開發(fā)區(qū)各單位：

　　中國(guó)人民銀行天津市塘沽分行擬訂的《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》已經(jīng)由中國(guó)人民銀行天津市分行和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)通過(guò)，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

　　天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了加強(qiáng)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)抵押貸款的管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《借款合同條例》和《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　房地產(chǎn)抵押貸款是指抵押人（借款人）向抵押權(quán)人（貸款人）提供房地產(chǎn)作為按期歸還貸款的擔(dān)保，在抵押人不能按期還款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置該抵押物，并優(yōu)先得到償還的借款方式。

　　第三條　凡開發(fā)區(qū)內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)，同開發(fā)區(qū)內(nèi)具有法人資格，并在區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)開立帳戶的國(guó)營(yíng)企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)和事業(yè)單位簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，均應(yīng)依照本辦法辦理。

　　第四條　已作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但超過(guò)償還抵押貸款數(shù)額的，超過(guò)部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍。

　　第二章　抵押物

　　第五條　抵押物是由抵押人（借款人）提供的，并經(jīng)抵押權(quán)人（貸款人）認(rèn)可的作為擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。

　　第六條　下列范圍的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán)：

　?。ㄒ唬┮婪ǘǔ绦?，經(jīng)有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得的并在有效使用期限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；

　　（二）已領(lǐng)得房屋所有權(quán)證，且無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)；

　?。ㄈ┮勒沼嘘P(guān)規(guī)定簽訂了房屋買賣合同并已付清預(yù)購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)房產(chǎn)；

　?。ㄋ模┮迅肚宓滟M(fèi)，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后取得的房產(chǎn)典權(quán)。

　　第七條　下列房產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：

　?。ㄒ唬┞毠に奚?、食堂、學(xué)校、幼兒園等生活福利設(shè)施；

　?。ǘ┕彩聵I(yè)單位和行政機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)；

　?。ㄈ┧袡?quán)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)；

　?。ㄋ模┍灰婪ú榉?、扣押或采取其他保全措施的房產(chǎn)；

　　（五）其它依法不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)。

　　第八條　以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的：

　?。ㄒ唬┎坏眠`背有關(guān)土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定及該土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定；

　?。ǘ?yīng)連同地上房屋及其他附著物同時(shí)抵押；

　?。ㄈ┑盅汉贤炗喓笤诘盅旱貕K上新建的建筑房屋或其他附著物，均為抵押物的一部分。

　　第九條　以房屋設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)連同該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

　　以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)按抵押房產(chǎn)面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場(chǎng)地共用部分）中所占份額的土地使用權(quán)，與房產(chǎn)同時(shí)作價(jià)抵押。

　　第十條　以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)書面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)事先取得其他共有人的書面同意。

　　第十一條　內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資證實(shí)各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)。

　　第十二條　外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，須經(jīng)企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)書面批準(zhǔn)，所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過(guò)企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限。

　　第十三條　國(guó)營(yíng)企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

　　第十四條　凡用銀行信用貸款購(gòu)置的房地產(chǎn)，在沒(méi)有還清貸款之前，如將該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須經(jīng)原貸款銀行同意，方可進(jìn)行抵押。

　　第十五條　抵押人以其已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)將租賃情況如實(shí)告知擬接受抵押的當(dāng)事人，并書面通知承租人。如抵押合同中有涉及承租人權(quán)益者，須事先經(jīng)承租人書面同意后方可簽訂。抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　第十六條　以房地產(chǎn)價(jià)值中未設(shè)置抵押權(quán)的部分設(shè)定抵押時(shí)，抵押人應(yīng)事先將已作抵押的狀況告知擬接受抵押的當(dāng)事人。

　　第三章　抵押貸款的申請(qǐng)

　　第十七條　抵押人申請(qǐng)貸款時(shí)須向貸款的金融機(jī)構(gòu)提交下列書面文件：

　?。ㄒ唬┑盅嘿J款申請(qǐng)書；

　　（二）法人資格證明文件；

　?。ㄈ┑盅簶?biāo)的物的規(guī)格、數(shù)量、原值、凈值、現(xiàn)狀、附屬設(shè)施及裝修情況等的書面說(shuō)明；

　?。ㄋ模?duì)抵押標(biāo)的物擁有規(guī)定權(quán)利的證明文件；

　?。ㄎ澹┑盅簶?biāo)的物共有情況，設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利的情況及他項(xiàng)權(quán)利共有人同意辦理抵押的經(jīng)過(guò)公證的書面材料；

　　（六）企業(yè)管理機(jī)構(gòu)同意以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的文件；

　　（七）抵押標(biāo)的物參加保險(xiǎn)的情況及保險(xiǎn)金額、投保期限、保險(xiǎn)險(xiǎn)別的書面說(shuō)明；

　?。ò耍┑盅簷?quán)人認(rèn)為必要的其他文件。

　　第十八條　金融機(jī)構(gòu)在接到上述文件后，應(yīng)當(dāng)審查文件的真實(shí)性、合法性、核實(shí)抵押標(biāo)的物狀況是否與抵押人提供的書面說(shuō)明相符合，調(diào)查抵押標(biāo)的物有無(wú)權(quán)屬權(quán)益糾紛，調(diào)查抵押人的信譽(yù)情況、經(jīng)營(yíng)狀況及還貸能力。審查抵押標(biāo)的物的價(jià)格評(píng)估報(bào)告，對(duì)拍賣市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　第四章　抵押率

　　第十九條　抵押率是指貸款額與抵押物作價(jià)現(xiàn)額的比例。

　　第二十條　抵押貸款的最高金額應(yīng)低于抵押標(biāo)的物凈值的70％。若抵押人要求按市場(chǎng)價(jià)格抵押標(biāo)的物，則應(yīng)向抵押權(quán)人提交持有合法證件的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估員作出的價(jià)格評(píng)估報(bào)告，憑此報(bào)告在評(píng)估價(jià)格的60％以下確定貸款金額。

　　第五章　抵押貸款合同

　　第二十一條　簽訂抵押貸款合同必須采取書面形式，抵押貸款合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┑盅喝恕⒌盅簷?quán)人的名稱、住所，抵押人的開戶金融機(jī)構(gòu)及帳戶；

　?。ǘ┑盅嘿J款的金額、用途、期限、利率、支付方式、歸還本息方法；

　?。ㄈ┑盅簶?biāo)的物的名稱、地點(diǎn)、四至、面積及標(biāo)的物權(quán)屬證件號(hào)碼、有效使用日期；

　?。ㄋ模┑盅郝剩?/p>

　?。ㄎ澹┑盅簶?biāo)的物的歸還方式；

　?。┑盅簶?biāo)的物的占管人、占管方式、占管責(zé)任以及意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；

　?。ò耍┑盅簶?biāo)的物投保的險(xiǎn)種、險(xiǎn)別及賠償方式；

　　（九）其他約定事項(xiàng)；

　　（十）簽約日期、地點(diǎn)。

　　第二十二條　抵押貸款期限：流動(dòng)資金貸款最長(zhǎng)不超過(guò)一年，固定資產(chǎn)貸款最長(zhǎng)不超過(guò)十年，貸款要按期歸還，不得展期。

　　第二十三條　抵押貸款利率及結(jié)算方式分別按照銀行同檔次流動(dòng)資金或固定資產(chǎn)貸款利率及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條　抵押貸款合同中未約定的事項(xiàng)按《借款合同條例》和銀行的有關(guān)貸款的規(guī)定辦理。

　　第六章　抵押登記

　　第二十五條　抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十日內(nèi)，一起向開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)抵押登記，也可委托代理人申請(qǐng)抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無(wú)效。

　　第二十六條　申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理部門分別交驗(yàn)下列文件：

　?。ㄒ唬斗康禺a(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》；

　?。ǘ斗康禺a(chǎn)抵押合同》正本；

　　（三）《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書；

　　（四）申請(qǐng)人或代理人的資格證明；

　　（五）國(guó)有資產(chǎn)管理部門，企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機(jī)構(gòu)的同意設(shè)定抵押權(quán)的文件，在中國(guó)注冊(cè)的會(huì)計(jì)師驗(yàn)資報(bào)告及其他必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。

　　第二十七條　開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)的全部文件后十日內(nèi)辦完《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》等權(quán)屬證書的審核注冊(cè)手續(xù)，審核無(wú)誤后，核發(fā)載明抵押權(quán)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

　　《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持留；經(jīng)注冊(cè)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》等權(quán)屬證書由抵押人保管。

　　第二十八條　當(dāng)事人一方因不可抗力或其他原因要求變更或解除抵押貸款合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方。變更或解除合同的通知或協(xié)議，必須采用書面形式，協(xié)議未達(dá)成之前，原合同仍然有效。合同變更或解除后，除依法可以免除責(zé)任外，有責(zé)任的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。

　　第二十九條　抵押合同雙方應(yīng)自合同的變更或解除之日起十五日內(nèi)一起向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理變更或注銷登記手續(xù)。

　　抵押合同因履行完畢而終止時(shí)，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自終止之日起十五日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

　　第七章　抵押標(biāo)的物的占管

　　第三十條　抵押人應(yīng)維護(hù)其所占管抵押標(biāo)的物的安全完整，抵押權(quán)人有權(quán)隨時(shí)檢查由對(duì)方占管的抵押標(biāo)的物。

　　第三十一條　抵押有效期內(nèi)，抵押人對(duì)抵押標(biāo)的物保留使用權(quán)和受益權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修和保養(yǎng)的義務(wù)，以達(dá)到保值的目的，抵押期間抵押標(biāo)的物發(fā)生損壞、滅失而造成貶值的責(zé)任由抵押人承擔(dān)。

　　第三十二條　抵押期間抵押權(quán)人對(duì)抵押標(biāo)的物的使用和處置有監(jiān)督控制權(quán)，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人在此期間作出的一切權(quán)屬處置均屬無(wú)效。

　　第三十三條　抵押人出租、遷移其所占管的抵押標(biāo)的物，應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意。

　　第三十四條　抵押房產(chǎn)依約需要保險(xiǎn)的，應(yīng)由抵押人向保險(xiǎn)公司投保。在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，并?jīng)由抵押保險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將保險(xiǎn)單交給抵押權(quán)人。

　　第八章　抵押物的處置

　　第三十五條　有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押物；

　?。ㄒ唬┑盅嘿J款合同期限屆滿，抵押人未依約償還貸款本息的；

　?。ǘ┑盅喝吮恍娼馍⒒蚱飘a(chǎn)的。

　　第三十六條　抵押物的處置采用拍賣形式。抵押標(biāo)的物的拍賣由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指定的部門進(jìn)行。

　　第三十七條　在拍賣成交前，遇有下列情況之一的可終止拍賣：

　?。ㄒ唬┮虻盅何锼袡?quán)爭(zhēng)議而提起訴訟的；

　?。ǘ┑盅簷?quán)人有請(qǐng)求終止拍賣的；

　?。ㄈ┑盅喝双@得償還貸款本息的價(jià)款而申請(qǐng)終止拍賣的。

　　第三十八條　拍賣抵押物所獲價(jià)款依下列順序和原則分配：

　?。ㄒ唬┛鄢c抵押物有關(guān)的稅款；

　?。ǘ┲Ц杜馁u費(fèi)用和處理抵押物的其他費(fèi)用；

　?。ㄈ﹥斶€抵押人所欠貸款本息及罰息。

　　價(jià)款不足償還貸款本息時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索；價(jià)款償還貸款本息有余的，應(yīng)退還抵押人。

　　同一房地產(chǎn)有若干抵押權(quán)人的，其優(yōu)先受償順序以在房地產(chǎn)管理部門抵押登記順序?yàn)闇?zhǔn)。

　　第三十九條　抵押標(biāo)的物拍賣無(wú)人購(gòu)買時(shí)，可采取下列方式處理：

　?。ㄒ唬┑盅弘p方協(xié)商將抵押標(biāo)的物權(quán)屬移交抵押權(quán)人，并辦理抵押標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；

　?。ǘ?duì)合同規(guī)定的替補(bǔ)抵押標(biāo)的物進(jìn)行拍賣；

　?。ㄈ╇p方協(xié)商的其他辦法。

　　第四十條　依法處置抵押物時(shí)，抵押權(quán)人不承擔(dān)有關(guān)生產(chǎn)及人員安置等責(zé)任。

　　第九章　違約責(zé)任

　　第四十一條　抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭(zhēng)議、查封、扣壓或已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押權(quán)等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔(dān)責(zé)任。

　　第四十二條　由抵押人占管的抵押物發(fā)生毀損，保險(xiǎn)公司依法不予賠償?shù)?，抵押?quán)人有權(quán)要求抵押人提供其他相應(yīng)的抵押物。

　　第四十三條　抵押人如未按合同規(guī)定的用途使用借款，抵押權(quán)人有權(quán)提前收回部分或全部貸款，加收罰息及采取其他信貸制裁措施。

　　第四十四條　抵押人到期不能償還借款，抵押權(quán)人有權(quán)按銀行規(guī)定加收罰息并扣收貸款。

　　第四十五條　抵押貸款合同當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議不能協(xié)商解決時(shí)，任何一方均可向合同管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解、仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

　　第十章　附則

　　第四十六條　對(duì)個(gè)體工商戶的抵押貸款可參照本辦法辦理。

　　第四十七條　本辦法自公布之日起施行。