牛年南京土地市場的最后一拍將于2月9日舉錘。記者從國土部門了解到，此次亮相的5幅地塊全部來自江寧，其中人評水庫北側的地塊容積率只有0.71，為兩年來的首幅別墅用地。業(yè)內人士表示，根據(jù)南京市今年土地新政，開發(fā)商拍得土地后的首付比例將達五成，因此明天的拍賣會格外惹人關注。

　　只能蓋50多套別墅

　　此次江寧的5幅地塊，分別位于江寧區(qū)的九龍湖、濱江開發(fā)區(qū)、麒麟板塊、大學城以及南山湖等區(qū)域，除了來自濱江開發(fā)區(qū)的正方大道以北地塊是商務辦公用地之外，其余4幅地塊均包含了居住用地的部分。

　　其中，來自江寧區(qū)人評水庫北側的純住宅地塊最受人關注。地塊位于南山湖旅游度假區(qū)東北側，緊鄰337省道，面積只有30749.5平方米，為一類居住用地，容積率僅為0.71，出讓底價2500萬元，折算后的樓面地價只有每平方米1145元。

　　“這是一幅典型的別墅用地，建獨棟項目都夠了”，南京一家研究機構的負責人告訴記者，目前南京市面上的別墅用地容積率一般都在0.4到0.8之間，這幅地塊的容積率為0.71，可以毫無疑問地確定是別墅項目，而且根據(jù)“一類居住用地”的用地性質來看，未來肯定建成獨立式的住宅，層數(shù)基本為3層或3層以下。按照300—400平方米一套的獨立別墅來計算，預計未來可以蓋50至70套左右的獨棟別墅。

　　闊別兩年今又現(xiàn)身

　　“自2006年國土部的限制令后，有2年多時間沒看到這么低容積率的一類居住用地了。”一位業(yè)內人士表示。該人士告訴記者，南京上次拍賣的一類居住用地還是在2007年11月，位于江北浦口區(qū)象山路，容積率只有0.4，此后這類地塊便“消失”了很長時間，一直沒有現(xiàn)身過。

　　對于江寧這一地塊的推出，市國土部門表示，出讓地塊的容積率是由規(guī)劃部門制定的，他們只是按照正常手續(xù)，將規(guī)劃部門審批后的地塊推出上市。據(jù)了解，由于總價較低，目前已有幾家開發(fā)商瞄上了這幅“袖珍”別墅地塊，最終結果如何，將在明天的拍賣會上一見分曉。

　　酒店式公寓恐成“燙手山芋”

　　2月9日拍賣的其他4幅地塊也有不少“看點”：位于機場高速路以東、湖西環(huán)路以北的純居住用地面積最大，達11.4萬平方米，出讓底價為5.73億元，容積率為2.按照套均100平方米的戶型計算，未來可提供2200多套的普通住宅上市；另一幅湯山街道的商住混合地塊由于允許建設酒店式公寓而引起人們的關注，根據(jù)今年南京的契稅優(yōu)惠新政策，對酒店式公寓不再予以補貼，屬于普通住房的，按1%交契稅；如果是商業(yè)等其他用地性質的，則一律按3%的標準繳納契稅。

　　南京市國土局相關人士表示，湯山街道的這幅地塊，酒店式公寓被安置在了商業(yè)混合用地上，也就是說，今后房源上市時，買房人就要繳納3%的契稅。“購房者是否愿意買單，房源上市時的稅收政策又將如何調整，都是未知數(shù)，這幅酒店式公寓地塊估計將成為燙手山芋了。”

　　新政或難阻止開發(fā)商熱情

　　南京市國土局1月初出臺的新政中稱，今后開發(fā)商拿地的土地出讓金首付比例不僅要達到50%，而且還必須在土地出讓后的一周內付清，意在嚴格土地市場的管理。新政會阻止開發(fā)商的拿地熱情嗎？

　　南京合眾聯(lián)恒策劃公司總經理程鵬認為，雖然“門檻”抬高了，可是開發(fā)商還是照樣拿地。“土地新政的效用在于，將一些規(guī)模小的項目公司排除在外，這些公司往往‘打一槍換一個地方’，帶來后期物業(yè)、維護等諸多問題。”

　　程鵬認為，房地產行業(yè)很難形成壟斷，因此，中等規(guī)模開發(fā)商之間的競爭還是很激烈，不改變“價高者得”的競地方式，地價還是很難下得來。