各市、區(qū)人民政府，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、單位：

　　為切實做好穩(wěn)定住房價格工作，促進全市房地產(chǎn)市場的持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）和省政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見的通知》（魯政辦發(fā)〔2005〕39號）精神，結(jié)合我市實際，制定本意見。

　　一、加強住房建設(shè)規(guī)劃調(diào)控，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各市區(qū)、開發(fā)區(qū)要以本地國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，科學(xué)編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理確定年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡。在符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，控制高價位商品住房建設(shè)，著力增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供給，從源頭上控制住房價格。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)的開工、竣工面積等，要向社會公布，接受社會監(jiān)督。對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，規(guī)劃主管部門在項目選址上要優(yōu)先予以保證。出讓普通商品住房建設(shè)項目用地前，房地產(chǎn)管理部門要會同物價管理部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，規(guī)劃部門在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下出具建筑高度、建筑密度、容積率、綠化率等規(guī)劃設(shè)計條件，作為國土資源部門出讓土地的前置條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按以上條件進行開發(fā)建設(shè)，保證中低價位、中小套型住房的有效供給。要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對2年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，對不符合規(guī)劃許可的項目堅決予以撤銷。

　　二、嚴(yán)格土地管理，加大土地供應(yīng)調(diào)整力度。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地年度利用計劃的前提下，要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供應(yīng)時間，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，其中經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地按年度商品住房建設(shè)用地量的10%—15%安排。已列入省建設(shè)投資計劃的經(jīng)濟適用住房項目用地，要確保在年度建設(shè)用地計劃中優(yōu)先供應(yīng)。繼續(xù)停止別墅類用地審批，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，加大土地開發(fā)整理力度，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，禁止將以集資合作建房、利用原劃拔土地及工業(yè)科技教育等名義獲得的享受優(yōu)惠政策的土地，轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，合理利用存量土地，提高土地利用效率。依法制止囤積土地行為，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。進一步規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，有關(guān)部門要依法追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。

　　三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，嚴(yán)格稅收征管。充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買的別墅等非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅。嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強商品住房轉(zhuǎn)讓過程中個人所得稅的征收，對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。對故意拖延房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時間逃避營業(yè)稅的，有關(guān)部門要依法予以查處。

　　四、強化房地產(chǎn)信貸管理，防范和化解金融風(fēng)險。加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款和個人住房抵押貸款信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。對商品房空置量大，負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款，要嚴(yán)格審批，并強化對其信貸資金及預(yù)售款流向的監(jiān)控，防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。對同一借款人申請第二套個人住房貸款的，提高首付款比例；對同一借款人申請第三套及以上個人住房貸款的，大幅度提高首付款比例，實行貸款利率上浮，并予以嚴(yán)格控制。對購買商品住房1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓且未還清貸款的，金融部門不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)信貸政策，不得擅自降低貸款條件和利率標(biāo)準(zhǔn)。完善個人住房置業(yè)擔(dān)保體系，加強對住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，嚴(yán)禁超能力擔(dān)保和超范圍經(jīng)營。強化住房公積金風(fēng)險防范意識，完善風(fēng)險控制機制，確保住房公積金管理規(guī)范運作。

　　五、明確普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。威海市區(qū)（以下簡稱市區(qū)）范圍內(nèi)普通住房原則上應(yīng)符合以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，上浮比例不得超過20%.各市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)由各市政府根據(jù)本地實際情況制定后公布執(zhí)行。加快舊住宅小區(qū)的綜合整治工作，完善舊住宅小區(qū)的配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。有關(guān)部門要密切配合，力爭于2008年前完成市區(qū)舊住宅小區(qū)的綜合整治工作，并將舊住宅小區(qū)全部納入物業(yè)管理。提倡合理、適度的“梯度消費”，引導(dǎo)居民根據(jù)自身能力購買符合家庭當(dāng)前經(jīng)濟條件的住房，避免盲目購買大面積住房、高檔住房等不切實際的住房超前消費。

　　六、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。各市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委要按照《山東省安康居住工程實施方案》確定的目標(biāo)，抓緊編制安康居住工程實施規(guī)劃和年度建設(shè)計劃，盡快確定經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排。2005年全市要開工建設(shè)30萬平方米經(jīng)濟適用住房。各市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委要盡快落實項目，及早開工建設(shè)。市房管、規(guī)劃、國土資源等部門要加快柴峰二區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)的前期工作，確保按期開工。要全面落實經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策，嚴(yán)格執(zhí)行土地劃撥、減免行政性收費和公益性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、稅收優(yōu)惠等政策措施，推行項目招投標(biāo)制度，切實降低開發(fā)建設(shè)成本。嚴(yán)格控制經(jīng)濟適用住房的套型和面積，合理確定銷售對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。我市的經(jīng)濟適用住房的單套建筑面積要嚴(yán)格控制在65—85平方米范圍內(nèi)，銷售對象要嚴(yán)格控制在家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入線的中低偏下收入家庭，銷售價格由物價部門嚴(yán)格審核后報同級政府確定。有關(guān)部門要認(rèn)真搞好調(diào)查研究，抓緊修訂出臺我市新的經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法。要認(rèn)真貫徹落實《威海市城鄉(xiāng)最低生活保障對象醫(yī)療教育住房救助暫行辦法》（威政發(fā)〔2004〕44號）關(guān)于廉租住房政策的規(guī)定，以租金補貼為主，建立和推行廉租住房制度。要以財政預(yù)算資金為主、住房公積金增值收益為輔，多渠道籌措廉租住房保障資金，擴大廉租住房制度覆蓋面，滿足最低收入家庭基本住房需要。

　　七、規(guī)范商品房開發(fā)經(jīng)營行為，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。嚴(yán)格項目資本金監(jiān)管制度，對未辦理項目資本金監(jiān)管手續(xù)的，建設(shè)部門不予辦理施工許可手續(xù)。在建商品房未取得預(yù)售許可證之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式進行銷售或收取預(yù)訂款性質(zhì)的費用。實行購房實名制，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為。對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源、發(fā)布虛假廣告，提供不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購，出具虛假證明、協(xié)助預(yù)購人轉(zhuǎn)讓未竣工預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)，有關(guān)部門要將其行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并予以曝光；對情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，要依法處罰，并向社會公布。要加強對住宅小區(qū)的綜合驗收，對不履行銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設(shè)要求的，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全的，沒有按規(guī)劃設(shè)計要求預(yù)留必要的物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)及居委會辦公用房等公共設(shè)施用房的，有關(guān)部門不得辦理綜合驗收備案手續(xù)。房管部門要參與住宅小區(qū)的綜合驗收并按《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。

　　八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，認(rèn)真分析同地段、同品質(zhì)房屋銷售價格和租賃價格變動情況，準(zhǔn)確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房建設(shè)對土地的需求，適時披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求和土地、住房價格變動等信息。要堅持正確的輿論導(dǎo)向，穩(wěn)定市場心理預(yù)期，引導(dǎo)居民住房理性消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　九、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全聯(lián)席會議制度。做好穩(wěn)定住房價格工作，保持商品住房市場價格的相對穩(wěn)定，是實踐“三個代表”重要思想，維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，是建設(shè)社會主義和諧社會的根本要求和政府駕馭市場經(jīng)濟能力的具體體現(xiàn)。各級各有關(guān)部門、單位一定要從大局出發(fā)，加強領(lǐng)導(dǎo)，強化措施，密切配合，認(rèn)真抓好落實。要建立穩(wěn)定住房價格聯(lián)席會議制度，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，建設(shè)、發(fā)展改革、財政、國土資源、規(guī)劃、房管、地稅、物價、統(tǒng)計、人民銀行等部門參加，定期召開房地產(chǎn)聯(lián)席會議，加強信息交流與溝通，積極探索促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效措施，研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾與問題，保持我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

　　二○○五年六月二十九日