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淺談房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)開發(fā)

2011-11-22 09:21 來源:張樹榮

  摘 要:隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立,房地產(chǎn)市場伴隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān),房地產(chǎn)市場的活躍促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。作為一個(gè)開發(fā)商,了解房地產(chǎn)市場,認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場是非常重要的;同時(shí),掌握房地產(chǎn)市場的最新信息,實(shí)際地觀察、分析購買者的心理和掌握社會(huì)的總需求也是必不可少的。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)開發(fā);區(qū)域性市場;市場分析與推廣;市場信息

  隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步,房地產(chǎn)市場伴隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁榮了房地產(chǎn)業(yè),為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景,應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展,特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施,我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系,市場運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí),正朝著“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進(jìn)。

  研究房地產(chǎn)市場,必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞⻊?wù)的管理人員,了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十分重要的,只有這樣,才能對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息,實(shí)際地分析購買者的心理和和社會(huì)總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。下面分三個(gè)方面來論述。

  一、 房地產(chǎn)市場的特性

  房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱,是一種特殊商品,它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力,資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng),但它可以被某個(gè)人或某個(gè)機(jī)構(gòu)所擁有。因此,就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)(如:住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等)的買賣雙方走到一起,并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,它具有開發(fā)周期長,資金投入量大的特點(diǎn),因此,房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì),也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值,而實(shí)際這些價(jià)值的確定取決于許多變量。因此,房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場,是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對(duì)象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利,而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán),也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定,不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人購買了一塊土地,這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如:需要給其他人的通行權(quán),還要受城市規(guī)劃,建筑條例的約束等。再如,我們?cè)谧》恐贫雀母镏,很多職工都以?yōu)惠的價(jià)格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定,通過房改購買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場上公開轉(zhuǎn)讓,五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓,須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣給政府。這說明人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對(duì)的。

  房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)域性的需要,決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性的市場,不同的國家、不同的城市,甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū),房地產(chǎn)的市場條件,供求關(guān)系,價(jià)格水平都是不可比的。例如:我們塘沽區(qū)的解放路商業(yè)街的商業(yè)用房和杭州道沿街的商業(yè)用房及洋貨市場的商業(yè)用房,他們所依托的大環(huán)境相同,所處的地理位置也近似,但解放路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比杭州道、洋貨市場的價(jià)格要高得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價(jià)格變動(dòng)的最新情況,買賣雙方都會(huì)去尋找有利于自己的價(jià)格,這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價(jià)格差異。然而,房地產(chǎn)市場就沒有那么簡單了,這不僅在于買賣雙方都很難及時(shí)了解最新的市場行情,而且在交易過程中費(fèi)用十分昂貴。目前,絕大多數(shù)房地產(chǎn)的購買者都是出于自用的目的去購買房地產(chǎn),而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次,只有極少數(shù)人是想通過房地產(chǎn)投資或投機(jī)來達(dá)到獲取收益的目的。所以說對(duì)于絕大多數(shù)購買者來說,要想了解最新的市場行情,并根據(jù)自己欲購買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購買價(jià)格是件非常困難的事。

  二、房地產(chǎn)市場的功能

  在市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場供應(yīng)和市場需求的相互作用形成了市場價(jià)格。所以說市場功能的核心形成了交易價(jià)格,因此,我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價(jià)格的任何安排。”那么擺在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場的功能。

  房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場,這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)(永久產(chǎn)權(quán))、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè),而后者則是為了投資目的而將物業(yè)(產(chǎn)業(yè)蹀出租給最終的使用者,從中獲得投資收益。在任何市場上,某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供需狀況。市場不僅能預(yù)示市場的變化,還可以通過價(jià)格來指導(dǎo)買賣雙方的行為,所以,價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。

  開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性,以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢,一個(gè)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析,城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施,達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何,這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。因此,一個(gè)地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個(gè)地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局,從而確定這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如:二十世紀(jì)八十年代末期,西方發(fā)達(dá)的資本主義國家的經(jīng)濟(jì)普遍處于停滯和低速增長階段,投資前景黯淡,資金紛紛外流,以尋求理想的投資場所,而中國的經(jīng)濟(jì)卻處在強(qiáng)勁的上升階段,政治的穩(wěn)定,社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定,使投資效益較高,因此吸引了大量的外來投資,尤其是國外及境外的投資者,由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益,所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如:天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的,美國獨(dú)資的摩托羅拉,中法合資的梅蘭日蘭,中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等,就是因?yàn)檫@些外商的投資,提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境,同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場,更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題,做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人口的增多,使城市建設(shè)越來越快。在舊城區(qū),大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房,居民居住條件極差,再加上交通的擁擠,市政公用設(shè)施的落后,給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平,改善城市環(huán)境,適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流,從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化,甚至可以調(diào)整城市用地,提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場的研究包括二個(gè)方面,即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對(duì)某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場的研究一般的開發(fā)商注重分析市場的交易情況,包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系,想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場的研究,必須結(jié)合有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢進(jìn)行分析,如果這種市場研究是針對(duì)某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話,那么,無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場分析專家,都必須親臨現(xiàn)場獲取第一手資料,有針對(duì)性的進(jìn)行市場調(diào)查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論,就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來使用者,這些使用者的態(tài)度和要求如何,總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對(duì)一個(gè)開發(fā)商來說制定市場戰(zhàn)略,確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。

  三、 獲取市場信息的方法

  21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn),房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資,靠“短線”定位,而是要通過市場競爭定位。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展過程中,城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用,在房地產(chǎn)市場中要實(shí)行理性化管理、理性化經(jīng)營、理性化決策,就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃,深入了解房地產(chǎn)市場。

  房地產(chǎn)市場的研究,有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī),目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置,這屬于正常狀況,人們也希望有閑置的物業(yè),這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。這也是房地產(chǎn)市場的特性之一。同時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的,投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場的脈搏上,并通過與房地產(chǎn)租售代理,房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸,獲得比較全面的市場信息,從而把握市場的變化,把握市場的價(jià)格,這只是獲得市場信息的一個(gè)方面。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,一個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù),作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來,創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場模式,人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場,了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情論文聯(lián)盟www.lwlm.com整理況和價(jià)格,可以通過網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息的價(jià)值,全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn),為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營實(shí)體。

  對(duì)于不同的開發(fā)項(xiàng)目,市場研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā),那么市場研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員,特別是住戶的溝通,以了解住宅的供求狀況,價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發(fā)項(xiàng)目,要充分考慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量,購買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。

  所以說,一個(gè)完善而靈活的房地產(chǎn)市場必須具備下述條件:①有一個(gè)穩(wěn)定、明朗及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②有一個(gè)完善的法制基礎(chǔ),使有關(guān)城市規(guī)劃、土地房產(chǎn)出讓轉(zhuǎn)讓、房屋管理、房地產(chǎn)抵押等均有法可依;③有一個(gè)統(tǒng)一、簡化、靈活而有效的現(xiàn)代化管理制度;④擁有一個(gè)完善抵押法規(guī)及房地產(chǎn)抵押市場。

  參考文獻(xiàn):

  1.中國房地產(chǎn)月刊(2001年2、3、5期)

  2.房地產(chǎn)投資、經(jīng)營與管理

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