第一章　總則

　　第一條　為了繁榮開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)商品房產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序，保障商品房產(chǎn)交易各方的合法權(quán)益，根據(jù)《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》，制定本細(xì)則。

　　第二條　本細(xì)則中所稱的商品房產(chǎn)交易包括：商品房產(chǎn)買賣，商品房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，商品房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，商品房產(chǎn)抵押、拍賣以及商品房產(chǎn)租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　不經(jīng)過開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)交易市場(chǎng)所進(jìn)行的商品房產(chǎn)交易，一律視為非法交易。

　　第三條　開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門所屬房產(chǎn)交易所，執(zhí)行政府職能，對(duì)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行管理。

　　第四條　商品房產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的主要內(nèi)容包括

　　1.運(yùn)用行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段對(duì)從事商品房產(chǎn)交易的企業(yè)、單位和個(gè)人，在商品房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、質(zhì)量等級(jí)鑒定、交易合同監(jiān)審、繳納各種稅費(fèi)以及糾紛仲裁調(diào)解等方面實(shí)行管理。

　　2.及時(shí)公布市場(chǎng)商品房產(chǎn)買賣、租賃最高與最低的限價(jià)。對(duì)于一切為謀求超額利潤(rùn)而任意抬高或壓低房?jī)r(jià)、欺行霸市、瞞價(jià)偷稅、倒買倒賣、黑市交易等違法活動(dòng)，堅(jiān)決予以打擊、取締。

　　3.為供需雙方提供信息、疏通渠道、牽線搭橋，定期組織各種市場(chǎng)交流活動(dòng)以及進(jìn)行有關(guān)房產(chǎn)的法律、政策咨詢，承擔(dān)房產(chǎn)交易和經(jīng)營(yíng)管理的委托代理業(yè)務(wù)。

　　第五條　面向國(guó)外銷售的商品房產(chǎn)，可以委托經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門進(jìn)行資格審查批準(zhǔn)的國(guó)外房地產(chǎn)商在國(guó)外開展代銷業(yè)務(wù)。成交后憑房產(chǎn)購(gòu)買合同，到開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所辦理立契過戶與交納稅費(fèi)手續(xù)。

　　第六條　開發(fā)區(qū)為鼓勵(lì)某些行業(yè)發(fā)展（含企業(yè)對(duì)企業(yè)職工居住用房）所實(shí)行的定向租、售優(yōu)惠政策，凡享受該項(xiàng)優(yōu)惠的房產(chǎn)主（承租人）所持有的產(chǎn)權(quán)（承租權(quán)）均視為有限產(chǎn)權(quán)（有限承租權(quán)），不得任意買賣、轉(zhuǎn)租、換房或以優(yōu)惠房產(chǎn)與第三方進(jìn)行合資經(jīng)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)。

　　第二章　房產(chǎn)買賣

　　第七條　出售商品房產(chǎn)應(yīng)具備以下條件：

　　1.持有開發(fā)區(qū)工商局頒發(fā)的專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)或個(gè)人，出售商品房產(chǎn)須經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所對(duì)其所經(jīng)營(yíng)的商品房產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)；

　　2.單位或個(gè)人出售自有房產(chǎn)必須持有該房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》；

　　3.共有產(chǎn)權(quán)的房屋，賣方必須持有經(jīng)過公證的全部共有產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)可證書或書面協(xié)議。

　　第八條　預(yù)售房產(chǎn)必須具備以下條件：

　　1.已領(lǐng)《土地使用證》、《建筑許可執(zhí)照》、《建筑防火執(zhí)照》；

　　2.已鑒訂建筑合同；

　　3.該建筑預(yù)算總額的百分之二十已匯入開發(fā)區(qū)內(nèi)的開戶銀行。

　　第九條　購(gòu)買房產(chǎn)應(yīng)具備以下條件：

　　1.凡購(gòu)買工業(yè)或商業(yè)用房者，買方必須持有準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)建廠（開店）的證明文件或準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的證明文件。

　　2.凡不在天津開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊(cè)、登記的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位要求購(gòu)買開發(fā)區(qū)內(nèi)各類房產(chǎn)者，買方應(yīng)向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所交驗(yàn)經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)的購(gòu)房文件。

　　第十條　產(chǎn)權(quán)有糾紛的房產(chǎn)不準(zhǔn)買賣。

　　有限產(chǎn)權(quán)（如分期付款購(gòu)置的房產(chǎn)，按優(yōu)惠條件購(gòu)置的房產(chǎn)等）在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得買賣。

　　第十一條　商品房產(chǎn)按以下程序進(jìn)行買賣：

　　1.登記：買賣雙方應(yīng)分別登記所需（供）房產(chǎn)情況（間數(shù)、面積、用途、座落地點(diǎn)等），擬購(gòu)（售）價(jià)格，房產(chǎn)新舊要求情況，急需與否。業(yè)主（單位或個(gè)人）及代理人情況（姓名、工作單位、聯(lián)系地點(diǎn)、聯(lián)系電話等）。

　　房產(chǎn)交易代理人必須持有經(jīng)過公證的委托代理證書方為有效。

　　2.鑒證：買賣雙方按本細(xì)則第七、八、九條規(guī)定分別交驗(yàn)證件，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)合法后，在有開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的專職房產(chǎn)交易鑒證員在場(chǎng)的情況下，買賣雙方簽訂房產(chǎn)買賣合同（或協(xié)議）。

　　3.評(píng)估：根據(jù)買賣合同（或協(xié)議）與房屋實(shí)行勘測(cè)情況，參照本細(xì)則第十二條“房屋買賣的商品房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則”由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所專設(shè)的房產(chǎn)評(píng)估師（員）作出房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

　　4.立契過戶：買賣雙方協(xié)議價(jià)格若在評(píng)估報(bào)告中當(dāng)時(shí)市場(chǎng)最高和最低限價(jià)范圍內(nèi)，即可按照《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》辦理立契過戶手續(xù)。否則，買賣雙方應(yīng)再次協(xié)商修改合同（或協(xié)議），或?qū)Τ^評(píng)估最高或最低限價(jià)部分，由買賣雙方協(xié)商按一定比例承擔(dān)房產(chǎn)買賣超價(jià)調(diào)節(jié)費(fèi)。

　　5.交納稅費(fèi)：按照國(guó)家規(guī)定買賣雙方交納契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，鑒證、評(píng)估、勘測(cè)、測(cè)繪手續(xù)費(fèi)以及證件工本費(fèi)等。

　　國(guó)家稅費(fèi)另有調(diào)整時(shí)，按照變更后的辦法執(zhí)行。

　　買賣雙方成交登記后（指已交鑒證）又中途撤件、終止買賣行為時(shí)，按成交價(jià)款收取雙方應(yīng)交手續(xù)費(fèi)的二分之一。

　　第十二條　房屋買賣的商品房屋價(jià)格評(píng)估原則是按質(zhì)論價(jià)，同時(shí)參考地區(qū)差價(jià)、房屋用途差價(jià)和市場(chǎng)供求差價(jià)并適當(dāng)限價(jià)來評(píng)估商品房產(chǎn)價(jià)格。

　　1.按質(zhì)論價(jià)的主要根據(jù)是：按照不同建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況、裝飾裝修，新舊程度等情況來確定；

　　2.地區(qū)差價(jià)是根據(jù)房屋座落位置的實(shí)際外部情況，包括：水、電、氣、熱等供應(yīng)情況，商業(yè)繁華情況，交通便利情況以及噪音、污染、服務(wù)、環(huán)境等多種情況來確定；

　　3.房屋用途差價(jià)是根據(jù)不同用途，即工業(yè)樓宇、商業(yè)樓宇、辦公和居住樓宇四類，使用者可獲得的不同經(jīng)濟(jì)效益及使用價(jià)值來確定；

　　4.市場(chǎng)供求關(guān)系差價(jià)主要是根據(jù)當(dāng)時(shí)商品房產(chǎn)市場(chǎng)上的現(xiàn)貨、期貨的多少，市場(chǎng)購(gòu)買力的大小，各類房屋的規(guī)格、品種是否適銷對(duì)路等情況來確定。

　　5.適當(dāng)限價(jià)是根據(jù)開發(fā)區(qū)總體經(jīng)濟(jì)情況與綜合效益的需求，由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所及時(shí)公布。

　　第十三條　開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)交易市場(chǎng)設(shè)立專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估師（員），專門負(fù)責(zé)監(jiān)審房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　第十四條　商品房產(chǎn)買賣應(yīng)在當(dāng)事各方完全自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行洽談協(xié)商。凡經(jīng)商品房產(chǎn)交易市場(chǎng)登記、鑒證的房產(chǎn)買賣合同（協(xié)議），簽字各方負(fù)有履行合同（協(xié)議）的法律責(zé)任。在執(zhí)行合同（協(xié)議）過程中發(fā)生的權(quán)益糾紛，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的鑒證員、評(píng)估師（員）負(fù)有調(diào)解、鑒證的責(zé)任。

　　第三章　房產(chǎn)租賃

　　第十五條　出租房產(chǎn)應(yīng)具備以下條件：

　　1.持有開發(fā)區(qū)工商局頒發(fā)的專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)或個(gè)人，經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所對(duì)其所經(jīng)租房產(chǎn)的權(quán)屬審查確認(rèn)后，即可進(jìn)入市場(chǎng)招租；

　　2.單位或個(gè)人出租的自有房屋，必須持有屬于本單位或本人的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》；

　　3.共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出租人必須持有經(jīng)過公證的全部共有產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)可證書或書面協(xié)議，經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所確認(rèn)后，即可進(jìn)入市場(chǎng)招租。

　　第十六條　承租人轉(zhuǎn)租房屋，或與他人換房，或以租賃房屋與第三方進(jìn)行合資經(jīng)營(yíng)，須向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所交驗(yàn)房產(chǎn)主（原出租人）的同意證書。

　　第十七條　房屋承租人應(yīng)具備以下條件：

　　1.凡租賃工業(yè)或商業(yè)用房者，承租人必須持有準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)建廠（開店）的證明文件或準(zhǔn)許在開發(fā)區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的證明文件。

　　2.凡不在開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊(cè)、登記的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位要求租賃開發(fā)區(qū)內(nèi)各類房屋者，應(yīng)向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所交驗(yàn)經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)的租房文件。

　　第十八條　市場(chǎng)內(nèi)房屋租賃按以下程序進(jìn)行：

　　1.登記：租賃雙方在初步洽談以后進(jìn)行登記租賃房產(chǎn)情況（間數(shù)、面積、用途、座落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備情況、新舊程度、租賃期限、擬定租金數(shù)額等），租賃雙方（單位或個(gè)人）及其代理人情況（姓名、工作單位、聯(lián)系電話、聯(lián)系地點(diǎn)等）。

　　2.評(píng)估：根據(jù)租賃雙方登記情況及對(duì)所租賃房屋勘測(cè)情況，參照本細(xì)則第二十條，由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所專設(shè)的房產(chǎn)評(píng)估師（員）作出租金價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

　　3.鑒證：租賃雙方在按本細(xì)則第十五、十六、十七條規(guī)定分別交驗(yàn)證件，并確認(rèn)一切手續(xù)合法以后，在有開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的專職交易鑒證員在場(chǎng)的情況下，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。

　　租金價(jià)格若超出價(jià)格評(píng)估報(bào)告中當(dāng)時(shí)市場(chǎng)最高限價(jià)范圍者，出租人應(yīng)承擔(dān)房產(chǎn)租賃超價(jià)調(diào)節(jié)費(fèi)。

　　4.交納稅費(fèi)：按照國(guó)家規(guī)定出租人應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、場(chǎng)地使用費(fèi)等，租賃雙方應(yīng)繳納租賃評(píng)估、鑒證手續(xù)費(fèi)等。

　　國(guó)家稅費(fèi)另有調(diào)整時(shí)，按照變更后的辦法執(zhí)行。

　　第十九條　凡通過房產(chǎn)交易市場(chǎng)租賃的房屋，一律實(shí)行商品房租（協(xié)議房租）的形式。租賃期間因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，由租賃雙方達(dá)成一致協(xié)議并經(jīng)房產(chǎn)交易所與物價(jià)部門核準(zhǔn)后，房租允許調(diào)整、浮動(dòng)。

　　第二十條　商品房租主要包括：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、稅金、利息、保險(xiǎn)費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)。

　　1.折舊費(fèi)按本細(xì)則第十二條房屋買賣的商品房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則確定該房屋在定租時(shí)的重置完全價(jià)值（即房屋原值），并參照天津市財(cái)政局“財(cái)企（1983）85號(hào)”文中關(guān)于房屋耐用年限的規(guī)定來確定折舊年限，計(jì)算折舊費(fèi)。

　　2.維修費(fèi)按年取重置完全價(jià)值的百分之一點(diǎn)五至百分之二點(diǎn)五。

　　3.稅金按實(shí)際發(fā)生提取。

　　4.利息按當(dāng)時(shí)建設(shè)銀行長(zhǎng)期貸款利率計(jì)息。

　　5.保險(xiǎn)按中國(guó)人民保險(xiǎn)公司實(shí)際保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。

　　6.場(chǎng)地使用費(fèi)按實(shí)際發(fā)生提取。

　　7.管理費(fèi)按以上諸項(xiàng)和的百分之一點(diǎn)五至百分之三計(jì)算。

　　8.利潤(rùn)按以上諸項(xiàng)和的百分之五至百分之十計(jì)算。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系、地區(qū)差價(jià)、房屋用途差價(jià)等可以適當(dāng)調(diào)整租金價(jià)格。

　　第二十一條　房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，合同雙方必須完全履行。在執(zhí)行合同過程中發(fā)生權(quán)益糾紛或違約行為時(shí)，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)有調(diào)解的責(zé)任。

　　第二十二條　對(duì)于實(shí)行福利政策的公產(chǎn)或企業(yè)產(chǎn)，以低于成本租金、為低收入階層或本企業(yè)職工提供居住用房者，經(jīng)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以不進(jìn)入商品房產(chǎn)交易市場(chǎng)租賃。

　　第四章　房產(chǎn)抵押與拍賣

　　第二十三條　房產(chǎn)抵押按以下程序進(jìn)行：

　　1.登記：由抵押雙方進(jìn)行登記抵押房產(chǎn)情況（間數(shù)、面積、用途、座落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)備情況、新舊程度、抵押期限、擬定抵押金額等），抵押雙方（單位或個(gè)人）及其代理人情況（姓名、工作單位、聯(lián)系地點(diǎn)、聯(lián)系電話等）。

　　2.鑒證：由抵押人交驗(yàn)證件，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬合法后，在有開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所的專職房產(chǎn)交易鑒證員在場(chǎng)的情況下，抵押雙方簽訂抵押合同。

　　3.出證：自抵押之日起，由抵押雙方按照《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》辦理抵押權(quán)登記，并發(fā)給承押人《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，以作為抵押憑證。承押人同時(shí)將抵押貨款交付給抵押人。

　　4.還貨：抵押人按照抵押合同，按期如數(shù)償還抵押貨款，同時(shí)，按照《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》辦理抵押權(quán)注銷登記，至此抵押行為終止。

　　5.交納稅費(fèi)：按照規(guī)定抵押雙方應(yīng)交納印花稅與抵押鑒證手續(xù)費(fèi)等。

　　國(guó)家稅費(fèi)另有調(diào)整時(shí)，按照變更后的辦法執(zhí)行。

　　第二十四條　房產(chǎn)抵押的拍賣按以下程序進(jìn)行：

　　1.申請(qǐng)：抵押人不能按照抵押合同，如期如數(shù)償還抵押貨款時(shí)，承押人向開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易提出對(duì)抵押房產(chǎn)的拍賣申請(qǐng)。

　　2.簽約：開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所接到拍賣申請(qǐng)后三日內(nèi)通知抵押人限期來開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所與承押人共同協(xié)商拍賣事宜，并由承押人委托開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所代理拍賣，并簽訂委托拍賣合同。

　　抵押人如不能按期參加協(xié)商拍賣事宜，則視為抵押人自動(dòng)放棄協(xié)商權(quán)力，承押人可以自行決定。

　　3.房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款按《天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》第三十條確定的順序使用，由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)交易所監(jiān)督執(zhí)行。

　　第五章　附則

　　第二十五條　本細(xì)則由開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。對(duì)違反本細(xì)則的單位或人員，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門有權(quán)給予勸告、警告、罰款等處罰。

　　第二十六條　本細(xì)則由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十七條　本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。