第一章 總 則

　　第一條 為加強(qiáng)我市房產(chǎn)抵押的管理，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》及有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本市的實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所指的抵押物特定為依法取得所有權(quán)的房屋。

　　第三條 提供房產(chǎn)作為抵押物的債務(wù)人或者第三人為抵押人；接受抵押房產(chǎn)的債權(quán)人為抵押權(quán)人。以房產(chǎn)抵押貸款的，貸款人為抵押權(quán)人，提供抵押房產(chǎn)的借款人或者第三人為抵押人。

　　第四條 房產(chǎn)抵押（含向境外抵押）應(yīng)當(dāng)依法辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記工作由海口市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室負(fù)責(zé)。

　　第五條 房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房產(chǎn)抵押受法律保護(hù)。

　　第六條 凡以座落在海口市行政區(qū)域內(nèi)合法的房產(chǎn)進(jìn)行抵押活動的，均適用本辦法。

　　第二章 房產(chǎn)抵押的設(shè)定

　　第一節(jié) 一般房產(chǎn)抵押的設(shè)定

　　第七條 設(shè)定房產(chǎn)抵押的，必須履行下列手續(xù)：

　?。ㄒ唬┑盅喝耍ɑ蛘呶写砣耍┡c抵押權(quán)人在簽訂抵押合同后，可以將抵押合同送公證機(jī)關(guān)公證，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于抵押合同公證之日起的十日內(nèi)，持被抵押房屋的《房屋所有權(quán)證》、抵押合同、公證書及有關(guān)證件，向市房產(chǎn)登記部門申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，并由抵押權(quán)人領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)抵押合同期滿，債權(quán)債務(wù)完結(jié)后，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)會同抵押人向房產(chǎn)登記部門申請注銷，他項(xiàng)權(quán)利即告消失。如需要延期抵押，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以到市房產(chǎn)登記部門辦理延續(xù)手續(xù)。

　　第八條 房產(chǎn)抵押貸款的計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、繳息、還本期限、監(jiān)督用款形式等均按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定或者抵押合同約定的條款執(zhí)行。

　　第九條 下列房產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

　?。ㄒ唬┧袡?quán)或者土地使用權(quán)有爭議的房產(chǎn)；

　?。ǘ┮褜⑼恋厥褂脵?quán)設(shè)定抵押的房產(chǎn)；

　?。ㄈ﹪倚姓C(jī)關(guān)使用的、未經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)抵押的房產(chǎn)；

　　（四）用于教育、醫(yī)療等公共福利性質(zhì)的房產(chǎn)；

　?。ㄎ澹┍灰婪ú榉狻⒖垩?、限制轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)；

　?。┮虺鞘幸?guī)劃建設(shè)需要近期內(nèi)必須征用拆遷的房產(chǎn)；

　?。ㄆ撸┍环抗懿块T鑒定為危險房屋，限期拆建的房產(chǎn)；

　　（八）房屋共有人不同意抵押的房產(chǎn)；

　?。ň牛┪唇?jīng)中國人民解放軍總后勤部批準(zhǔn)抵押的軍產(chǎn)房屋；

　?。ㄊ┢渌婪ú坏玫盅旱姆慨a(chǎn)。

　　第十條 設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。以同一房屋的部分設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)將其相應(yīng)所占的土地使用權(quán)隨之抵押。

　　第十一條 以共同共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得全體共有人的書面同意。

　　以按照份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)告知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限。

　　第十二條 以同一房產(chǎn)先后設(shè)定若干抵押權(quán)時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，必須將已設(shè)定抵押狀況告知各抵押權(quán)人。

　　第十三條 外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)，以其房產(chǎn)設(shè)定抵押時，必須經(jīng)企業(yè)董事會或者聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書面批準(zhǔn)，所設(shè)定的抵押期限不得超過企業(yè)的營業(yè)期限。

　　第十四條 以國有的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門審核批準(zhǔn)。

　　第十五條 全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、三資企業(yè)或者個人以其房產(chǎn)向港、澳、臺及境外機(jī)構(gòu)或者個人進(jìn)行抵押貸款的，可以用外幣結(jié)算，也可以用人民幣結(jié)算，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　第十六條 抵押人以其已出租的房產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，并將租賃情況如實(shí)告知抵押權(quán)人，抵押設(shè)定后原租賃合同繼續(xù)有效。如按照本規(guī)定將抵押物處分時，定租期的租賃關(guān)系，按照原租約維持；未定租期的租賃關(guān)系即告終止，但民用住宅租賃期可以延續(xù)六個月。

　　第十七條 房產(chǎn)設(shè)定抵押前，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)對設(shè)定抵押的房產(chǎn)進(jìn)行估價，也可以委托市房管部門進(jìn)行估價。

　　第十八條 設(shè)定抵押的房產(chǎn)若需投保時，由抵押人向保險公司投保，抵押權(quán)人為優(yōu)先受益人，投保金額必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可。

　　第十九條 房產(chǎn)抵押合同自他項(xiàng)權(quán)利登記之日起生效。未經(jīng)他項(xiàng)權(quán)利登記的房產(chǎn)抵押行為無效。

　　第二節(jié) 商品房按揭（抵押）的設(shè)定

　　第二十條 凡具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)經(jīng)營者，可以用按揭的形式銷售商品房。

　　第二十一條 只有經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，才能辦理商品房按揭貸款，成為商品房按揭（抵押）的抵押權(quán)人。

　　第二十二條 以按揭形式購買商品房的購房者，必須是具有合法身份證明的自然人或者持有?？谑谢蛘撸êＤ鲜。┕ど绦姓芾砭职l(fā)給營業(yè)執(zhí)照的法人。購房者可以向具有貸款權(quán)的金融機(jī)構(gòu)申請商品房按揭貸款，成為商品房按揭（抵押）的抵押人。

　　第二十三條 商品房按揭（抵押）的設(shè)定，必須按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┑盅喝伺c房地產(chǎn)經(jīng)營者簽訂房屋買賣合同，并向房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)付不低于房價款百分之三十的購房款；

　　（二）抵押人憑房屋買賣合同及付款憑據(jù)，向抵押權(quán)人申請商品房按揭貸款，簽訂商品房按揭（抵押）貸款合同；

　　合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋座落、數(shù)量、質(zhì)量、按揭款項(xiàng)數(shù)目、計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)、還款方式、期限、違約責(zé)任等；

　　（三）房地產(chǎn)經(jīng)營者和抵押人憑房屋買賣合同，商品房按揭貸款合同及其他有關(guān)證件向?？谑蟹康禺a(chǎn)交易部門申請辦理商品房過戶手續(xù)；

　?。ㄋ模┑盅喝顺趾？谑蟹康禺a(chǎn)交易部門發(fā)給的《房屋買賣臨時契證》向海口市房產(chǎn)登記部門申請辦理房屋所有權(quán)登記。抵押權(quán)人在抵押人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的同時，即向房產(chǎn)登記部門申請辦理房產(chǎn)按揭（抵押）的他項(xiàng)權(quán)利登記，領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)利證書；

　　（五）抵押權(quán)人在他項(xiàng)權(quán)利登記之日起三日內(nèi)（或者雙方約定的時間內(nèi)），依照商品房按揭貸款合同約定的金額一次性為抵押人向房地產(chǎn)經(jīng)營者付清所需的購房款。

　　第二十四條 商品房按揭（抵押），從他項(xiàng)權(quán)利登記之日起生效。

　　第二十五條 本辦法其他各章規(guī)定的條款，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用于商品房按揭貸款。

　　第三章 抵押合同的變更

　　第二十六條 抵押合同的變更，必須經(jīng)雙方當(dāng)事人達(dá)成書面協(xié)議。本規(guī)定要求經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的抵押，還必須征得原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的書面同意。

　　第二十七條 若抵押人或者抵押權(quán)人在抵押設(shè)定期限內(nèi)發(fā)生合并、分立等變更的，變更的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時通知對方當(dāng)事人。變更后的當(dāng)事人享有和承受相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　抵押人或者抵押權(quán)人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失蹤時，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人或者代管人繼續(xù)履行抵押人與抵押權(quán)人簽訂的抵押合同。

　　合法繼承人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，以其因繼承而獲得的實(shí)際價值為限。代管人依國家的有關(guān)規(guī)定享有和承受權(quán)利和義務(wù)。

　　第二十八條 抵押合同發(fā)生變更，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更之日起十日內(nèi)向市房產(chǎn)登記部門辦理變更登記。

　　第四章 抵押物的占管

　　第二十九條 抵押物由抵押人占有管理。抵押人在占管期間，應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的安全、完好，不得改變其使用性質(zhì)，不得拆建或者人為貶值。抵押權(quán)人有權(quán)檢查由抵押人占管的抵押物。

　　第三十條 抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意，不得擅自將抵押物出租、出賣、贈與、交換。抵押物發(fā)生遺贈的，受遺贈人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人。

　　第三十一條 抵押物發(fā)生損毀（自然耗損除外），抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況通知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)盡最大努力防止損失的擴(kuò)大。否則，抵押人負(fù)有向抵押權(quán)人重新提供或者增加擔(dān)保的責(zé)任。

　　抵押物因抵押人過失而貶值，抵押人有責(zé)任重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

　　第三十二條 抵押物經(jīng)房產(chǎn)登記部門依法準(zhǔn)予處分的，抵押人應(yīng)當(dāng)在接到移交占管通知書后一個月內(nèi)，將抵押物無條件移交抵押權(quán)人占管。抵押人拒不移交抵押物給抵押權(quán)人占管的，抵押權(quán)人可以按照當(dāng)時市場房屋租賃價格計(jì)扣租金。

　　第五章 抵押物的處分

　　第三十三條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)向市房產(chǎn)登記部門申請?zhí)幏值盅何铮?/p>

　　（一）抵押人未依約履行債務(wù)的；

　　（二）抵押人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失蹤而又無合法代理人代其履行債務(wù)的；

　?。ㄈ┑盅喝说睦^承人或者受遺贈人或者代管人拒不履行債務(wù)的；

　　（四）抵押人被宣告解散破產(chǎn)的；

　　（五）抵押合同期屆滿，抵押人無力清償貸款的。

　　第三十四條 房產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在接到處分抵押物申請后，十日內(nèi)做出準(zhǔn)予處分或者不準(zhǔn)予處分的決定。當(dāng)事人若不服房產(chǎn)登記部門的決定，可以向上一級主管部門申請復(fù)議或者依法向人民法院起訴。

　　第三十五條 抵押權(quán)人可以申請下列方式之一處分抵押物：

　?。ㄒ唬┡馁u；

　?。ǘ┱蹆r變賣；

　　（三）兌現(xiàn)。

　　以上處分方式的具體規(guī)定由市房管部門另行制定。

　　第三十六條 抵押合同期屆滿，抵押人不履行義務(wù)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)向房產(chǎn)登記部門申請?zhí)幏值盅何?。如超過六個月不申請?zhí)幏值盅何锏模盅喝丝梢栽诜慨a(chǎn)登記部門的監(jiān)督下自行處分抵押物，將所得價款償還貸款之本息。抵押權(quán)人超過二年不向房產(chǎn)登記部門申請?zhí)幏值盅何锏?，除法律另有?guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，則視為自動放棄抵押權(quán)。

　　第三十七條 抵押權(quán)人申請?zhí)幏值盅何飼r，應(yīng)當(dāng)書面通知抵押人或者其繼承人、受遺贈人、代管人。抵押物為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時通知共有人和承租人。

　　抵押人或者其繼承人、受遺贈人、代管人，應(yīng)當(dāng)在接到市房產(chǎn)登記部門批準(zhǔn)處分的決定或者人民法院裁定之日起三十日內(nèi)，將抵押物交抵押權(quán)人占管。逾期不交的，抵押權(quán)人可以依法向抵押物所在地的人民法院起訴。

　　由此引起的一切費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。

　　第三十八條 抵押物處分時，該房產(chǎn)的共有人或者承租人在平等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第三十九條 抵押物處分所得款項(xiàng)，依下列順序和原則分配：

　　（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；

　?。ǘ┛劾U房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)繳稅費(fèi)；

　?。ㄈ﹥斶€抵押人所欠抵押權(quán)人的債務(wù)本息及違約金；

　?。ㄋ模┦Ｓ嗫铑~交還抵押人。

　　同一房產(chǎn)設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)的，按照他項(xiàng)權(quán)利登記的先后順序清償款項(xiàng)不足償還所欠債務(wù)的本息及違約金時，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追償其不足部分。

　　第四十條 抵押物處分后，抵押人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)有關(guān)人員的安置責(zé)任，抵押合同另有約定的，從其約定。

　　第六章 罰 則

　　第四十一條 房產(chǎn)抵押經(jīng)他項(xiàng)權(quán)利登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行合同約定的義務(wù)，任何一方不履行或者不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)賠償另一方因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

　　第四十二條 當(dāng)事人因過錯，致使抵押合同條款不能執(zhí)行，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償他方當(dāng)事人遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　第四十三條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣押或者已抵押等事實(shí)的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

　　第四十四條 抵押人擅自將抵押物出租、出售、贈與、交換或者以其他方式處分的，其行為無效。

　　第四十五條 以欺詐手段，騙取他人不動產(chǎn)做為抵押物的，其行為無效，除賠償?shù)盅簷?quán)人由此引起的經(jīng)濟(jì)損失外，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究其刑事責(zé)任。

　　第四十六條 由于不可抗力影響，致使抵押物全部或者部分損失，價值毀損，以至明顯地不能或者不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保，抵押人應(yīng)當(dāng)及時告知抵押權(quán)人，在取得有關(guān)部門證明后，可以免除抵押人向抵押權(quán)人重新提供或者增加擔(dān)保的責(zé)任，但不能免除抵押人履行債務(wù)的責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第四十七條 當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭議時，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。協(xié)商仍未能解決的，任何一方均可依法向房產(chǎn)管理部門申請仲裁或者向抵押物所在地的人民法院起訴。

　　爭議的一方或者雙方是港、澳、臺地區(qū)或者境外法人、個人的，當(dāng)事人不愿協(xié)商或者協(xié)商調(diào)解無效的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或者事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議，依法提交中國仲裁機(jī)構(gòu)或者其他仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、仲裁條款不明確或者事后又沒有達(dá)成仲裁

　　協(xié)議的，可以向抵押物所在地的人民法院起訴。

　　第四十八條 本辦法發(fā)布前，未辦理他項(xiàng)權(quán)利登記的房產(chǎn)抵押，如雙方約定的抵押期限在本辦法發(fā)布之后仍未屆滿的，可以依本辦法的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　第四十九條 本辦法由?？谑蟹慨a(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第五十條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

　　海口市人民政府市府（1990）63號《?？谑蟹课萁灰坠芾頃盒幸?guī)定》中有關(guān)房產(chǎn)抵押的條款，與本辦法有不同規(guī)定的，按照本辦法執(zhí)行。

1992年7月20日