第一章 總則

    第一條 為加強房地產抵押管理，保障抵押當事人的合法權益，適應經濟發(fā)展的需要，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

    第二條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的出讓土地使用權及其地上建筑牧其他附著物的所有權作為抵押物，向抵押權人擔保履行債務的法律行為。

    第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域國有土地范圍內的房地產抵押。

    第四條 房地產抵押應遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押權，受法律保護。

    第五條 南京市房地產主管部門為房地產抵押管理的主管部門。南京市房地產市場管理處具體負責房地產抵押的日常管理工作。

    第二章 抵押的設定

    第六條 下列房地產或權益可以設定抵押：

    （一）取得所有權的房屋及其使用范圍內的通過出讓（轉讓）取得的土地使用權。如屬劃撥土地，則必須補辦出讓手續(xù)，交納出讓金；

    （二）經依法出讓后取得的城國有土地使用權；

    （三）依法生效的房屋預售（購）契約；

    （四）在建的房地產開發(fā)、建設項目。

    第七條 下列房地產不得設定抵押：

    （一）用于公共福利事業(yè)的（包括城市基礎設施和公共設施）；

    （二）權屬有爭議的；

    （三）被依法查封、扣押或被采取訴訟保全措施的；

    （四）已列為改造范圍的；

    （五）其他依法不得設定抵押的。

    第八條 以房屋及其他附著物設定抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。以同一房屋的部分設定抵押的，其相應的土地使用權隨之抵押。

    第九條 以土地使用權設定抵押的，其地上房屋及其他附著物同時抵押；抵押合同簽訂后，地上新增的房屋或其他附著物，均為抵押物一部分。

    第十條 抵押共同共有的房地產，當事人必須事先征得其他共有人書面同意，所有共有人均為抵押人；抵斬按份共有的房地產，抵押人應當書面通知其他共有人，并以抵押人所占份額為限。

    第十一條 抵押已出租的房地產，抵押人應當將租賃情況如實告知抵押權人。抵押后出租的房地產，其租期不得超過抵押期限。

    第十二條 以房地產中未設置抵押的部分設定抵押的，抵押人應當事先將已作部分抵押的狀況告知抵押權人。

    抵押人以已作抵押的房地產再作抵押的，必須征得先抵押權人書面同意，抵押擔保債務之和不得超過該房地產總價值的75％。

    第十三條 設定抵押的房地產，屬國有資產的，必須經主管部門同意；屬集體資產的，必須經職代會通過?！叭Y”企業(yè)、股份制企業(yè)以其房地產設定抵押的，必須經企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構書面批準，抵押期不得超過企業(yè)的經營期限。

    第十四條 凡以房地產（包括涉外房地產）和抵押物向港、澳、臺地區(qū)或境外申請貸款的，必須符合國家外匯管理的有關規(guī)定；需要國內金融機構為其作信用擔保的，可以先將其房地產抵押給國內金融機構，由國內金融機構為其向港、澳、臺地區(qū)或境外申請貸款。

    第三章 抵押合同訂立與登記

    第十五條 房地產抵押必須訂立書面合同，合同應當以中文本為準。合同由市房地產主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。

    第十六條 抵押房地產的估價，可以按規(guī)定由有資質的評估機構辦理。

    第十七條 辦理抵押時，抵押權人認為需要投保的，抵押人必須先抵押評估價值辦理足額財產保險。保險期不得短于抵押期，抵押權人為保險第一受益人。

    第十八條 抵押雙方自合同簽訂之日起15日內，持抵押合同、評估報告以及下列證件，到市房地產市場管理部門辦理抵押登記。

    申請辦理抵押登記，必須交驗下列證件：

    （一）以房地產設定抵押的，必須交驗：

    1、抵押雙方當事人身份證明或法人資格證書；

    2、房屋所有權證、國有土地使用證、建設用地許可證、土地出讓合同。

    （二）以房屋預售（購）契約設定抵押的，必須交驗有效的預售（購）契約及預交款憑證。

    （三）以在建房屋設定抵押的，必須交驗：

    1、土地出讓合同；

    2、國有土地使用證；

    3、建設用地許可證；

    4、固定資產投資許可證；

    5、建設工程許可證；

    6、建設工程施工合同；

    7、建設工程概算書；

    8、總平面圖；

    9、工程設計圖；

    10、開工報告的批準文件（年度投資計劃）；

    11、房地產開發(fā)中涉及商品房銷售的，還必須提交《商品房銷售許可證》。

    第十九條 抵押合同經登記后生效。未經登記，抵押行為不受法律保護。

    第四章 抵押合同變更與解除

    第二十條 變更、解除抵押合同抵押雙主必須達成書面協(xié)議。

    第二十一條 抵押當事人發(fā)生俁并或分立或等變更的，變更方應當及時通知另一方。變更后的當事人應當享有相應的權利、承擔相應的義務。

    第二十二條 抵押當事人死亡、被宣告失蹤或被宣告死亡時，其財產合法繼承人或代管人繼續(xù)履行抵押人或抵押權人簽訂的抵押合同。合法繼承人應當承擔的義務以其因繼承而獲得的實際價值為限，代管人依國家有關規(guī)定享有權利和承擔義務。

    第二十三條 抵押合同發(fā)生變更，當事人應當在變更之日起30日內，向市房地產主管部門辦理抵押變更手續(xù)。

    第二十四條 抵押關系終止，當事人應當在終止之日起30日（港、澳、臺地區(qū)或境外當事人在三個月）內，向市房地產主管部門辦理注銷手續(xù)。

    第二十五條 因國家建設需要，拆除已設定抵押的房屋及征收其使用范圍內的土地時，視下列情況分別處理：

    （一）實行產權調換的，原抵押關系不變，變更抵押合同；

    （二）實行作價補償?shù)?，由雙方重新設定抵押物或在抵押人清償債務后方可以享受補償。

    第五章 抵押物的占管

    第二十六條 抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期間應當維護抵押物的完好。抵押權人有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。

    第二十七條 抵押人未征得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、贈與、拆除、改建，不得改變其使用性質。抵押物發(fā)生遺贈的，受遺贈人應當及時書面通知抵押權人。

    第二十八條 除自然耗損外，抵押物發(fā)生毀損，抵押人應當采取措施，減少損失，并及時通知抵押權人。

    因抵斬人過失造成抵押物不能或不足以擔保債務的，抵押人必須重新提供或增加擔保。

    第六章 抵押物的處分

    第二十九條 有下列情況之一的，抵押權人可以向市房地產主管部門申請?zhí)幏值盅何铮?/p>

    （一）債務人不能依約履行債務的；

    （二）債務人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤而無人代其履行債務的；

    （三）債務人的繼承人、受遺贈人、代管人不履行債務的；

    （四）債務人被宣靠解散或被宣告破產的。

    第三十條 抵押權人可以申請采取拍賣、出賣、轉讓及其他方式處分抵押物。

    第三十一條 抵押權人申請?zhí)幏值盅何飼r，應當書面通知抵押人及其他當事人。

    第三十二條 因處分抵押物而發(fā)生土地使用權權屬變更的，還應當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理權屬變更手續(xù)。

    第三十三條 由第三人提供抵押的房地產，因債務人不履行債務而被處分的，該第三人有權向債務人追償。

    第三十四條 有下列情況之一的，可以中止處分：

    （一）抵押權人書面申請中止的；

    （二）債務人申請并能及時履行債務的；

    （三）出現(xiàn)其他應當中止處分的情況的。

    第三十五條 處分抵押物所得價款，按下列順序分配：

    （一）支付處分抵押物的費用；

    （二）扣繳抵押物應當繳納的稅費；

    （三）償還債權人的債權本息、罰息及違約金；

    （四）剩余價款交還抵押人。

    第三十六條 處分抵押物所得價款不足以抵償債務的，抵押權人有權追償不足部分。

    第三十七條 同一房地產設定數(shù)個抵押的，按抵押登記的先后順序清償；同時登記的按各方債權比例清償。

    第七章 法律責任

    第三十八條 抵押合同一經成立，當事人均必須履行。發(fā)生爭議，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以依法向市房產糾紛仲裁委員會申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

    第三十九條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣押等情況的，應當承擔由此產生的法律責任。

    第四十條 抵押雙方當事人不按本辦法辦理抵押登記手續(xù)的，由市房地產主管部門責令其補辦手續(xù)，并可以視情節(jié)，處以責任方債務價值1％至5％的罰款。

    第四十一條 當事人對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起15日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起15日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定書之日起15日內直接向人民法院起訴。當事人逾期

    不申請復議，也不向人民法院起訴的，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

    第八章 附則

    第四十二條 對本辦法發(fā)布施行前已經簽訂的房地產抵押合同，雙方當事人應當于本辦法生效之日起30日內，到南京市房地產市場管理部門補辦有關手續(xù)。

    第四十三條 辦理房產地抵押手續(xù)的收費標準，由市物價局會同市財政局另行制定。

    第四十四條 市屬五肥可以參照本辦法執(zhí)行。

    第四十五條 商品房按揭管理，參照本辦法執(zhí)行。

    第四十六條 本辦法由南京市人民政府法制局負責解釋。

    第四十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

    1994年2月24日