由于房地產企業(yè)開發(fā)項目周期長、不及時結轉收入、經常出現(xiàn)退房、按揭的特點，特別是涉及多個開發(fā)項目時，成本核算不規(guī)范，本文結合實際工作將房地產企業(yè)檢查過程中總結的一點經驗介紹給大家。

　　《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人銷售不動產應當根據(jù)營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。而《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。而企業(yè)收到購房款時可能有兩種賬務處理方式。第一種處理方式：借：“現(xiàn)金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“預收賬款”科目；另外一種處理方式是：借：“現(xiàn)金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“主營業(yè)務收入”科目。因此，企業(yè)當期應納稅營業(yè)額是“預收賬款”賬戶本期貸方發(fā)生額與“主營業(yè)務收入”賬戶貸方發(fā)生額之和。但由于“主營業(yè)務收入”賬戶貸方發(fā)生額有兩個來源，一是從“預收賬款”賬戶借方轉入的；另外一部分就是直接計入“主營業(yè)務收入”賬戶的購房款，為了避免重復征稅，所以要減去“預收賬款”賬戶本期借方發(fā)生額。這樣就可以推算出應納稅營業(yè)額計算公式如下：

　　應納稅營業(yè)額＝預收賬款賬戶本期貸方發(fā)生額＋主營業(yè)務收入－預收賬款賬戶本期借方發(fā)生額公式①

　　根據(jù)會計賬戶原理又可得下列公式：

　　期初余額＋本期貸方發(fā)生額＝本期借方發(fā)生額＋期末余額公式②

　　公式②移項后，可得下列公式：

　　本期貸方發(fā)生額－本期借方發(fā)生額＝期末余額－期初余額公式③

　　把公式③代入公式①后得下列公式：

　　應納稅營業(yè)額＝主營業(yè)務收入+期末余額－期初余額

　　這樣，稅務人員在檢查時，可以直接根據(jù)總賬“預收賬款”科目期末數(shù)、期初數(shù)和“主營業(yè)務收入”科目貸方累計數(shù)3個數(shù)字計算出應納營業(yè)稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預收賬款”明細賬中一筆筆合計當期發(fā)生數(shù)，但在使用上述公式時應注意下列事項：

　　（一）要核對“預收賬款”賬戶借方發(fā)生額應當全部是退還購房款或者結轉主營業(yè)務收入如果出現(xiàn)企業(yè)調賬事項，如借：“預收賬款”科目，貸：“其他應付款”科目等，則不得從借方發(fā)生額中扣除。

　?。ǘ┻m當抽取幾個月份，把“預收賬款”賬戶總賬數(shù)字和明細賬數(shù)字核對，以防止企業(yè)故意調整會計科目作假賬。

　?。ㄈz查“營業(yè)外收入”科目，審核企業(yè)在銷售不動產過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業(yè)稅。

　?。ㄋ模?ldquo;預收賬款”賬戶期初如果有余額，應當是已經繳納過營業(yè)稅的。

　?。ㄎ澹﹪惏l(fā)[2003]83號文件規(guī)定，房地產企業(yè)所得稅計算公式是：應納稅所得額＝本期所得額－本期已轉銷售收入的預售收入×利潤率＋本期預售開發(fā)產品收入×利潤率，此公式計算取數(shù)麻煩，可以改為：應納稅所得額＝本期所得額+（預收賬款年末余額－預收賬款年初余額）×利潤率。

　　在檢查過程中，稅務稽查人員可以自己設計制作一份房源表。表格內容如下：房號、購買人、面積、單價、合同金額、實際收款、收據(jù)或發(fā)票號、備注。

　?。ㄒ唬┨顚懘吮淼臄?shù)據(jù)來源：

　　1.面積欄目可根據(jù)當?shù)胤慨a管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產企業(yè)或者房產管理部門得到；

　　2.購房人、單價和金額欄目可根據(jù)房地產企業(yè)已經開具的發(fā)票或者收據(jù)填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

　　3.發(fā)現(xiàn)房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

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　　1.通過此表能夠掌握房地產企業(yè)整個工程項目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

　　2.是計算房屋單位面積成本和主營業(yè)務成本的依據(jù)。單位面積成本＝開發(fā)產品÷總面積（指可出售的面積）；主營業(yè)務成本＝已銷售面積×單位面積成本。

　　3.能發(fā)現(xiàn)價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據(jù)同一單元、同一樓層的價格確定調整價。

　　4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計數(shù)與企業(yè)“預收賬款”賬上余額和已經結轉“主營業(yè)務收入”總數(shù)之和對比，如發(fā)現(xiàn)二者不一致，則說明企業(yè)存在收入不入賬的情況。

　　5.合同金額欄合計數(shù)是房地產企業(yè)繳納印花稅的依據(jù)。根據(jù)此合計數(shù)乘以萬分之五可以得出企業(yè)應繳納的“購銷合同”稅目印花稅。