繼今年6月份正式開征二手房買賣個人所得稅后，11月14日北京市地稅局又出臺了《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，通知規(guī)定，從2006年12月1日起，個人轉讓二手房應依法繳納土地增值稅。土地增值稅加上營業(yè)稅、個稅、契稅的悉數到場，更加證實了國家對房地產市場宏觀調控的決心
日前，無論是點擊三大房產門戶網站、翻開各大報紙還是打開電視、收聽廣播，被炒的沸沸揚揚的，就是關于二手房買賣正式征收土地增值稅的新聞與話題。此消息一出，不少人開始四處打聽自己的房子轉手“用不用繳稅”、“以什么標準繳”等。問題出來了，該怎么解決呢？
土地增值稅如何征收？
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。北京市土地有償使用始于1992年，本次出臺的《通知》，只是在征收辦法上作出相應調整，而并非對個人轉讓二手房新增了一個稅種。
目前，土地增值稅的征收有3種方式：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，計稅時，交易價格扣除取得房地產時有效發(fā)票所載的金額、發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額后，余額為應納稅額。第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，計稅時，其交易價格扣除取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用后，余額為應納稅額。第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
由于土地增值稅一般采取4級累進制抵扣的征收方式（交易價格減去抵扣額為增值數額，根據增值數額的不同，分別適用30%、40%、50%、60%的稅率，并進行累加計算），在具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中，其稅率有可能會按轉讓二手房交易價格全額的1%征收。
哪些二手房不用繳稅？
根據《通知》的規(guī)定，并不是所有的二手房在轉讓時都需要繳納土地增值稅，以下幾種二手房屬于可減免稅的范疇。
普通住宅轉讓時，暫免征收土地增值稅。所謂普通住宅，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
已購公房和經濟適用房轉讓時，免征土地增值稅。根據相關政策規(guī)定，個人首次上市交易的已購公房和經濟適用房視為普通住宅，這兩類二手房轉讓時當然也可以免稅。非普通商品住宅居住滿5年或5年以上的，在轉讓時免征土地增值稅。非普通商品住宅居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。
以上“5年”、“3年”的起點，契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間都可作為依據，一般以三者中最早的記載為準。
土地增值稅影響多大？
此次政策出臺的初衷，是政府通過轉讓環(huán)節(jié)增加稅收來減少投機炒房的獲利空間，從而抑制房價上漲過快的勢頭，打擊投機炒房行為。在短期內，土地增值稅的出臺會給二手房市場帶來一些波動，因為業(yè)主認為此時出售房屋并不是最好的時機，可能會影響出售后的回報率，導致了房源登記量的下降；而客戶因為怕業(yè)主轉嫁稅收負擔，增加購房成本，所以出現觀望情緒。
但從目前二手房交易量來看，已購公房占市場總份額的50%；二手經濟適用房占5%；二手商品房占到總交易量的45%，其中只有20%～25%為未住滿5年的非普通住宅。即便是征收土地增值稅，也只是涉及占總交易量20%～25%的這部分未住滿5年的非普通住宅。所以，與個稅、營業(yè)稅相比較，土地增值稅所涉稅的房屋并不多。即便征收，所涉及的稅額也不會很高。開征土地增值稅對二手房市場的影響應該不會很大。
目前北京二手房市場尚處于供不應求的賣方市場，任何新增稅費都可能會被業(yè)主轉嫁給購房者，土地增值稅也是如此。從長期來看，土地增值稅的征收將會導致購房者的交易價格和購房成本增加，二手房價格的增長也會傳遞給一手房，房地產市場整體價格的增長也將再所難免。
案例
2003年5月，王老師在方莊“時代芳群”購買了一套128平方米的三居室，當時購買總價61.44萬元。王老師的兒女均在國外，今年他也決定去國外定居，打算將這套房屋賣掉。按照現在二手房市場價，王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅，那么王老師的這套房屋需不需要繳這個稅呢？營業(yè)稅、個稅又該繳多少？
根據最新規(guī)定，王老師的這套房屋屬于非普通住宅范疇，因此需要繳納土地增值稅。但由于其居住滿3年未滿5年，因此在繳納土地增值稅時可以減半征收。其應繳稅費如下：
�。�1）土地增值稅（按交易價格的1%計算）：93萬×1%=9300元，減半征收為4650元；
�。�2）營業(yè)稅：93萬×5.5%＝51150元；
�。�3）個稅（按交易價格的1%計算）：93萬×1%=9300元；
合計共繳納稅費為：4650＋51150＋9300＝65100元。
