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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);稅收;征管
【摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財(cái)政收入的重要來源之一,但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析,并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。
房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點(diǎn),其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng),給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多,稅收流失嚴(yán)重,已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例,2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元,其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元,占欠稅總量的55.8%.本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因,針對(duì)如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討,以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題
1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解,我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改,但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求,尤其是我國財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全,而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠,影響了稅收征管的力度,造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅(費(fèi))種有10多個(gè),相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中,政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)
一方面,有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后,注冊(cè)登記的,財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng),開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手,對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多,加上工程開發(fā)前期投入較大,資金周轉(zhuǎn)較緊,造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力,他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤,利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此,他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷,能逃則逃,“勇”于以身試法,納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。
3、財(cái)務(wù)管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè),不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿;將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶,不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入,或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶;將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目,違背了配比原則,減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤;與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用,將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映,虛增成本費(fèi)用,偷逃稅款;多頭開戶,隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算,為其偷漏稅提供了方便,加大了稅務(wù)稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開發(fā),要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài),遇到問題不能及時(shí)解決,必須召開部門問的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決,缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段,未能實(shí)現(xiàn)信息共享,難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘,造成國家稅款的大量流失。
5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)
一是稽查人員配備不足,業(yè)務(wù)水平有待提高,稽查工作效率不高,查處力度不強(qiáng),違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正,也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮,征管力度較弱,對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為,持“仁慈”心理,處罰較弱,以補(bǔ)代罰,以罰代刑,處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行,往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前,許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段,特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求,信息共享難、操作處理慢。
二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關(guān)稅收政策
我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷,加大改進(jìn)力度,力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng),不留漏洞。對(duì)自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè),要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi),建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度;制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額,加強(qiáng)審核、管理力度,有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識(shí)
一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng),對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明,達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告,以便提高其遵章守法水平,從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息,為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ),而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見,實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié),都有促進(jìn)作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅,稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí),應(yīng)做好以下工作:第一,實(shí)行主查人責(zé)任制,明確職責(zé),加大考核力度。第二,每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象,在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上,分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施,提出有效的辦法和建議。第三,加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度,依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為,要加大曝光和懲罰力度。第四,各稅種檢查相結(jié)合,加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合,互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況,相互印證,聯(lián)合開展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中,各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn),主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系,建立有效的協(xié)作機(jī)制,加強(qiáng)信息溝通,整合征管資源,優(yōu)化納稅服務(wù)。首先,各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系,充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息,建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫,并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息;定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì),查找漏征稅款,建立催繳制度,及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新,開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件,多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制,明確部門職責(zé)。
5、提高稅務(wù)征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才,并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí),提高工作效率;同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段,提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量,在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享??捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭,在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”,規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度,全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
【參考文獻(xiàn)】
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