【問(wèn)題】

　　我公司取得一整塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，考慮到進(jìn)度等因素，對(duì)整個(gè)地塊分兩批申請(qǐng)了規(guī)劃許可證、兩次招投標(biāo)，選擇了兩家施工單位分批開(kāi)工，同時(shí)竣工交房。其他，如土地轉(zhuǎn)讓金、基礎(chǔ)配套費(fèi)用等都不分批，一個(gè)合同。請(qǐng)問(wèn)：我們公司這種情況，成本核算是應(yīng)該整體核算一個(gè)單位成本，還是分成兩期核算兩個(gè)單位成本？如果分兩個(gè)單位成本，只有一個(gè)合同的費(fèi)用如何劃分，借款利息、開(kāi)發(fā)費(fèi)用呢？

　　【解答】

　　第一個(gè)問(wèn)題是首先明確開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的問(wèn)題。

　　我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。會(huì)計(jì)核算的一般要求為：

　?、僖话愕拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。即貴公司兩批《規(guī)劃許可證》可以確定為兩個(gè)成本核算對(duì)象，但這是基本的成本核算單位，在每一個(gè)成本核算對(duì)象下還需要按照具體的項(xiàng)目性質(zhì)例如住宅、地商、獨(dú)立商鋪等設(shè)置具體的成本核算對(duì)象進(jìn)行項(xiàng)目分類核算。

　?、谕婚_(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目，開(kāi)、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　③對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。

　　成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

　　另外，成本對(duì)象不一定有獨(dú)立的成本預(yù)算，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）將計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則歸納為可否銷(xiāo)售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則六原則，應(yīng)當(dāng)說(shuō)更具有可操作性，當(dāng)然企業(yè)有選擇以什么原則或方式合理地確定計(jì)稅成本對(duì)象的權(quán)利，但是應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工之前報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

　　第二個(gè)問(wèn)題是共同成本分?jǐn)倖?wèn)題。

　　《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十九條規(guī)定，企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象（例如貴公司的土地出讓金、配套費(fèi)等），具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

　?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

　　1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

　　2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

　　期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

　?。ǘ┙ㄖ娣e法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

　　1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

　　2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

　　（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

　?。ㄋ模╊A(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

　　第三十條規(guī)定，企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

　?。ㄒ唬┩恋爻杀?，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　　土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。

　　（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

　?。ㄈ┙杩钯M(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

　?。ㄋ模┢渌杀卷?xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

　　據(jù)此可以確定，貴公司的土地成本投入應(yīng)當(dāng)按照兩個(gè)成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行分配，借款費(fèi)用利息按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配在兩個(gè)成本對(duì)象之間進(jìn)行分配。

　　兩個(gè)成本對(duì)象之間一次分配后，每個(gè)成本項(xiàng)目匯總金額還需要在各自的具體成本核算單位例如各樓號(hào)、住宅、商鋪等之間進(jìn)行明細(xì)分類核算。