為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知精神，結(jié)合我省實際情況，現(xiàn)制定實施方案如下：

　　一、指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基本原則

　?。ㄒ唬┻M(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我省實際情況的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和消費熱點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

　?。ǘ┥罨擎?zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

　?。ㄈ┥罨擎?zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家和省統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，各地市縣分別決策，因地制宜，制訂方案，根據(jù)本地財政和單位的經(jīng)濟(jì)承受能力，積極穩(wěn)妥，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負(fù)擔(dān)；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

　　二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

　?。ㄋ模?998年12月31日停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。

　?。ㄎ澹┩Ｖ棺》繉嵨锓峙浜?，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地市縣，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補(bǔ)貼。

　?。┳》垦a(bǔ)貼的形式，實行國家統(tǒng)一政策目標(biāo)，各地分別實施的原則。各地市縣根據(jù)本地實際情況對新方案實施前參加工作的無房職工和住房面積未達(dá)標(biāo)的職工，采取一次性補(bǔ)貼或按月補(bǔ)貼；對新方案實施后參加工作的職工，采取按月補(bǔ)貼。按月補(bǔ)貼可以在一定年限內(nèi)（20年至25年）逐月發(fā)放住房補(bǔ)貼，計入個人賬戶；按職工工資的一定比例，可以提高住房公積金繳交率，作為住房補(bǔ)貼，比照住房公積金的辦法進(jìn)行管理。繳交年限原則上按職工工作年限（公積金繳交年限）測定，職工個人繳交率要確定一個合適的比例，不能定得太高。

　　住房補(bǔ)貼的具體辦法，由各行署、市、縣政府根據(jù)本地實際情況制定，報省政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　?。ㄆ撸┳龊眯屡f住房政策過渡時期的銜接工作。對本方案實施前已經(jīng)開工，1999年底前竣工的住房，既可按《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）的規(guī)定，向個人出售，也可按《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）規(guī)定的辦法，向個人出售。在新舊住房政策過渡時期，夫婦雙方不準(zhǔn)一個按老辦法購房，一個按新辦法領(lǐng)取住房補(bǔ)貼。

　　三、全面推行和不斷完善住房公積金制度

　?。ò耍嵭凶》抗e金制度，是城鎮(zhèn)住房制度改革的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到房改工作的成敗，必須進(jìn)一步全面推進(jìn)。住房公積金是住房分配貨幣化的一種形式，是職工及其所在單位按規(guī)定繳存的具有保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有，職工離退休時本息余額一次結(jié)清退還職工本人。

　?。ň牛└鞯厥锌h住房制度改革委員會由政府主要領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門、單位代表組成，是住房公積金管理的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)構(gòu)。住房公積金管理機(jī)構(gòu)（住房資金管理中心、住房公積金管理中心）是當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)設(shè)立、依法管理住房公積金的獨立事業(yè)單位。管理中心受當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會的直接領(lǐng)導(dǎo)，不以盈利為目的，實行獨立核算。管理中心負(fù)責(zé)公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作，執(zhí)行住房制度改革委員會決定的有關(guān)事宜。

　?。ㄊ┧械厥锌h以及沒有建立住房公積金制度的企事業(yè)單位（包括國有、集體、股份、私營和外商投資企業(yè)）都應(yīng)該建立住房公積金制度。到1999年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于5％，有條件的地區(qū)可適當(dāng)提高，職工個人可提高到6％，單位可提高到8％以上。要建立健全職工個人住房公積金賬戶，建立職工個人公積金對賬制度，并定期公布上一年度住房公積金的歸集、使用情況，接受社會監(jiān)督。對個別暫有困難的單位，經(jīng)職工代表大會討論通過，經(jīng)縣以上住房制度改革委員會批準(zhǔn)可暫緩繳交；繳交率也可適當(dāng)降低一些，待經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)后再調(diào)整過來。要進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率，繼續(xù)按照“房委員會決策，中心運作，銀行專戶，財政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)住房公積金管理工作。

　　四、繼續(xù)推進(jìn)公有住房租金改革

　?。ㄊ唬├^續(xù)推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，要與提高職工工資相結(jié)合。1999年全省公有住房租金，每平方米使用面積要在目前全省平均1.00元的基礎(chǔ)上，上調(diào)20％，達(dá)到1.20元左右。有條件的大中城市，可以適當(dāng)提高。到2000年，公有住房租金要達(dá)到占雙職工家庭平均工資收入的10％，有條件的地方可爭取達(dá)到15％。

　?。ㄊ┳饨鹛岣吆髮彝ゴ_有困難的社會救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各地可根據(jù)實際情況進(jìn)一步完善減免政策，對建國前參加革命的老同志仍執(zhí)行有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　五、進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作，培育和規(guī)范住房交易市場

　?。ㄊ┘哟罅Χ冗M(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作。從1999年1月1日起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實行成本價，并與經(jīng)濟(jì)適用住房房價相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。

　　校園內(nèi)不能分割和封閉管理的住房不能出售。教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。

　?。ㄊ模┮?guī)范出售價格。各地出售現(xiàn)有公有住房的成本價按《黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住房制度改革委員會辦公室關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革有關(guān)問題的意見的通知》（黑政辦發(fā)〔1997〕30號）規(guī)定確定。工齡折扣調(diào)整為每平方米建筑面積、每年、每人5.00元；一次付款折扣調(diào)整為15％。購買現(xiàn)已住用的公有住房折扣率及地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)備等調(diào)節(jié)系數(shù)，各地可根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）精神自行確定。

　?。ㄊ澹┕凶》砍鍪凼杖耄凑铡敖y(tǒng)一管理、專戶存儲、權(quán)屬不變、定向使用”的原則進(jìn)行管理。公有住房出售收入，劃出25％作為共用部位、共用設(shè)施的維修基金后，必須全額存入當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)卣_定的銀行開設(shè)的公有住房出售收入單位專戶，納入單位住房基金，用于本單位職工住房建設(shè)和住房制度改革，地方所屬的直管住房出售收入，可由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌安排，用于住房建設(shè)和住房制度改革。

　?。ㄊ┕凶》砍鍪凼杖氡仨殞？顚Ｓ?，售房單位使用售房收入時要編制公有住房出售收入使用計劃，報當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镂瘑T會審批后，才能辦理撥付手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)，售房單位不得動用。

　　（十七）建立共用部位和共用設(shè)施維修基金。從公有住房出售收入中劃出25％作為共用部位和共用設(shè)施的維修基金，存入當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的專戶，專項用于共用部位和共用設(shè)施的維修。

　?。ㄊ耍└鞯厥锌h房地產(chǎn)行政主管部門要組織對城鎮(zhèn)居民住房狀況進(jìn)行認(rèn)真普查，建立個人住房檔案，并會同紀(jì)檢、監(jiān)察等部門清查和糾正住房制度改革過程中的違法違規(guī)行為。要在先行試點的基礎(chǔ)上，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，積極穩(wěn)妥地開放已購住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的二級交易市場。上市交易綜合稅款征收率按5％交納；交易服務(wù)手續(xù)費按0.5％交納。具體辦法由省物價局、地稅局、建委、土地局、財政廳、住房制度改革委員會辦公室制定。

　　六、建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系

　　（十九）對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；其他家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房或購買租賃市場價商品住房。住房供應(yīng)具體辦法，由各行署、市、縣政府制定。

　?。ǘ┱{(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費，切實降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購買住房。

　　（二十一）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。具體標(biāo)準(zhǔn)由行署、市、縣政府制定。

　?。ǘ┵徺I經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由行署、市、縣政府制定。

　　七、采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

　　（二十三）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

　?。ǘ模└鞯厥锌h可以從本地實際出發(fā)，制定對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大力降低征地拆遷費用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。

　　（二十五）經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。

　　（二十六）在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

　?。ǘ撸┩晟谱≌^(qū)的竣工驗收制度，推行住房質(zhì)量保證書制度、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險制度，提高住房工程質(zhì)量。

　?。ǘ耍┙?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。應(yīng)加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，大力推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產(chǎn)供應(yīng)方式。

　　八、發(fā)展住房金融

　?。ǘ牛U(kuò)大個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個人住房貸款的貸款期限。

　　（三十）對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實行指導(dǎo)性計劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

　　（三十一）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全。

　?。ㄈ┓e極開展住房政策性抵押貸款，各地市縣要依據(jù)《黑龍江省職工購買住房政策性抵押貸款暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定制定實施細(xì)則。要調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。

　?。ㄈ┌l(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化手續(xù)，提高服務(wù)效率。

　　九、加強(qiáng)住房物業(yè)管理

　?。ㄈ模┘涌旄母铿F(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

　?。ㄈ澹┘訌?qiáng)住房的維修管理，抓好文明小區(qū)建設(shè)，努力為居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向用戶提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)，切實減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)和社會化的房屋維修服務(wù)，促進(jìn)管理水平的提高。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。

　　十、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證房改的順利實施

　?。ㄈ撸└餍惺稹⑹?、縣政府要切實加強(qiáng)對城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各地可根據(jù)本方案精神，結(jié)合本地區(qū)實際制定具體的實施細(xì)則，報經(jīng)省政府批準(zhǔn)后實施。

　　除鐵路、電力系統(tǒng)外，中省直單位都應(yīng)執(zhí)行所在地政府的房改統(tǒng)一規(guī)定。

　　（三十八）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好宣傳工作，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民住房觀念，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實施。

　?。ㄈ牛﹪?yán)肅紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對違反《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）精神，繼續(xù)實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，變相增加住房補(bǔ)貼，用成本價或低于成本價超標(biāo)出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監(jiān)察部門要認(rèn)真查處，從嚴(yán)處理。

　　本方案自發(fā)布之日起實施。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本方案不一致的，一律以本方案為準(zhǔn)。