2010年樓市，開(kāi)局比較冷。未來(lái)樓市走向如何？全國(guó)兩會(huì)后樓市政策會(huì)有什么變化？各種懸念待解。購(gòu)房者在觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商保持謹(jǐn)慎。筆者近日對(duì)龍巖中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一番探訪(fǎng)。

　　樓市明顯“降溫” 房?jī)r(jià)高位盤(pán)整

　　在龍騰路旁邊的兩家售樓處，去年下半年人頭攢動(dòng)的景象已不見(jiàn)了，倒是顯得有點(diǎn)門(mén)庭冷落。“來(lái)看房的人不多，就是有，也是咨詢(xún)的多，出手的少。”3月1日，龍巖一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人這樣描述開(kāi)春以來(lái)的銷(xiāo)售情況。據(jù)筆者觀(guān)察，龍巖中心城區(qū)大部分售樓處目前都顯得比較冷清，上班人員有所減少，也顯得較為清閑，與去年下半年忙得不可開(kāi)交的情形真是不可同日而語(yǔ)。新一輪樓市調(diào)控正處“進(jìn)行時(shí)”，不少購(gòu)房者在猶豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端購(gòu)房者為甚，他們持幣待購(gòu)，等待觀(guān)望。龍巖樓市成交量近幾個(gè)月明顯回落，1月份，全市銷(xiāo)售商品房396套，2月份銷(xiāo)售商品房186套，3月1-4日銷(xiāo)售22套，與2009年平均每日銷(xiāo)售約27套、每月銷(xiāo)售814套相比，呈大幅下降趨勢(shì)。

　　成交量降下來(lái)了，但價(jià)格并沒(méi)有下跌。今年1月份龍巖新建商品房平均單價(jià)是5315元/平方米，2月份是4978元/平方米，3月份已售的22套平均單價(jià)是5640元/平方米。房?jī)r(jià)依然居于高位。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管商品房?jī)r(jià)格仍在高位盤(pán)整，但整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)投資投機(jī)型購(gòu)房有所降溫、價(jià)格漲幅趨緩的積極變化。

　　觀(guān)望氛圍較濃 政策走向待解

　　房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，近期樓市“降溫”，是多種因素形成合力的結(jié)果，寒冷多雨不便購(gòu)房者出行，春季淡銷(xiāo)的慣性作用是一方面，但根本原因還是：“政府調(diào)控，樓市前景不明朗，因此市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重。”在采訪(fǎng)中，筆者聽(tīng)到不少這樣的說(shuō)法。

　　新一輪調(diào)控政策逐漸“發(fā)力”。繼去年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠、提出樓市調(diào)控四條措施后，“國(guó)十一條”更是奏響調(diào)控強(qiáng)音，嚴(yán)管“地根”，抑制投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)自住型及改善型住房繼續(xù)鼓勵(lì)，保障性住房建設(shè)“加鞭”。房市調(diào)控新政的主要出發(fā)點(diǎn)是有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士鐘先生認(rèn)為，龍巖房市成交量下降與供應(yīng)量不足有關(guān)。目前市商品住宅存量供應(yīng)僅有41萬(wàn)平方米計(jì)4244套，這是近幾年的較低點(diǎn)。這些存量供應(yīng)中主要是由尾盤(pán)、高檔房以及部分只租不售的房源構(gòu)成，有效房源不多，加上今年以來(lái)幾乎沒(méi)有新的樓盤(pán)上市，在這樣的情況下，市場(chǎng)成交一定受到新增供應(yīng)的限制，成交數(shù)據(jù)不可能很高。

　　開(kāi)發(fā)商林先生表示，由于供應(yīng)不足，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有感覺(jué)到市場(chǎng)寒流的到來(lái)，因此價(jià)格走勢(shì)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化。供應(yīng)不足所引起的成交趨冷，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言沒(méi)有多大的庫(kù)存壓力和資金壓力，開(kāi)發(fā)商并不需要跌價(jià)來(lái)維持銷(xiāo)量。有人說(shuō)房?jī)r(jià)將暴跌，我認(rèn)為不太可能。房市新政并不希望房?jī)r(jià)大起大落；房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不允許房?jī)r(jià)暴跌；龍巖正處于城市化加速階段，大量人口涌進(jìn)來(lái)，這些“增量人口”有住房需求，危房改造、舊房拆遷、住房改善也制造不少的新房需求。巨大的住房需求也決定了房?jī)r(jià)不可能暴跌。

　　不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年下半年，開(kāi)發(fā)商將面臨真正的資金和調(diào)控政策的壓力。一位開(kāi)發(fā)商表示，他最擔(dān)心的是“銀行按揭貸款政策繼續(xù)收緊”，他預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將在市場(chǎng)規(guī)則和調(diào)控政策作用下有所回調(diào)，就看后續(xù)的調(diào)控政策如何發(fā)力了。