為便于廣大納稅人了解掌握有關(guān)政策及辦理程序，特編寫本指南。
一、政策簡介
1、納稅義務(wù)人：
出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）取得所得的個人。
2、納稅范圍：
個人出售自有房屋取得的所得。
3、適用稅目、稅率
根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%.
4、應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）
5、應(yīng)納稅所得額的確定
應(yīng)納稅所得額＝出售價－房屋原值－合理費用
出售價，是指個人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。
房屋原值，是出售方取得該房屋時所支付的購置價格或建造費用以及其他有關(guān)費用。
合理費用，是指購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。
納稅義務(wù)人應(yīng)提供合法、完整、準確的房屋原值憑證以及稅費繳納憑證。
6、減免稅規(guī)定
（1） 對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分給予免稅；
（2） 對個人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
二、申報流程
1、申報繳納時須提供以下資料：
（1）房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；
（2）房屋轉(zhuǎn)讓合同原件及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件；
（3）契證原件；
（4）房屋評估報告原件；
（5）允許扣除合理費用的原始憑證原件、復(fù)印件；
（6） 納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證或房屋共有權(quán)人的身份證原件、復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。
（7） 住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證復(fù)印件和房屋所有權(quán)證原件、復(fù)印件；
（8） 征收機關(guān)要求提供的其他資料。
2、征收機關(guān)受理納稅人遞交的申報資料并經(jīng)審核無誤后，計算確定應(yīng)納稅額，開具納稅申報受理單，納稅人繳款后，對個人出售商鋪、寫字樓等非住宅的開具個人所得稅完稅憑證；對個人出售住房的，開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”。
個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房并已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的可直接給予減征或免征；個人出售住房前后一年內(nèi)未另購住房購買的住房價值低于所出售住房價值的，已繳納的納稅保證金應(yīng)全部或部分作為個人所得稅繳入國庫。
注意事項：
1、納稅人應(yīng)妥善保管好征收機關(guān)開具的“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)聯(lián)”等憑據(jù)，以便辦理退稅手續(xù)；
2、個人出售自有房屋取得所得應(yīng)如實向征收機關(guān)申報繳納，未按規(guī)定進行納稅申報或?qū)Ψ績r和減免行為進行虛假申報的，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處以相應(yīng)的處罰。
三、政策問答
1、 對個人出售已購公有住房（房改房）取得的所得，是否需要繳納個人所得稅？
答：暫不征收個人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。
2、 對個人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，其中“五年時間”和“唯一生活用房”如何認定？
答：“五年時間”的認定以納稅義務(wù)人所出售住房購入時簽定合同的日期為起點計算；不能提供合同的，以該住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期為起點計算。
“唯一生活用房”的確認：該住房出售時，納稅義務(wù)人除所售住房外，不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。以上確認需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明（或承諾書）。
3、 對個人出售住房后一年內(nèi)重新購房的，已繳納的納稅保證金是否可以退還？
答：可以退還。新購住房金額大于或等于所出售住房出售價的，已繳納的納稅保證金可全部退還；新購住房金額小于所出售住房出售價的，已繳納的納稅保證金按新購住房金額占所出售住房出售價的比例予以退還。
4、 在我市市區(qū)出售自有住房前后一年內(nèi)又在杭州市區(qū)以外購買住房的，是否可享受減免稅政策？
答：可按規(guī)定享受減免稅政策。
5、 對個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其出售現(xiàn)住房取得的所得是否可享受減免稅政策？
答：可以享受。另購住房的購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅；小于所出售住房金額的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。
6、 對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)購房的，“前后一年內(nèi)”如何確定？
答：由征收機關(guān)根據(jù)納稅人提供的房屋買賣合同或其他合法憑據(jù)上的時間來確定。
7、出售自有住房的房屋所有權(quán)登記為1人以上或房屋所有權(quán)人發(fā)生變動時，其取得的所得應(yīng)如何享受減免稅政策？
答：
（1）、按市場價購買住房時房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)出售時房屋所有權(quán)登記是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。
（2）、出售自有住房時，房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)以配偶的名義或夫妻共有的名義按市場價重新購房的，可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。
（3）、出售的自有住房房屋所有權(quán)人是2人或2人以上的，一年內(nèi)重新購房，其房屋所有權(quán)人未發(fā)生變動的，可按有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅；如一年內(nèi)重新購房時，房屋所有權(quán)人發(fā)生變動的，應(yīng)按購房人的購房金額占已出售住房所占份額的比例減征個人所得稅。
（4）、出售自有住房時，房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)又同其余1人或1人以上以共有的名義按市場價重新購房的，可按照出售住房的房屋所有權(quán)人重新購房中所占份額與原住房出售價的比例減征個人所得稅。
8、個人接受贈與的房屋在出售時是否需要繳納個人所得稅，如需繳納，其房屋原值和合理費用應(yīng)如何確定？
答：應(yīng)該繳納個人所得稅。在出售時扣除的房屋原值為零，合理費用可按有關(guān)規(guī)定扣除。
9、 個人出售自有房屋取得所得時繳納的個人所得稅和房改房上市交易所得收益有何區(qū)別？
答：個人出售自有房屋取得所得時繳納的個人所得稅是指根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收的稅款；適用比例稅率，稅率為20%；應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）；應(yīng)納稅所得額＝出售價－房屋原值－合理費用房改房上市交易所得收益是指在房改房出售時，賣方取得的凈收益按超額累進比例向財政部門繳納的款項。
10、 符合減免稅條件的納稅人，繳納的納稅保證金如何退還？
答：個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局提供新購住房的契證原件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件、土地使用證復(fù)印件、“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)聯(lián)”原件和征收機關(guān)要求提供的其它有關(guān)證明材料（以上資料是復(fù)印件的均需核對原件），經(jīng)征收機關(guān)審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。
四、舉例說明
1、劉先生于2003年6月1日出售其自有的采荷新村╳幢╳單元╳室住房（房改房）一套，出售價為60萬元，售房合同簽訂日期為2003年6月1日，問劉先生出售的房改房是否需要繳納個人所得稅？
答：按規(guī)定對劉先生出售的房改房取得的所得暫不征收個人所得稅。
2、劉先生購入采荷東村╳幢╳單元╳室住房（商品房）一套，簽訂購房合同日期為2003年3月1日，購房金額為100萬元，后又將自有的康樂新村╳幢╳單元╳室住房一套出售，簽訂售房合同日期為2003年8月3日，出售價為80萬元，問劉先生實際應(yīng)繳納的個人所得稅為多少？
答：由于劉先生在售房前一年內(nèi)已另購住房一套，并且另購住房金額（100萬元）大于所出售住房出售價（80萬元），所以劉先生出售住房時不需繳納個人所得稅。
3、張先生于2003年5月1日將其自有的杭州南都花園╳幢╳單元╳室住房一套出售，簽訂售房合同日期為2003年5月1日，出售價為80萬元，已繳納納稅保證金6萬元，又于2003年12月3日在上海購入一套住房（商品房），簽訂購房合同日期為2003年12月3日，購房金額為80萬元，問張先生是否可退還已繳納的納稅保證金，如可退還，可退多少？
答：由于張先生在售房后一年內(nèi)又在上海另購住房一套，所以其繳納的納稅保證金可按規(guī)定退還。
退還金額=（購房金額÷所出售住房出售價）×100%×繳納的納稅保證金
=（80萬元÷80萬元）×100%×6萬元
= 6萬元
劉先生繳納的納稅保證金6萬元可全部退還。
注：劉先生應(yīng)持在上海所購住房的已完稅貼花的房屋土地權(quán)屬證書及納稅保證金收據(jù)原件辦理退款手續(xù)。
4、王女士于2003年10月12日出售自住的紅石板新村的╳幢╳單元╳室住房一套，出售時該住房為王女士家庭唯一的生活用房，并且該住房為王女士1996年5月10日購入，簽訂購房合同時間為1996年5月10日，問王女士是否應(yīng)繳納個人所得稅？
答：由于王女士出售的住房為自用五年以上，并且出售時該住房為王女士家庭唯一的生活用房，所以王女士不需繳納個人所得稅。
注：王女士在申報時應(yīng)出具家庭唯一生活用房的承諾書，承諾書可到辦稅大廳免費索取。
5、劉先生于2003年6月1日將其房屋所有權(quán)為夫妻共有的在三塘小區(qū)╳幢╳單元╳室住房一套出售，該住房出售價為60萬元，售房合同簽訂時間為2003年6月1日，已繳納納稅保證金4萬元，劉先生又于2003年12月1日購入大關(guān)小區(qū)╳幢╳單元╳室住房（商品房）一套，購房金額為80萬元，簽訂購房合同時間為2003年12月1日，房屋所有權(quán)登記人為劉先生1人，問劉先生繳納的納稅保證金是否可退還，如可退還，可退還多少？
答：由于劉先生在出售住房后一年內(nèi)已另購住房，并且重新購房金額（80萬元）大于所出售住房出售價（60萬元），所以劉先生已繳納的納稅保證金4萬元可全部退還。
6、劉先生于2003年2月1日出售其自有的建南小區(qū)╳幢╳單元╳室住房一套，出售價為50萬元，售房合同簽訂日期為2003年2月1日，已繳納納稅保證金5萬元。劉先生又同張先生于2003年9月1日購入朝暉小區(qū)╳幢╳單元╳室住房（二手房）一套，購房金額為60萬元，簽訂購房合同日期為2003年9月1日，房屋所有權(quán)為劉先生和張先生兩人共有，劉先生所占的房屋所有權(quán)中的份額為50%，問劉先生已繳納的納稅保證金是否可以退還，如可退還，可退多少？
答：由于劉先生出售住房后一年內(nèi)又另購住房一套，所以可按規(guī)定退還納稅保證金。
退還金額=〔（購房金額×50%）÷所出售住房出售價〕×100%×繳納的納稅保證金
=〔（60萬元×50%）÷50萬元〕×100%×5萬元
= 3萬元
劉先生繳納的納稅保證金可退還3萬元。
7、張先生于2003年1月6日將原購置的住房古蕩小區(qū)╳幢╳單元╳室一套出售（不具備減免稅條件），出售價為310000元，評估價為300000元，所售住房的購置價格為260000元，購置時張先生繳納了契稅3900元，印花稅78元，交易手續(xù)費85元，出售時張先生繳納了營業(yè)稅2500元，城建稅及教育費附加為275元，印花稅155元，評估費為900元，交易手續(xù)費為227.76元，中介收取代理費用為620元，問張先生出售的住房應(yīng)繳納個人所得稅多少？
答：出售價= 310000元
房屋原值= 260000元
合理費用 = 3900 + 78 + 85 + 2500 + 275 + 155 + 900 + 227.76 = 8120.76元
應(yīng)納稅額=（出售價–房屋原值–合理費用）×20%
=（310000-260000-8120.76） ×20% =8375.85元張先生應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為8375.85元。
注：中介代理費不予扣除，張先生應(yīng)提供購入及出售該房時繳納稅費的合法憑證，如完稅證、繳款書及發(fā)票等原件，經(jīng)征收機關(guān)審核確認后方可予以扣除。
8、劉先生將自有的桂花城╳幢╳單元╳室住房一套出售，簽訂售房合同日期為2003年3月1日，出售價為100萬元，已繳納納稅保證金6萬元，劉先生又于2003年8月3日另購江濱花園╳幢╳單元╳室住房（商品房）一套，簽訂購房合同的日期為2003年8月3日，購房金額為80萬元，問劉先生出售桂花城╳幢╳單元╳室時繳納的納稅保證金是否可退還？如可退還，可退還多少？
答：由于劉先生在售房后一年內(nèi)又另購住房一套，所以劉先生繳納的納稅保證金可按規(guī)定退還。
退還金額=（購房金額÷所出售住房出售價）×100%×繳納的納稅保證金
=（80萬元÷100萬元）×100%×6萬元
= 4.8萬元劉先生可退還的納稅保證金金額為4.8萬元。
9、王女士于2003年2月2日將接受贈與所得的住房一套出售（不具備減免稅條件），出售該住房取得的全部收入為50萬元，支付按規(guī)定允許扣除的各項合理費用合計為6500元，問王女士出售住房后應(yīng)繳納個人所得稅多少？
答：出售價=500000元
房產(chǎn)原值=0
合理費用=6500元
應(yīng)納稅額=（出售價–房屋原值–合理費用）×20%
=（500000-0-6500）×20%
= 98700元
注：接受贈與所得的房屋再出售時房屋原值扣除的房屋原值為零。
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