國(guó)家對(duì)于別墅用地越收越緊，但頗具戲劇性的是，別墅市場(chǎng)并未就此冷卻，反而越升越高在年初的“兩會(huì)”上，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)：一定要守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類(lèi)和限制類(lèi)項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。

　　據(jù)此，4月下旬，國(guó)土資源部下達(dá)了2007年全國(guó)土地利用計(jì)劃。根據(jù)這一計(jì)劃，今年新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地?cái)?shù)量同去年持平，繼續(xù)禁止別墅類(lèi)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。

　　2003年，國(guó)土資源部首次出臺(tái)政策禁止別墅用地的供應(yīng)。此后，國(guó)家對(duì)于別墅用地一直沒(méi)有放松。但頗具戲劇性的是，別墅市場(chǎng)正是伴隨著調(diào)控步伐一路高歌猛進(jìn)。

　　“禁地令”禁出稀缺資源

　　近年來(lái)，國(guó)家對(duì)別墅項(xiàng)目用地已經(jīng)停批，供給量越來(lái)越少。泛華建設(shè)集團(tuán)的一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《新財(cái)經(jīng)》記者，目前市場(chǎng)上在售的別墅基本都是幾年前批的，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要申請(qǐng)別墅用地，肯定不會(huì)批。據(jù)記者了解，近兩年，別墅開(kāi)發(fā)商使用的土地多為以前的預(yù)留用地，基本沒(méi)有新地塊。

　　地是停批了，但市場(chǎng)卻沒(méi)有因此而冷卻。

　　清華大學(xué)一位專(zhuān)家接受記者采訪時(shí)表示：“就現(xiàn)階段別墅市場(chǎng)而言，供應(yīng)略大于需求。別墅用地一經(jīng)限制，未來(lái)幾年內(nèi)，供不應(yīng)求的局面可能會(huì)進(jìn)一步加劇。因此，對(duì)于別墅開(kāi)發(fā)商，特別是那些手頭有地、有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商而言，調(diào)控成為一種變相的利好刺激。”

　　據(jù)記者調(diào)查了解，北京別墅市場(chǎng)中的一些高端別墅項(xiàng)目成交量并不理想，但開(kāi)發(fā)商以及一些投資者普遍看好政策出臺(tái)的后市場(chǎng)。

　　在北京昌平區(qū)，記者采訪了溫榆河沿線某別墅項(xiàng)目的一位資深銷(xiāo)售人員劉先生，他樂(lè)觀地表示：“土地是稀缺資源，用地受限，別墅的供應(yīng)量也將隨之逐年減少，價(jià)格肯定會(huì)有較大幅度提升。即使我手里的別墅現(xiàn)在賣(mài)不出去，也不會(huì)降價(jià)——現(xiàn)在的別墅就像酒一樣，放得越久越有味道。”

　　清華大學(xué)的專(zhuān)家也認(rèn)為：政府對(duì)別墅用地的限制在客觀上加劇了別墅的稀缺性，市場(chǎng)供給及其預(yù)期的不足極有可能導(dǎo)致別墅價(jià)格的直線上揚(yáng)。而且，由于人民幣升值，一部分國(guó)外熱錢(qián)涌入中國(guó)，別墅也是他們投資的項(xiàng)目之一。

　　開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)游刃自如

　　用地管理混亂、監(jiān)管不力、法律界定不清等是我國(guó)別墅市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題。雖然國(guó)家明令禁止再批別墅用地，但由于對(duì)“別墅”沒(méi)有清晰的定義，開(kāi)發(fā)商在拿地、銷(xiāo)售等方面大玩“擦邊球”游戲。

　　在去年的中國(guó)地交會(huì)上，國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)樊志全對(duì)媒體表示，“別墅現(xiàn)在還是指獨(dú)門(mén)獨(dú)院、兩至三層樓形式。”如果按照這樣的定義，那么，除了獨(dú)棟別墅，其他形式的連排別墅、空中別墅以及雙拼別墅、疊拼別墅等在不在“禁地”范圍以?xún)?nèi)？模糊不清的界定讓精明的開(kāi)發(fā)商窺探到拿地的機(jī)會(huì)與可能，部分開(kāi)發(fā)商以“低密度住宅”的名義立項(xiàng)取得開(kāi)發(fā)許可，以普通住宅立項(xiàng)造別墅已并不罕見(jiàn)，甚至成為開(kāi)發(fā)商拿地的常用手法。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)的信息看到，目前有備案的在售別墅項(xiàng)目信息不足100條，而市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目已超過(guò)200個(gè)。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前國(guó)家對(duì)別墅并沒(méi)有明確的法律定義。有些開(kāi)發(fā)商，為提高房?jī)r(jià)而打出‘別墅生活’的概念。”

　　從現(xiàn)實(shí)情況看，別墅用地一般都位于城區(qū)遠(yuǎn)郊，地價(jià)相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)成本也較低，但回報(bào)頗豐。不少小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就崛起于別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。因此，開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)輕易放棄別墅市場(chǎng)。此外，無(wú)論是居住還是投資，別墅都有較大的市場(chǎng)需求。

　　事實(shí)上，國(guó)家采取“一刀切”的方式“叫停”別墅開(kāi)發(fā)，未能有效平抑市場(chǎng)需求。

　　京東燕郊漸成熱點(diǎn)

　　2005年是北京地產(chǎn)轉(zhuǎn)折年，房?jī)r(jià)急速攀升，京郊的別墅區(qū)也異軍突起，特別是位于北京東部的燕郊地區(qū)。

　　有人說(shuō)，別墅正成為房地產(chǎn)投資最后的大餐，地產(chǎn)商紛紛介入。特別是“禁地令”出臺(tái)后，不少開(kāi)發(fā)商更是改變?cè)鹊拈_(kāi)發(fā)計(jì)劃，進(jìn)行別墅項(xiàng)目的投資，位于燕郊別墅區(qū)“東方夏威夷”便是如此。

　　興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的宣傳部負(fù)責(zé)人李先生對(duì)記者表示，“東方夏威夷”的立項(xiàng)經(jīng)歷了改弦易轍的艱難過(guò)程。公司原先計(jì)劃開(kāi)發(fā)高檔公寓，2003年“非典”之后，市場(chǎng)發(fā)生了變化，公司決定開(kāi)發(fā)以別墅為主的高品質(zhì)大型社區(qū)。為此，原先耗費(fèi)570多萬(wàn)元的設(shè)計(jì)方案、重達(dá)一噸多的圖紙全部廢掉；重新聘請(qǐng)美國(guó)等世界頂尖級(jí)的規(guī)劃大師和國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃。興達(dá)的這一舉動(dòng)使其穩(wěn)占燕郊別墅市場(chǎng)的巨大份額。

　　燕郊是一個(gè)非常獨(dú)特的地區(qū)。它成名于三千多年前，即燕國(guó)國(guó)都城郊。其獨(dú)特之處在于它在北京市的東邊，緊挨著通州，卻不歸北京管轄，而屬于河北省管轄。長(zhǎng)期以來(lái)，北京沒(méi)有投資，河北省也不敢貿(mào)然投資，燕郊處境可謂尷尬，沒(méi)有任何工業(yè)基礎(chǔ)。但卻隨著別墅開(kāi)發(fā)大潮的興起，因其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，意外地成為京郊別墅開(kāi)發(fā)重地。

　　燕郊被國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們譽(yù)為京、津、唐金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域的腹地。燕郊距天津港178公里；距秦皇島港260公里；距唐山125公里。北京兩軸兩帶多中心的整體規(guī)劃確定之后，特別是大北京戰(zhàn)略的提出，對(duì)燕郊而言，更是一個(gè)巨大的發(fā)展良機(jī)。交通便捷，西鄰京哈高速和京通快速路。

　　興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理宋海君認(rèn)為：“控制別墅開(kāi)發(fā)的土地政策，在無(wú)形中觸發(fā)了北京東部別墅市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)。這一區(qū)位在CBD（中央商務(wù)區(qū)）輻射范圍內(nèi)，尤其是燕郊區(qū)域，由于交通的便捷性、城市及配套的完善性、自然環(huán)境的稀缺性、產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新性等因素，催生了一個(gè)新興的別墅帶。”

　　《物權(quán)法》與別墅市場(chǎng)

　　新近實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”草案中住宅用地滿(mǎn)70年續(xù)費(fèi)的條文被刪除，這對(duì)別墅市場(chǎng)影響極大。

　　興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人告訴記者：目前，我國(guó)的住宅市場(chǎng)仍以自住和改善居住需求為主，客戶(hù)對(duì)未來(lái)沒(méi)有過(guò)多考慮。絕大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)住宅土地使用權(quán)年限是50年還是70年并不敏感。但是，《物權(quán)法》的通過(guò)對(duì)別墅升值影響較大。以前別墅的價(jià)值沒(méi)有得到充分體現(xiàn)，在一定意義上，《物權(quán)法》將促使別墅價(jià)值回歸。至少在二十年內(nèi)，別墅的升值潛力都是存在的。

　　事實(shí)上，建筑物在七十年以后已經(jīng)沒(méi)有什么價(jià)值，真正有價(jià)值的是建筑物所占有的土地。以商品房為例，若某小區(qū)有2000戶(hù)住戶(hù)，七十年后要續(xù)期時(shí)，這個(gè)小區(qū)的土地由2000戶(hù)人家共有，因此，升值空間有限。而擁有獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的別墅自然就不一樣，說(shuō)通俗一點(diǎn)，買(mǎi)了別墅就有了一片自由使用的土地。