摘要：2007年后，房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展。并逐漸成為重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。地方政府、開發(fā)商、購房者以及商業(yè)銀行掀起了一股炒房熱潮，在金融危機時下，房地產(chǎn)熱仍無降溫之勢，這與各利益主體的理性選擇密切相關(guān)。

　　關(guān)鍵詞：理性選擇；房地產(chǎn)熱；利益主體

　　一、房地產(chǎn)的發(fā)展與“房地產(chǎn)熱”興起

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)端于沿海城市，1992年，鄧小平南巡講話后，各地資金大量涌入廣東等沿海城市形成“泡沫經(jīng)濟”。1993年。國務(wù)院緊縮銀根，進(jìn)行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)得到一定程度的抑制。至1998年國家停止福利分房，房地產(chǎn)業(yè)的熱潮才再度被掀起，2000年下半年起在西部大開發(fā)的推進(jìn)下。各地房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮起來，2003年中國房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控期。2007年底，中國70個大中城市房屋售價同比上漲達(dá)到10.5％。多年來房價上漲幅度首破兩位數(shù)記錄。一個不爭的事實是，政府壓制不住房價的上漲，并且由高房價引起的社會不滿及潛藏的危機已經(jīng)逐漸影響到經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。為此，筆者將從社會學(xué)角度來對房地產(chǎn)熱中各利益主體的理性選擇行為進(jìn)行分析。

　　二、“房地產(chǎn)熱”中多利益主體的理性角逐

　　1.地方政府追求政績的理性選擇。房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，個別地方的土地收入甚至占到了地方收入的30％，各級政府從土地轉(zhuǎn)讓中獲得了巨大的收益，采用“圈地”、“炒地”、“造勢”，使得“房地產(chǎn)熱”愈演愈烈。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)商無疑是這股熱潮中最大的獲益者，這一點從每年的各種財富評比中房地產(chǎn)商所占比重便可知，房子的預(yù)期強需求和壟斷特性，使得理性房地產(chǎn)開發(fā)商為賺取利潤而“給房地產(chǎn)添油加柴”。

　　3.購房者對自身經(jīng)濟利益的理性盤算。置房多套，導(dǎo)致不理性投資和投機行為的增加，加速了房價上揚勢頭。

　　此外，還有兩頭兼利的商業(yè)銀行為“房地產(chǎn)熱”推波助瀾。

　　三、房地產(chǎn)熱利益主體的理性選擇分析

　　1.地方政府為“房地產(chǎn)熱”鋪好溫床

　　政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是多方面且復(fù)雜的，其具體行政行為是多樣化的。在地方政府作用于房地產(chǎn)行業(yè)的具體行為中。最為顯著的莫過于地方政府為實現(xiàn)自身利益最大化的需要而選擇的各種經(jīng)濟理性行為。

　　作為理性的地方政府熱衷的行為必然取決于政府的整體利益——政績。每一屆地方政府的政績是什么？這一點，從現(xiàn)行的人事考核機制上不難看出，是快速增長的GDP，是完備的機場、鐵路、高速公路等公共設(shè)施，是建設(shè)有高檔寫字樓和住宅小區(qū)的現(xiàn)代化城市等，后者需要資金支持，前者需要創(chuàng)造。

　　因此尋找能快速升值的財源成為地方政府最為迫切的任務(wù)，一方面，房地產(chǎn)也能為地方政府創(chuàng)造大量的稅收；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)能給地方政府帶來客觀的出讓土地收益。在利益的驅(qū)使下，“圈地”、“炒地”、“造市”便成了理性的地方政府的重要工作。

　　房地產(chǎn)行業(yè)本身是以城市建設(shè)與改造的名義發(fā)展起來的，但在政績利益驅(qū)使下，這一目標(biāo)被異化，政府政績要上升、城市化進(jìn)程要提速。城市規(guī)劃要更新、老城區(qū)拆遷勢在必行。理性的地方政府征地、炒地、造市。為“房地產(chǎn)熱”鋪好了溫床。

　　2.開發(fā)商制造“房地產(chǎn)熱”

　　“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。”作為理性的經(jīng)濟人，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資過程中主要考慮的是成本、數(shù)量和價格。建房一般是既定的。而且通常到最后是可以直接轉(zhuǎn)嫁給消費者的。關(guān)鍵點就在售量和售價上，量、價均與市場預(yù)期有關(guān)：房價穩(wěn)定，實際收入等于預(yù)期收入；房價上漲，量不變或增加，獲取額外利潤；房價下跌，量不變，開發(fā)商虧損。因此開發(fā)商會給消費者創(chuàng)造房價在未來仍上漲的預(yù)期，多年房價居高不下也與這種心理預(yù)期有關(guān)。同時，房地產(chǎn)市場還屬于買方市場，消費者處于劣勢，獲取的信息不完整。在銷售房過程中，房地產(chǎn)商會采用各種方式制造房價仍有漲勢的假象，給消費者制造買房的壓力和動力。

　　房地產(chǎn)市場的不確定性。高風(fēng)險性（高投入高回報），開放商的高風(fēng)險預(yù)期性，房地產(chǎn)業(yè)的快速變現(xiàn)、快速增值性，這些都將促使理性的房地產(chǎn)商采取各種手段，如“尋租”“銷控”等追逐高額的利益，制造房地產(chǎn)熱。

　　3.購房者“捧熱”房地產(chǎn)

　　有供給無需求也就不成為“熱”，因此“房地產(chǎn)熱”的產(chǎn)生必定是有一個巨大的需求市場在推動。對房子的需求可以分為兩種：自住房和投資、投機。前一種是自然效用，后兩種需求則是“房地產(chǎn)熱”產(chǎn)生的原因之一。

　　城市化進(jìn)程蘊藏著幾億人需要改善住房的需求——普遍看漲的預(yù)期；銀行儲蓄利率低、投資渠道少、可投資金融產(chǎn)品少、股市不景氣，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展——大量的民間資本涌入。當(dāng)投機需求成為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的主要動因時，真正的需房者便表現(xiàn)出“買漲不買跌”的消費行為。投資的目的一旦實現(xiàn)，便會迅速轉(zhuǎn)化為供給，導(dǎo)致市場供給迅速增加，緊接著成為群體性的投機行為，更多的投機需求造就了總需求的虛高，“房地產(chǎn)熱”由此便產(chǎn)生了。

　　造成“房地產(chǎn)”熱度居高不下。還在于居民收入分配差距的擴大和房子作為一種社會地位的象征作用。高收入者收入增長快，買房置業(yè)或炫富心理的作用下，便會“非理性”的搶購房子，造成空置面積居高不下，而低收入購房者則淪為“房奴”。因此，“房地產(chǎn)熱”中的住房供給實際是一種畸形的需求。

　　千百年來。關(guān)于土地的文章做不完，關(guān)于土地的買賣也做不完。如果“房地產(chǎn)熱”的相關(guān)利益主體仍堅持自己的利益，那么房地產(chǎn)市場仍舊是—個單向的少數(shù)人受益、少數(shù)組織受益的市場，不公平始終是要解決的，否則要影響到整個經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定，造成與之相關(guān)的社會“病癥”的爆發(fā)，這是必然的。

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