治病要對癥下藥,解決問題也要找出問題的根源。要想消除房奴的困擾,勢必要查清楚現(xiàn)象背后隱藏的本質(zhì)。那么,房奴究竟是怎樣“煉”成的?本刊記者為此采訪了有“地產(chǎn)教父”之稱的鄧與周房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁鄧智仁。
消費(fèi)觀念不夠健全
鄧智仁認(rèn)為,房子是一個大件商品,購房者必須有相當(dāng)?shù)?a href="http://m.galtzs.cn/zhuanti/jbft/" target="_blank" class="bule">經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力時才能考慮。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場,暗箱操作,風(fēng)險多多。開發(fā)商真實(shí)的資金實(shí)力、銷售量、銷售額消費(fèi)者均沒有正常渠道獲知,購房者明顯處于弱勢,對于開發(fā)商的了解,只能限于開發(fā)商的自吹自擂。所以在1998年,鄧智仁就向大眾呼吁:買樓應(yīng)該是美夢的開始,但我可以告訴大家,這很可能是你們噩夢的開始。
更重要的是,“為什么會有這么多人追求房屋?一個大學(xué)生剛畢業(yè)就開始籌劃買房,沒有房子就不能結(jié)婚,不惜一切代價地貸款、向親朋好友或者父母借錢,就為了一套房子。這在歐美國家和香港地區(qū)是不可想像的!
鄧智仁認(rèn)為,現(xiàn)在最大的問題是要轉(zhuǎn)變買房的觀念。在歐美國家,剛畢業(yè)的大學(xué)生都不著急買房,年輕人結(jié)婚時也不要求買房,他們更愿意把錢花在旅游、信用卡消費(fèi)上(美國人的信用卡透支額比中國多了100倍),而不會把掙來的大部分錢供養(yǎng)一個房子。香港人同樣如此,大學(xué)生剛畢業(yè)時沒有要買房的,因?yàn)樗麄兪紫纫鉀Q生存、發(fā)展問題,“如果有誰這時候談買房,別人會認(rèn)為他是發(fā)神經(jīng)呢!我年輕時結(jié)婚就沒有買房子,是租房結(jié)婚的!编囍侨收f,在歐美國家和香港地區(qū),借朋友或者父母的錢來買房根本是聞所未聞的事,也很少出現(xiàn)房奴現(xiàn)象。
盲目預(yù)期托高房價
很多人說,之所以會有房奴,關(guān)鍵是現(xiàn)在不合理的超高房價。鄧智仁認(rèn)為,房價高漲的原因是很復(fù)雜的,但主要是受人們心理預(yù)期的影響,即經(jīng)濟(jì)學(xué)上講的預(yù)期效應(yīng)。當(dāng)人們預(yù)期某種商品價格會上漲時,價格就真的會漲,產(chǎn)生價格泡沫。預(yù)期總是存在的,商品有泡沫也很正常,只要沒有危險就可以,問題是現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格漲得太厲害了。
以北京為例,近幾年的住宅價格明顯過高,且供過于求的趨勢越來越嚴(yán)重,房價下跌的跡象已日趨明顯。但許多購房者在開發(fā)商的各種概念炒作的引誘下,竟然擔(dān)心如不及時購買將錯失良機(jī),于是爭先恐后去購買,導(dǎo)致房價不斷高漲。事實(shí)上,這種盲目的從眾心理勢必造成判斷的不理智,在未來幾年房價下滑時,購房者將為此付出沉重的資金代價。相反,如果大家都理性買房,提高要求,開發(fā)商就會建造品質(zhì)更高的房子、制定更合理的房價。
另外,政府的宏觀調(diào)控有時也會引起房價上漲。目前的很多調(diào)控措施,如提高首付比例和貸款利率等只針對市場需求,但價格是由價值和供求關(guān)系決定的,在價值基本恒定的情況下,只打擊需求量,缺少對供給的調(diào)整,市場肯定會出現(xiàn)偏差。舉個例子,現(xiàn)在政府不再審批別墅用地,別墅價格就肯定上漲,平均房價提高。這樣,當(dāng)政府部門的統(tǒng)計數(shù)字出來以后,人們看到平均房價上漲,再加上開發(fā)商宣揚(yáng)土地緊缺論,社會就會產(chǎn)生新一輪的漲價預(yù)期,房價進(jìn)一步高漲。
月供比例過高
購房者關(guān)心的另外一個問題是:月供占家庭收入多少比例才合適?按照一般說法,國際通行的警戒線是30%,超過這個比例就會影響生活質(zhì)量。但鄧智仁對此表示懷疑,他認(rèn)為東西方的觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和家庭收入不同,供房支出占家庭收入的比例也不能一概而論。
鄧智仁認(rèn)為,在美國這個比例為30%,中國可以更高一些,但不能過高,要因人而異。香港也有一些家庭把收入的60%~70%都用在房子上,但香港地區(qū)的教育非常便宜,公司一般都會給員工購買保險,人們的收入也較為穩(wěn)定,正常情況下不會發(fā)生什么問題。但內(nèi)地的很多家庭收入不穩(wěn)定,社會保障也不充分,不能盲目提高月供比例。