房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象如何確定?

來源: 邢國平編輯： 2009/07/10 17:05:30　　字體：大小

　　問：企業(yè)成本對象一般是按產(chǎn)品名稱結(jié)合批次進(jìn)行確定，聽說稅務(wù)機(jī)關(guān)對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象規(guī)定了特殊的確定方法，請問是如何規(guī)定的？—— —王雨（某房產(chǎn)開發(fā)有限公司）

　　答：的確，2009年國家稅務(wù)總局制定并印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號），針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點，提出了成本對象確定的6項原則，主要是：可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，要作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，要先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

　　分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，要作為一個成本對象進(jìn)行核算。但企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

　　功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，要作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。

　　定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

　　成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

　　權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，要結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

　　需要注意的是，成本對象一般在項目開工之前確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，上述的6項確定原則要靈活掌握，針對具體開發(fā)產(chǎn)品的特點確定既便于建設(shè)管理，又便于歸集、分配成本費用的成本對象。同時，成本對象一經(jīng)確定便不得隨意變更，如確需改動的，必須先征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。

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