為納稅人防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合法降低稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。出于執(zhí)業(yè)注冊(cè)稅務(wù)師的責(zé)任和維護(hù)客戶合法經(jīng)濟(jì)利益的考慮，我們對(duì)貴公司**花園項(xiàng)目二期工程建安成本相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了以下涉稅分析。特提請(qǐng)貴公司管理當(dāng)局，對(duì)下列建安成本有關(guān)涉稅問(wèn)題予以必要的關(guān)注和重視。

　　一、建安成本數(shù)據(jù)提示

　　貴公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安總成本*****萬(wàn)元，包括下列****元在內(nèi)：

　　1、開(kāi)具的前期費(fèi)用****萬(wàn)元。截止2009年9月，經(jīng)貴公司和**雙方確認(rèn)的文書(shū)證明，已開(kāi)具建安發(fā)票15份，結(jié)算工程款****萬(wàn)元。實(shí)際開(kāi)具建安發(fā)票24份，列入該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本****萬(wàn)元。兩者差異****萬(wàn)元。

　　2、自購(gòu)的建筑材料****萬(wàn)元。以公司名義開(kāi)票購(gòu)置鋼材水泥****元，其中：鋼材****萬(wàn)元，水泥***萬(wàn)元，且訂合同時(shí)間為2008年，如2008年12月5日，簽訂鋼材訂合同****元。

　　3、后期的綠化費(fèi)用****萬(wàn)元。前期的綠化工程由**公司承辦，項(xiàng)目金額為***萬(wàn)元，后期的綠化完善工程由其關(guān)聯(lián)子公司完成，費(fèi)用金額****萬(wàn)元。

　　二、建安成本存在問(wèn)題

　　**花園項(xiàng)目二期工程虛增建安成本6480萬(wàn)元

　　1、建安工程項(xiàng)目結(jié)算同實(shí)際建安成本差異4，000萬(wàn)元

　?。?）、建安合同金額：13，850萬(wàn)元

　?。?）、雙方確認(rèn)結(jié)算金額：16，500萬(wàn)元

　　（3）、已開(kāi)發(fā)票列入成本金額：20，500萬(wàn)元，多開(kāi)票9份4，000萬(wàn)元。

　　貴公司解釋多開(kāi)票4，000萬(wàn)元為該項(xiàng)目工程的“前期費(fèi)用”。一是稅票無(wú)建筑商印章，二是開(kāi)支項(xiàng)目未有列示清單，三是前期費(fèi)用無(wú)預(yù)算，四是未有取得相關(guān)的發(fā)票對(duì)應(yīng)。若稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查出，將不得在稅前扣除，可能承擔(dān)巨額的稅額支出。

　　2、以貴公司名義購(gòu)置建筑材料1，480萬(wàn)元列入裝修費(fèi)用。一是供貨合同在工程竣工且銷(xiāo)售的情況下簽訂和采購(gòu)，與事實(shí)不相符合；二是簡(jiǎn)單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符：三是購(gòu)置的建筑材料（甲供材料）未有按規(guī)定交納營(yíng)業(yè)稅及其附加。顯然，該項(xiàng)裝修支出也不會(huì)得到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可。

　　3、后期綠化費(fèi)用1，000萬(wàn)元列入開(kāi)發(fā)成本。綠化工程前期投入220萬(wàn)元完成，在此基礎(chǔ)上另外開(kāi)支1，000萬(wàn)元的綠化費(fèi)用，且由關(guān)聯(lián)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此行為如何評(píng)價(jià)可想而知。

　　三、建安成本對(duì)比簡(jiǎn)析

　　1、該項(xiàng)目工程建安成本畸高

　　該市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)2008年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1，540元/㎡

　　貴公司實(shí)際建安成本3，909.55元/㎡）

　　2、差異額2，369.55元/㎡

　　3、差異率253.86%

　　四、涉稅分析

　　1、從建筑施工合同中的一些約定事項(xiàng)看，可以驗(yàn)證成本、費(fèi)用支出是否合理，比如合同約定的承包方式，就可以大體劃定計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目范圍。一般來(lái)說(shuō)，在包工包料的總包方式下，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)的支出項(xiàng)目應(yīng)為“工程費(fèi)”而不應(yīng)是其他項(xiàng)目。在總包方式下企業(yè)以大量“材料費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的現(xiàn)象。這時(shí)的材料費(fèi)雖然取得或可以取得相應(yīng)的發(fā)票，但已明顯與合同約定的條款不符，能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本總額需要推敲。

　　2、從財(cái)務(wù)核算角度看，合同標(biāo)的金額就應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)成本的金額，所以，該金額對(duì)于財(cái)務(wù)核算及涉稅事項(xiàng)意義重大，應(yīng)是稅收審核所應(yīng)關(guān)注的首要因素。從理論上說(shuō)，合同標(biāo)的金額應(yīng)與最終的支付金額完全一致，但由于合同執(zhí)行過(guò)程中各種特殊情況的出現(xiàn)，一般會(huì)有一個(gè)比較合理的差額，所以，最終確定的金額應(yīng)以實(shí)際收支的金額（企業(yè)收到發(fā)票的金額）為準(zhǔn)。成本項(xiàng)目有4種狀態(tài)：一是有合同又有發(fā)票，應(yīng)該確認(rèn)成本；二是有合同無(wú)發(fā)票，可以暫時(shí)確認(rèn)成本，但最終應(yīng)以實(shí)際支付金額確定成本；三是無(wú)合同有發(fā)票，一般情況下將不予確認(rèn)成本；四是無(wú)合同無(wú)發(fā)票，不能確認(rèn)成本。從這4種狀態(tài)可以看出，一個(gè)成本項(xiàng)目的支出缺少了合同金額就基本失去了確認(rèn)的可能。

　　3、以上簡(jiǎn)析可見(jiàn)，該項(xiàng)目工程建安成本畸高，涉稅風(fēng)險(xiǎn)極大，若地方稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行查帳征收有可能補(bǔ)繳巨額的稅金，主要包括企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法按清算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料，或提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)、《鑒證報(bào)告》有問(wèn)題，或虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)按核定辦法扣除開(kāi)發(fā)成本。如深圳市2008年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1，540元/㎡（深地稅發(fā)[2007]206號(hào)），地稅部門(mén)將制定《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，如果開(kāi)發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價(jià)表》又沒(méi)有正當(dāng)理由，地稅部門(mén)也將按核定辦法予以扣除。

　　4、對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行先期稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)提示，其目的是根據(jù)操作實(shí)務(wù)得到的預(yù)先防止問(wèn)題，協(xié)助企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，化解項(xiàng)目結(jié)算稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目之間的分歧。

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