房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。

　　一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：

　　1.土地開發(fā)成本

　　土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設用地）所發(fā)生的各項費用。

　　2.房屋開發(fā)成本

　　房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。

　　3.配套設施開發(fā)成本

　　它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。

　　4.代建工程開發(fā)成本

　　它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項費用支出。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：

　　1.一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。

　　2.同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

　　3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。

　　成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。

　　1.土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。

　　2.前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。

　　3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用?；A設施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。

　　4.建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。

　　5.配套設施費：指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內。

　　6.開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。

　　目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。

　　四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序。

　　（一）應設置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：

　　1.“4301開發(fā)成本”賬戶

　　本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

　　2.“4302開發(fā)間接費”賬戶

　　本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：

　　1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費用

　?。?）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　（2）為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　?。?）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。

　　通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

　　2.計算并結轉已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本

　　計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

　　3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結轉進入有關賬戶

　　即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　五、土地開發(fā)的成本核算。

　　土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。

　?。ㄒ唬┩恋亻_發(fā)費用的歸集與分配

　　企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。

　　1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

　　這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

　　2.配套設施費的歸集與分配。

　　配套設施的建設可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

　?。?）與土地開發(fā)同步進行的配套設施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

　?。?）與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發(fā)成本中預提。預提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費差額，應調整有關土地開發(fā)成本。

　　3.開發(fā)間接費用的歸集與分配。

　　企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內。

　　（二）完工土地開發(fā)成本的結轉

　　已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的成本結轉方法：

　　1.為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。

　　開發(fā)完成后，應將其實際成本轉入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

　　2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。

　　應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發(fā)成本中。結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

　　（1）分項平行結轉法

　　就是將應結轉的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

　　借：開發(fā)成本——房屋

                ——土地征用及拆遷費  al

　　            ——前期工程費        a2

　　            ——基礎設施費        a3

　　            ——建筑安裝費        a4

　　            ——配套設施費        a5

　　            ——開發(fā)間接費用      a6

　　    貸：開發(fā)成本——土地

                    ——土地征用及拆遷費   al

　　                ——前期工程費         a2

　                  ——基礎設施費         a3

　　                ——建筑安裝費         a4

　　                ——配套設施費         a5

　　                ——開發(fā)間接費用       a6

　　這種結轉方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設場地的成本結轉。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

　　（2）歸類集中結轉法

　　就是將應結轉的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

　　借：開發(fā)成本——房屋

                ——土地征用及拆遷費  al

　　            ——基礎設施費  a2+a3+a4

　　    貸：開發(fā)成本——土地

                    ——土地征用及拆遷費 al

　　                ——前期工程費       a2

　　                ——基礎設施費       a3

　　                ——建筑安裝費       a4

　　這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結轉。

　　企業(yè)開發(fā)的自用建設場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

　　下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。

　　例 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡.開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務：

　　①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地

                ——梁園（土地征用及拆遷費）25000000

　　   貸：銀行存款                             25000000

　?、谥Ц恫疬w補償費5500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地

                ——梁園（土地征用及拆遷費） 5500000

　　    貸：銀行存款                             5500000

　?、壑Ц犊辈煸O計費210000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地

                ——梁園（前期工程費）        210000

　　    貸：銀行存款                              210000

　?、苤Ц锻潦劫M用5500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)成本——土地

                ——梁園（前期工程費）       5500000

　　    貸：銀行存款                             5500000

　?、萦赡呈┕て髽I(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：

　　借：開發(fā)成本——土地
                ——梁園（基礎設施費）       1500000

　　    貸：應付賬款——X施工企業(yè)                1500000

　?、?月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品——土地（梁園）             9427500

　　    主營業(yè)務成本——土地轉讓成本        28282500

　　    貸：開發(fā)成本——土地
                    ——梁園                    37710000

　　例 續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結轉土地開發(fā)成本；①采用歸類集中結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發(fā)成本——房屋

                ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　            ——梁園（基礎設施費）       1802500

        貸：開發(fā)成本——土地

                    ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　                ——梁園（前期工程費）       1427500

　　                ——梁園（基礎設施費）        375000

　?、诓捎梅猪椘叫薪Y轉法結轉土地成本時：

　　借：開發(fā)成本——房屋

                ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　            ——梁園（前期工程費）       1427500

　　            ——梁園（基礎設施費）        375000

　　    貸：開發(fā)成本——土地

                    ——梁園（土地征用及拆遷費） 7625000

　　                ——梁園（前期工程費）       1427500

　　                ——梁園（基礎設施費）        375000