一雙扛慣了槍的手去拿繡花針”，談何容易。深圳智慧源公司為了讓服務(wù)的房地產(chǎn)公司的老板和非財(cái)務(wù)的高管能“看到數(shù)字不頭大”，確實(shí)費(fèi)了不少腦筋。現(xiàn)將我們的經(jīng)驗(yàn)和大家分享一下：

　　我們花了一年的時(shí)間，將HP商學(xué)院的“企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理沙盤”進(jìn)行改版，將之“房地產(chǎn)化”，開發(fā)了國(guó)內(nèi)第一套房地產(chǎn)現(xiàn)金流及運(yùn)營(yíng)管理模擬培訓(xùn)沙盤，通過模擬從土地招投標(biāo)，至建設(shè)銷售、財(cái)務(wù)成果總結(jié)的全過程，以活潑、生動(dòng)、直觀的形式，有效再現(xiàn)了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)，通過體驗(yàn)式學(xué)習(xí)，讓參與者充分感知“現(xiàn)金為王”的理念，體驗(yàn)現(xiàn)金流危機(jī)產(chǎn)生的深層次原因及化解之道。這其中，涉及到的知識(shí)點(diǎn)有：戰(zhàn)略管理、全面預(yù)算管理、投融資決策、財(cái)務(wù)報(bào)表編制與分析、稅務(wù)籌劃、公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等。這個(gè)沙盤開發(fā)出來后，我們?cè)谑业禺a(chǎn)公司做了嘗試性的運(yùn)用，由于形式直觀、生動(dòng)，體驗(yàn)式教學(xué)，每次培訓(xùn)反響熱烈，受到學(xué)員的普遍好評(píng)。參訓(xùn)學(xué)員參訓(xùn)后均被要求自我總結(jié)與得失點(diǎn)評(píng)。下面就是他們提煉的也是我們提倡的關(guān)于化解現(xiàn)金流危機(jī)的應(yīng)對(duì)策略：

　?。ㄒ唬┙⑽C(jī)意識(shí)

　　1. 平日居安思危。

　　2. 平時(shí)多申請(qǐng)融資額度，拓展新的融資渠道，防范未然。

　　3. 建立財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警制度，設(shè)立科學(xué)的預(yù)警指標(biāo)。

　　（二）預(yù)防重于處理

　　1. 事先做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，提高全面預(yù)算管理水平，做好營(yíng)運(yùn)計(jì)劃。

　　2. 定期召開會(huì)議檢討預(yù)算與實(shí)際發(fā)生金額差異之所在，包括：

　　(1) 資金調(diào)度結(jié)果。

　　(2) 資金成本結(jié)構(gòu)。

　　(3) 支付利息計(jì)劃。

　　(4) 營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)。

　　3. 建立有效的內(nèi)控內(nèi)稽制度。