摘要：本文主要介紹我國房地產營銷在網絡營銷中的存在的問題以及解決策略。

　　0 引言

　　隨著信息時代的到來和電子商務的發(fā)展，房地產市場出現了利用Internet網絡資源進行的網絡營銷。其優(yōu)勢在于，網絡中介代理市場開放自由、信息傳播廣泛迅速、供需雙方可以選擇多種方式交流，節(jié)省了大量的人力物力?？墒?，網絡營銷在高速發(fā)展的中國房地產市場上的應用卻很缺乏，大多房地產公司仍然執(zhí)著于過去簡單的市場買賣概念與傳統(tǒng)的營銷模式。

　　1 我國房地產網絡營銷存在的問題

　　1.1 外部問題

　　1.1.1 互聯(lián)網絡客觀環(huán)境的限制 根據CNNIC（中國互聯(lián)網絡信息中心）的統(tǒng)計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發(fā)企業(yè)和房地產中介商對互聯(lián)網的特點和發(fā)展趨勢還未理解領會。

　　1.1.2 消費者傳統(tǒng)的消費習慣的影響 人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果?；ヂ?lián)網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。

　　1.1.3 互聯(lián)網的安全措施還有待完善 互聯(lián)網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發(fā)展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。

　　1.2 內部問題

　　1.2.1 企業(yè)自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求 雖然有些機構可以協(xié)助企業(yè)建立網址，設計網頁，幫助策劃企業(yè)上網等事宜，但這些機構幫助企業(yè)進行網上營銷的出發(fā)點不同，可能沒有設身處地的從企業(yè)角度對企業(yè)營銷活動進行深入研究，并結合企業(yè)的整體經營戰(zhàn)略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。

　　1.2.2 開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性 有些房地產企業(yè)或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業(yè)建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。

　　1.2.3 房地產企業(yè)缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段 瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。

　　1.2.4 企業(yè)對上網營銷的費用估計不足 由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發(fā)展會使企業(yè)在 Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。

　　1.2.5 房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發(fā)展。

　　但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛(wèi)的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優(yōu)勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。

　　2 房地產網絡營銷策略

　　2.1 設計制作網頁、維護WEB站點 在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業(yè)服務公司幫助策劃和設計網站。

　　2.2 制定房地產網絡營銷計劃 營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰(zhàn)略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業(yè)的自身特點和房地產行業(yè)的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。

　　2.3 企業(yè)應建立監(jiān)控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業(yè)必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。

　　2.4 不斷更新網頁，并進行費用預測與估計 市場在發(fā)展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業(yè)的營銷費用策略。

　　2.5 突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優(yōu)勢 房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優(yōu)勢將更吸引消費者。

　　2.6 引導網絡消費者互動地參與營銷活動 在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。

　　2.7 在互聯(lián)網上展開宣傳攻勢 ①將網頁地址注冊到本地區(qū)和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯(lián)網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統(tǒng)上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯(lián)合網等行業(yè)性網絡媒體站點上發(fā)布自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創(chuàng)建到自己站點的網絡鏈接。

　　3 房地產網絡營銷的主要手段

　　3.1 房地產企業(yè)網站 房地產網站主頁一般應包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結構、企業(yè)新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業(yè)管理與文化等內容。房地產企業(yè)網站建設的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。

　　3.2 網絡廣告 房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。

　　3.3 電子郵件 電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。

　　3.4 網上中介 欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環(huán)境、內部構造及結構細節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業(yè)網站，在更龐大的數據庫中查找。

　　4 整合互補是營銷的成功之道

　　整合網絡營銷與傳統(tǒng)營銷，進行優(yōu)勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統(tǒng)營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業(yè)網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統(tǒng)的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業(yè)的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。

　　5 總結

　　中國房地產行業(yè)正處于高速發(fā)展中，消費者對其關注度持續(xù)上升。而房地產屬于耐用消費品，消費者在做出購買決策之前往往要經歷提出需求-信息收集-方案比較-購買決策-購買行為等幾個階段，每個階段都需要足夠多的信息。而房地產網站是一個信息發(fā)布、開展宣傳、拓展業(yè)務的窗口，具有強大的消費市場。因此，隨著電子商務的不斷發(fā)展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。網絡經濟時代的來臨，使房地產網絡營銷即將成為房地產領域不可阻擋的潮流。

　　參考文獻：

　　[1]杜偉.《房地產營銷策劃十要點》[J].企業(yè)研究，2000年1期.

　　[2]陳志浩，李昕，譚堅.《企業(yè)如何開展網絡營銷》[J].商場現代化，1999 年10期.