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房企土地增值稅偷、漏、避稅手段揭示

來源: 樊其國 編輯: 2009/12/09 17:35:41  字體:

  土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤產(chǎn)生了較大的影響。為躲避土地增值稅,許多房企使盡渾身解數(shù),各出高招。目前土地增值稅雖然開征,在具體執(zhí)行和清算操作層面,還有很多難度和阻力,另外上有政策,下有對策,偷、漏、避稅在房地產(chǎn)公司是一種常規(guī)動作。房地產(chǎn)公司規(guī)避土地增值稅的辦法很多,筆者結合稅審業(yè)務的實際,輔之以相關資料,對現(xiàn)行土地增值稅清算偷、漏、避稅手段予以歸納和揭示如下。

  一、 虛構合作開發(fā)建房模式避稅

  《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定:“一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。”

  某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅,而另同土地轉讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發(fā)模式”的避稅方式,有很多地產(chǎn)企業(yè)都在采用。

  二、項目轉讓方式避稅

  目前流行的地產(chǎn)公司收購方案是:先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司,再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司,項目隨公司而轉移,而國家法律法規(guī)對兼并明確給予稅收優(yōu)惠,免征不動產(chǎn)移轉中的營業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務風險,則采用由被兼并方提供擔保的方式予以防范。

  三、以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入

  某項目銷售商鋪8420㎡,銷售均價18600元/㎡。其中:低價銷售5150㎡,9200元/㎡。以明顯偏低價格銷售商鋪,少計銷售收入48410000元?!吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規(guī)定,納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低,又無正當理由的,稅務機關有權核定其應納稅額。

  四、住宅銷售收入未申報納稅

  某項目2008年12月銷售收入31200000元,掛預收賬款賬戶,未有納稅申報。

  五、房地產(chǎn)交換不確認收入

  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。通過房地產(chǎn)交換,交換雙方都取得房產(chǎn)這一實物形態(tài)的收入,應屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應作為一種實物收入,申報繳納土地增值稅。

  六、項目工程建安成本偏高

  如某市2007年商品房建安造價標準為1,540元/㎡,某公司實際建安成本3,610元/㎡,差異額2070元/㎡,差異率134.41%。如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》,又沒有正當理由,地稅部門將按核定辦法予以扣除。

  七、股權投資取得土地根據(jù)評估價值入賬

  某房地產(chǎn)公司以股權投資方式取得一塊土地,根據(jù)評估價值7870萬元,全部記入地價成本,而付清地價款憑證僅為3,150萬元,開發(fā)項目的土地成本未有按照歷史成本及實際發(fā)生的成本確認扣除(市場公允價值+取得土地相關稅費)。

  通過股權收購方式獲取土地使用權,收購人應重視收購后土地成本的計量。從帳務處理來看,土地評估增值部分無法在股權交易過程中得到賬面確認。交易行為屬于股權投資,而非土地使用權交易。因此,賬務處理上,溢價支出僅能計入相關投資成本,而不能將溢價支出計入土地成本。不能按經(jīng)評估確認后的價值確定有關資產(chǎn)的成本,將無形資產(chǎn)評估增值部分計入土地成本。

  八、代收費用計入扣除項目加計扣除

  根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定,對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉讓收入,確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方-并收取的,可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;相應的,在計算扣除項目金額時,代收費用可以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。相應地,在計算增值額時,代收費用不允許在收入中扣除。首先,確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府;其次,視情形決定是否作為扣除項目,且一律不得作為加計20%扣除計算的基數(shù)。

  九、虛列公共配套設施支出

  企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時,已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中,在工程完工結轉成本時,又就這些單項簽訂大額虛假合同,或者作為公共配套設施支出發(fā)票重復進入開發(fā)成本。

  十、擴大開發(fā)項目成本費用

  1、虛開材料發(fā)票。如購置建筑材料1500余萬元列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購,與事實不相符合;二是簡單裝修售房條件下,少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符。

  2、以予算發(fā)包價格計入工程成本。

  3、虛開建安發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多,一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂,也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。 利用建安發(fā)票虛列成本的,房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。

  十一、整層車庫列入公共配套設施扣除

  某項目一層建成36個框架結構車位,其建造成本全部列入公共配套設施扣除。企業(yè)單獨建造的停車場所,應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理。

  十二、印花稅計入與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除

  《財政部國家稅務總局關于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)規(guī)定:“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費用,已相應予以扣除。”印花稅應列入企業(yè)的管理費用進行扣除,不應計入“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”中扣除。

  十三、拖延清算時間遞延納稅

  部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子,遲遲不進行決算,或留下一兩套尾房,致使整個項目不能決算,逃避土地增值稅的清算,已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

  十四、商鋪自營自用逃避納稅

  將開發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn),如商鋪、車庫等,轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,由于產(chǎn)權未發(fā)生轉移,不需繳納土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移,不征收土地增值稅。

  十五、未按預征率足額繳納土地增值稅

  深圳市從2008年7月1日開始調整土地增值稅預征率,具體調整如下:普通標準住宅按銷售收入1%預征,別墅為3%,其他類型房產(chǎn)為2%。對2008年6月30日以前,已按普通標準住宅0.5%預征,其他類型房產(chǎn)1%預征,是否要求補稅未有明確規(guī)定。由于土地增值稅征收項目和預征率的調整變化,某公司**項目應繳土地增值稅3340787.90元未按預征率足額繳納。

  十六、利息支出一律計入扣除項目

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,利息支出要視情況確定,分在規(guī)定范圍內據(jù)實扣除和在10%以內計算扣除兩種情況。凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出不得單獨計算,而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。

  十七、將代收費用一律計入扣除項目加計扣除

  如果代收費用是計入房價中向購買方-并收取的,可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;相應的,在計算扣除項目金額時,代收費用可以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。相應地,在計算增值額時,代收費用不允許在收入中扣除。首先,確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府;其次,視情形決定是否作為扣除項目,且一律不得作為加計20%扣除計算的基數(shù)。

  十八、公共設施的成本費用全額扣除

  將小區(qū)居委會、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設施的成本費用一律計入扣除項目。屬于營利性的,或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

  十九、利用關聯(lián)方交易進行利潤轉移。

  目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內容不同的公司,如:建筑設計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等,通過與這些關聯(lián)公司之間的交易,將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉移,造成房地產(chǎn)開發(fā)項目低利潤或微利。

  二十、內部分配、清算注銷不預留和繳納稅款

  建議投資人或合作雙方,留足應繳稅款后再進行利益分配,不僅可以規(guī)避涉稅風險,還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟糾紛。待稅款清算結束后雙方再將余額進行分配。

  對房企現(xiàn)行土地增值稅偷、漏、避稅手段歸納和揭示,其目的是進行先期稅負風險提示,根據(jù)操作實務得到預先防止,協(xié)助企業(yè)與相關機構進行溝通,及時采取應對措施,化解項目先期稅負風險,有效解決商業(yè)目的與稅務目的之間的分歧。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)企業(yè)自身實際及其經(jīng)營特點,通過利用稅收優(yōu)惠政策和分析研判稅法的漏洞、不足,合理選擇會計處理技術,應對稅務機關的例行檢查和稅款清算。在充分理解稅收政策的同時,進行必要、合理的稅收籌劃,盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到最低點。維護房企正當合法的經(jīng)濟權益、注意規(guī)避納稅風險、免除不必要的稅務處罰,實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。

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