張先生最近雙喜臨門，在學(xué)業(yè)上孜孜不倦的他申請(qǐng)到了美國(guó)一所大學(xué)的入學(xué)資格，計(jì)劃明年上半年出國(guó)留學(xué)，另外，他還和女友商議，在今年情人節(jié)舉辦他們期待已久的婚禮，此后一起去歐洲游玩，算是對(duì)這些年辛苦工作的犒勞。可是，這一切都要建立在堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上。不算不知道，一算嚇一跳，學(xué)費(fèi)、結(jié)婚花費(fèi)、旅游費(fèi)用總計(jì)要20萬(wàn)元左右，這個(gè)預(yù)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們現(xiàn)有的存款。張先生不愿放棄這些本已擬好的計(jì)劃，而不到萬(wàn)不得已又實(shí)在抹不開(kāi)面子跟朋友借錢。于是，他打起了2年前買下的那所房子的主意。
初嘗房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款
忍痛割愛(ài)把房子賣了？似乎不大可能，首先女友就不會(huì)同意。還有其他辦法嗎？在向中介公司專家咨詢的過(guò)程中，他意外地聽(tīng)說(shuō)了房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款的事情，利用這種貸款方式，在取得資金的同時(shí)，抵押后的房產(chǎn)仍可以正常使用或出租。“真不錯(cuò)，這不就是為我準(zhǔn)備的嗎？”張先生喜出望外。
結(jié)識(shí)房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款
所謂房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，即借款人以自己或第三人的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于買車、買房、結(jié)婚、旅游等綜合性消費(fèi)，借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。
“一般能貸多少呢？貸款期限、利率怎么算？”張先生喜悅中不失理智：他現(xiàn)有存款12萬(wàn)，估摸著再有七八萬(wàn)元就差不多了，但張先生是個(gè)精打細(xì)算的人，目前只是手頭暫時(shí)有點(diǎn)緊，他不想為了結(jié)婚、旅游消費(fèi)承擔(dān)太高的利息，把自己變成“負(fù)翁”。
針對(duì)張先生的疑問(wèn)，專家一一作答。
貸款額度 各銀行的貸款額度不同，例如中國(guó)工商銀行根據(jù)抵押房屋類型的不同分為3個(gè)級(jí)別——普通商品房的貸款額度不超過(guò)其評(píng)估值的70%，經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)公房（具有完全產(chǎn)權(quán)，可上市交易的）的貸款額度不超過(guò)其評(píng)估值的60%，別墅、底商的貸款額度不超過(guò)其評(píng)估值的50%；華夏銀行個(gè)人綜合消費(fèi)貸款額最低為人民幣5萬(wàn)元，最高上限為100萬(wàn)元，抵押率原則上不超過(guò)房子評(píng)估價(jià)值的50％（在評(píng)估的同時(shí)，銀行還會(huì)對(duì)貸款人進(jìn)行一次家訪）。
貸款期限 各銀行情況不同，但這種貸款的期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。
貸款利率 各銀行情況不同，一般均按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次法定利率（6個(gè)月以下為5.22%，6個(gè)月到1年為5.58%，1年以上為5.76%）執(zhí)行，個(gè)別銀行利率會(huì)有所浮動(dòng)。如中國(guó)工商銀行、深圳發(fā)展銀行即按照央行規(guī)定執(zhí)行，華夏銀行則根據(jù)個(gè)人資信狀況上下浮動(dòng)10％～30％。
提語(yǔ) 利用房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，在取得資金的同時(shí)，抵押后的房產(chǎn)仍可以正常使用或出租。
申請(qǐng)貸款3門檻
“申請(qǐng)貸款需要什么條件？我能申請(qǐng)到貸款嗎？”張先生向?qū)＜医榻B了自己和房子的大致情況后遺憾地得到了否定的回答。
“你的個(gè)人信用條件完全符合銀行的要求，但你的房子仍在還貸期，產(chǎn)權(quán)證還抵押在銀行，所以沒(méi)辦法申請(qǐng)到貸款�！币�(jiàn)張先生有些疑惑，專家詳細(xì)解說(shuō)了其中的原因。
個(gè)人信用要求 一般來(lái)說(shuō)，銀行大都規(guī)定貸款期限加借款人年齡不能超過(guò)65年；借款人須有本市常住戶口，有固定的住所，有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源，具備按期償還貸款本息的能力，信用良好。
抵押房屋要求 如華夏銀行，它對(duì)抵押房產(chǎn)要求的條件是：房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押；房齡從房屋竣工日起計(jì)算不超過(guò)15年；所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產(chǎn)做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款的書(shū)面承諾，并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。
金融政策限制 基于國(guó)家的金融政策，現(xiàn)在很多銀行開(kāi)始收緊銀根，不再輕易發(fā)放貸款。一些銀行甚至已經(jīng)取消了房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，如農(nóng)業(yè)銀行；或者即使有這項(xiàng)業(yè)務(wù)條件也極為苛刻，如交通銀行等。
看到張先生失望的表情，專家笑了笑說(shuō)：“其實(shí)，你這種情況也不是完全沒(méi)有辦法，很多銀行現(xiàn)在都推出一種加按揭業(yè)務(wù)，你完全可以通過(guò)辦理加按揭獲取所需要的貸款�！�
再試加按揭貸款
真是“山窮水盡疑無(wú)路，柳暗花明又一村”，張先生覺(jué)得今天不虛此行。
明明白白加按揭
所謂加按揭，就是銀行對(duì)現(xiàn)有的個(gè)人住房貸款客戶發(fā)放的以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款。與房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款一樣，人們可以申請(qǐng)個(gè)人住房加按揭貸款去買房、買車、買電腦、買家具，甚至支付子女的教育費(fèi)用等，來(lái)改善生活條件。
加按揭的好處在于，它不僅給張先生這樣仍在還房貸的業(yè)主提供了一種融資渠道，而且還能讓張先生在不賣房的情況下獲得房子的增值資金。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，房子的升值如果不通過(guò)二手房市場(chǎng)，那么對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)就是虛擬的。而加按揭業(yè)務(wù)可以把這個(gè)虛擬的升值轉(zhuǎn)換為真實(shí)的，讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”起來(lái)。例如，張先生的房子2年前在中國(guó)工商銀行辦理按揭貸款時(shí)價(jià)值60萬(wàn)元，現(xiàn)在市場(chǎng)評(píng)估價(jià)達(dá)到了80萬(wàn)元，未還清的貸款還有20萬(wàn)元，那么這套房子的現(xiàn)有價(jià)值即為80萬(wàn)元－20萬(wàn)元＝60萬(wàn)元，如果張先生在原貸款銀行——中國(guó)工商銀行辦理加按揭，他最多可以獲得房子現(xiàn)有價(jià)值（60萬(wàn)元）6折額度——即36萬(wàn)元的消費(fèi)貸款。
那么，加按揭有什么具體規(guī)定？張先生能否申請(qǐng)到貸款？對(duì)此問(wèn)題，專家首先肯定了張先生貸款的可能性，然后耐心回答了加按揭的一些規(guī)定。
申貸條件 各銀行的情況大同小異。就中國(guó)工商銀行而言，申請(qǐng)個(gè)人住房加按揭貸款的客戶必須具備4個(gè)條件：其一，原來(lái)買房時(shí)的貸款已還大半；其二，客戶信用良好，還款及時(shí)，如果原貸款有連續(xù)2次以上違約記錄，該客戶將不能申請(qǐng)加按揭貸款；其三，原貸款的借款時(shí)間在1年以上，銀行對(duì)客戶的資信狀況已有一個(gè)連續(xù)的考查過(guò)程；其四，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，收支比較穩(wěn)定。
貸款額度、期限和利率 各銀行在這3方面的規(guī)定都有很大不同。中國(guó)工商銀行規(guī)定，客戶所能獲得的個(gè)人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和不得超過(guò)評(píng)估價(jià)值的70％，商業(yè)用房不超過(guò)50％；貸款期限根據(jù)需要可以自行確定，但加按期限與房齡之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年；加按揭用于購(gòu)買住房的，利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率執(zhí)行，用于其他家居消費(fèi)用途的，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期限個(gè)人消費(fèi)貸款利率執(zhí)行。
提語(yǔ) 加按揭貸款可以把房產(chǎn)虛擬的升值轉(zhuǎn)換為真實(shí)的，讓不動(dòng)產(chǎn)“動(dòng)”起來(lái)。
精明貸款2學(xué)問(wèn)
確定能申請(qǐng)到貸款后，張先生心里踏實(shí)了不少，接下來(lái)就該具體了解一下細(xì)節(jié)問(wèn)題。
“我那套房子原來(lái)是在中國(guó)工商銀行辦的按揭貸款，現(xiàn)在能到非中國(guó)工商銀行的其他銀行辦理加按揭嗎？還有，申請(qǐng)加按揭需要多長(zhǎng)時(shí)間？”由于時(shí)間比較緊，他最怕銀行審批時(shí)拖得太久，因此迫不及待地想了解相關(guān)情況。
選擇合適銀行 四大國(guó)有銀行和交通銀行、民生銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行等都有加按揭業(yè)務(wù)，所以張先生可以先打電話給原貸款銀行咨詢一下，看看能否辦理加按揭。至于跨行辦理加按揭，有的銀行如中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行只對(duì)原有客戶辦理，不對(duì)外開(kāi)放；但也有一些銀行如中國(guó)銀行和深圳發(fā)展銀行等，它們已經(jīng)推出了非交易類跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，業(yè)主可以在辦理轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)申請(qǐng)加按揭。所以，如果張先生覺(jué)得在原貸款銀行辦理加按揭不合適，比如利率太高、數(shù)額太少、期限太短等，還可以考慮轉(zhuǎn)去其他銀行跨行辦理。
尋找放心中介 至于申貸方式，自己去辦的話可能會(huì)麻煩一點(diǎn)，如果由中介公司代理的話，張先生可以省卻很多專業(yè)、繁瑣的程序，成功的概率也比較大，通常半個(gè)月到1個(gè)月時(shí)間就足夠了。不過(guò)，各公司收費(fèi)不同，張先生可以根據(jù)個(gè)人的具體情況，選擇自己信得過(guò)的中介公司。
兩種貸款方式相關(guān)項(xiàng)目比較表
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房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款 |
加按揭貸款 |
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貸款對(duì)象 |
一般借款人 |
原按揭貸款人 |
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房屋類型 |
借款人或第三人（同意抵押）具有完全產(chǎn)權(quán)、可上市交易的各類房屋 |
借款人現(xiàn)有的按揭商品房 |
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貸款額度 |
房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值×固定比例 |
房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)值×固定比例－原貸款余額 |
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貸款利率 |
同期個(gè)人消費(fèi)貸款利率（部分銀行有浮動(dòng)） |
用于購(gòu)買住房的，按個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率執(zhí)行；用于其他家居消費(fèi)的，按同期個(gè)人消費(fèi)貸款利率執(zhí)行（部分銀行有浮動(dòng)） |
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貸款期限 |
一般為1年、3年、5年等較短期限 |
房貸期限（最長(zhǎng)為30年）－房齡，期限較長(zhǎng) |
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貸款銀行 |
有相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行 |
一般為原按揭貸款銀行，部分銀行可跨行辦理（在轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)上） |
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貸款難度 |
手續(xù)比較復(fù)雜，申貸難度較大 |
手續(xù)比較復(fù)雜，申貸難度不大 |
后記
3個(gè)星期后，在某中介公司的幫助下，張先生在中國(guó)工商銀行順利地辦理了為期2年、總計(jì)10萬(wàn)元的加按揭貸款。
其貸款費(fèi)用為：中介服務(wù)費(fèi)3000元＋評(píng)估費(fèi)2400元（80萬(wàn)元×3‰）＋律師費(fèi)200元（10萬(wàn)元×2‰）＝5800元；
貸款2年需付利息：10萬(wàn)元×5.58%×2＝11160元。
雖然以上支出總計(jì)近2萬(wàn)元，但畢竟使張先生的理想得以實(shí)現(xiàn)，因此，他對(duì)這筆貸款非常滿意。
