一、我國企業(yè)投資性房地產(chǎn)審計(jì)中存在的問題

　?。ㄒ唬┫嚓P(guān)法律法規(guī)不健全

　　投資性房地產(chǎn)在行業(yè)中是一個(gè)比較新的概念，在審計(jì)實(shí)務(wù)缺乏具體的審計(jì)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)被單獨(dú)由固定資產(chǎn)中抽出的時(shí)間還很短，所以一系列的會(huì)計(jì)制度、審計(jì)制度還有待完善。

　?。ǘ┤狈︶槍?duì)性的審計(jì)程序

　　目前我國注冊(cè)會(huì)計(jì)師在對(duì)投資性房地產(chǎn)審計(jì)存在以下幾方面的缺陷：第一，未能準(zhǔn)確的確定其范圍，存在著將本應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)而不納入投資性房地產(chǎn)和將不應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)而納入投資性房的情形，這即會(huì)影響“真實(shí)性”，也會(huì)影響“完整性”；第二，由于投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特殊性，如計(jì)量模式的選擇與轉(zhuǎn)換、減值準(zhǔn)備和累計(jì)折舊的計(jì)提、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，導(dǎo)致其會(huì)計(jì)處理不同于其他資產(chǎn)。而在審計(jì)過程中，注冊(cè)會(huì)計(jì)師往往忽略這些內(nèi)容，未能盡到應(yīng)用的職業(yè)謹(jǐn)慎；第三，由于投資性房地產(chǎn)大多表現(xiàn)為建筑物和土地使用權(quán)，對(duì)其進(jìn)行檢查需要審計(jì)人員具備必要的土地、建筑、工程等方面的專業(yè)知識(shí)，而在實(shí)際工作中真正具備這些專業(yè)能力的注冊(cè)會(huì)計(jì)師很少，在利用專家工作方面也做的不太好，這樣就難以對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，大多簡單的認(rèn)可客戶的賬面價(jià)值。

　?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值難以確認(rèn)

　　投資性房地產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，其絕對(duì)價(jià)值較大，其價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確與否會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息產(chǎn)生較大的影響，甚至?xí)淖兤髽I(yè)的利潤和財(cái)務(wù)狀況，所以對(duì)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的檢查是審計(jì)工作的重點(diǎn)，尤其是對(duì)那些投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大和期間內(nèi)變動(dòng)較頻繁的單位。然而，我國在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，在公允價(jià)值的確定、公允價(jià)值變動(dòng)損益的確定、計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時(shí)都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的，由于我國市場(chǎng)體現(xiàn)尚不完善，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以確定。從已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，但由于評(píng)估水平的參差不齊，評(píng)估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實(shí)際的公允價(jià)值并不可靠。按照現(xiàn)有的評(píng)估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會(huì)太高。一般對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達(dá)到300－400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計(jì)算出來的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)價(jià)值的；二是參照市場(chǎng)價(jià)值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等，如果按市場(chǎng)價(jià)值作為售價(jià)扣除相關(guān)稅費(fèi)后得到的評(píng)估價(jià)格往往比實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格低很多，增值幅度沒有想象中的那么高。

　　（四）審計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力有待提高

　　審計(jì)質(zhì)量很大程度上取決于審計(jì)主體一注冊(cè)會(huì)計(jì)師的素質(zhì)，我國投資性房地產(chǎn)審計(jì)質(zhì)量不高也與我國注冊(cè)會(huì)計(jì)師素質(zhì)不高密切相關(guān)。這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面，審計(jì)人員職業(yè)道德欠佳，在對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)審計(jì)的過程中，由于競(jìng)爭加劇和市場(chǎng)無序容易使注冊(cè)會(huì)計(jì)師忽視職業(yè)道德，其獨(dú)立性易受到來自諸如經(jīng)濟(jì)利益、關(guān)聯(lián)關(guān)系、外在壓力等各方面因素的干擾，導(dǎo)致其在審計(jì)過程中不能保持應(yīng)有的獨(dú)立性和職業(yè)謹(jǐn)慎，未能執(zhí)行相應(yīng)的審計(jì)程序，審計(jì)人員可能就會(huì)輕易地接受客戶聲明書的觀點(diǎn)或出具與審計(jì)結(jié)果不同的觀點(diǎn)。有的注冊(cè)會(huì)計(jì)師即便在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)客戶的投資性房地產(chǎn)存在問題，出于自身利益的考慮，也不會(huì)在審計(jì)報(bào)告予以披露，甚至與之同流合污。出具嚴(yán)重失實(shí)的審計(jì)報(bào)告，不但自己的職業(yè)獨(dú)立性喪失殆盡，還嚴(yán)重打擊了投資者對(duì)整個(gè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的信任。另一方面，審計(jì)人員專業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，要做好投資性房地產(chǎn)審計(jì)，不僅要求審計(jì)人員掌握相應(yīng)的審計(jì)知識(shí)和技術(shù)，更要熟悉與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)和技術(shù)，如相關(guān)的建筑知識(shí)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)知識(shí)、資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)等，雖然目前我國的審計(jì)人員在不斷地更新知識(shí)，專業(yè)素質(zhì)和技能都有所提高，但能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特殊性有針對(duì)性地完成投資性房地產(chǎn)產(chǎn)審計(jì)工作的專業(yè)人員還較少。由于學(xué)歷、專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人因素等原因，導(dǎo)致多數(shù)審計(jì)人員還不具備專項(xiàng)審計(jì)的能力，這必將影響投資性房地產(chǎn)審計(jì)的工作質(zhì)量和工作效率，也不能保證審計(jì)良性效益的發(fā)揮。

　　二、完善投資性房地產(chǎn)審計(jì)的策略

　?。ㄒ唬┲匾曂顿Y性房地產(chǎn)審計(jì)

　　在計(jì)劃審計(jì)階段，對(duì)被審計(jì)單位執(zhí)行初步業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)關(guān)注其投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并分析其重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上，在審計(jì)計(jì)劃中反映對(duì)投資性房地產(chǎn)審計(jì)的目的和要求，使得投資性房地產(chǎn)在審計(jì)過程中不會(huì)成為被遺忘的角落；在審計(jì)實(shí)施階段，根據(jù)具體情況確定是否對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施控制測(cè)試，重點(diǎn)是如何對(duì)其實(shí)施實(shí)質(zhì)性測(cè)試，以及對(duì)獲取審計(jì)證據(jù)的要求，鑒于投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的偶發(fā)性和風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)，在對(duì)其實(shí)施細(xì)節(jié)測(cè)試時(shí)不宜采用審計(jì)抽樣方法，而應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)審計(jì)；在審計(jì)報(bào)告階段，在形成審計(jì)意見時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)從總體上評(píng)價(jià)是否已經(jīng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，以將風(fēng)險(xiǎn)降至可接受的低水平。在對(duì)審計(jì)證據(jù)進(jìn)行整理分析以形成審計(jì)意見時(shí)，應(yīng)充分考慮投資性房地產(chǎn)審計(jì)的結(jié)果，以提高審計(jì)結(jié)論的準(zhǔn)確性。

　?。ǘ﹫?zhí)行針對(duì)性測(cè)試程序

　　投資性房地產(chǎn)審計(jì)，對(duì)其審計(jì)除了執(zhí)行常規(guī)審計(jì)程序外，還應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)采取有針對(duì)性的審計(jì)程序，重點(diǎn)檢查以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，以保證審計(jì)質(zhì)量：第一，審查投資性房地產(chǎn)的真實(shí)性和完整性，通過對(duì)相關(guān)的協(xié)議和董事會(huì)紀(jì)要等文件、資料的檢查，驗(yàn)證賬面上的投資性房地產(chǎn)的所有權(quán)是否歸被審計(jì)單位所有，是否是用于出租土地使用權(quán)或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物，是否被用于抵押和擔(dān)保，尤其應(yīng)關(guān)注是否有存在糾紛和法律訴訟的業(yè)務(wù)，此外，還應(yīng)關(guān)注是否存在隱瞞投資性房地產(chǎn)而不將其入賬的情形，特別要提出的是，對(duì)于部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產(chǎn)，應(yīng)以用于賺取租金或資本增值部分是否能夠單獨(dú)計(jì)量和出售為依據(jù)判斷其是否應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。第二，檢查投資性房地產(chǎn)的增減變動(dòng)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的增加，重點(diǎn)應(yīng)檢查增加業(yè)務(wù)是否真實(shí)，相關(guān)的手續(xù)和法律程序是否完備，不同途徑增加的投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是否正確，特別應(yīng)關(guān)注是否存在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)；對(duì)于投資性房地產(chǎn)減少業(yè)務(wù)，應(yīng)注意轉(zhuǎn)讓的賬務(wù)處理和轉(zhuǎn)讓損益的核算是否正確。第三，檢查投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，對(duì)于以公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)關(guān)注是否有確鑿的證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，當(dāng)有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得時(shí)，是否將投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ接?jì)量，此外，還應(yīng)檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計(jì)量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的情形出現(xiàn)。

　?。ㄈ┖侠泶_定投資性房地產(chǎn)價(jià)值

　　驗(yàn)證投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的準(zhǔn)確性，是投資性房地產(chǎn)審計(jì)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)“估價(jià)與分?jǐn)?rdquo;這一具體審計(jì)目標(biāo)，對(duì)于以成本模式核算的投資性房地產(chǎn)應(yīng)把握以下幾個(gè)關(guān)鍵之處：第一，初始確認(rèn)的審計(jì)，應(yīng)關(guān)注其是否按實(shí)際成本入賬，即外購的投資性房地產(chǎn)是否以其購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其它支出作為其初始確認(rèn)成本，自行建造的投資性房地產(chǎn)，是否以其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出作為其初始確認(rèn)成本，而對(duì)于由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式的投資性房地產(chǎn)是否按該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為入賬成本，驗(yàn)證投資性房地產(chǎn)初始成本的準(zhǔn)確性。第二，后續(xù)計(jì)量的審計(jì)，主要關(guān)注是否按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊或攤銷，并將其計(jì)入其它業(yè)務(wù)成本，當(dāng)存在減值跡象時(shí)，是否按準(zhǔn)則的規(guī)定計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，已經(jīng)確認(rèn)的減值準(zhǔn)備，是否存在以后轉(zhuǎn)回的情形。第三，審查轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務(wù)，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，是否按其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，將投資性房地產(chǎn)出售時(shí)，是否將其收入與成本分別計(jì)入其它業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)支出賬戶。對(duì)于以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，審計(jì)的重點(diǎn)是關(guān)注其公允價(jià)值的取得和其準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)公允價(jià)值不公允，公允價(jià)值成為利潤操控的手段的現(xiàn)象。對(duì)于將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)關(guān)注是否將公允價(jià)值大于和小于賬面價(jià)值的部分，分別計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動(dòng)損益，在資產(chǎn)負(fù)債表日，是否將賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，其差額是否計(jì)入當(dāng)期損益，出售時(shí)，是否把原人公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積的金額轉(zhuǎn)入其它業(yè)務(wù)收入等。

　　（四）提高審計(jì)人員的素質(zhì)

　　提高審計(jì)人員的素質(zhì)是保證投資性房地產(chǎn)審計(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)，需要審計(jì)人員時(shí)刻保持應(yīng)有的獨(dú)立性和職業(yè)謹(jǐn)慎性。一方面，提高審計(jì)人員職業(yè)道德，通過職業(yè)道德的約束和行業(yè)監(jiān)管，輔之以加大違規(guī)成本，促使審計(jì)人員在對(duì)投資性房地產(chǎn)審計(jì)過程中，保持應(yīng)有的審計(jì)獨(dú)立性，恪守職業(yè)道德，能夠抵制經(jīng)濟(jì)利益的誘惑和外來壓力的干擾，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，執(zhí)行規(guī)范的審計(jì)程序，對(duì)于在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的問題該披露的披露，該調(diào)整的應(yīng)要求被審計(jì)單位調(diào)整，并根據(jù)問題的重要性和被審計(jì)單位的態(tài)度確定出具審計(jì)意見的類型。另一方面，審計(jì)人員應(yīng)該努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)，熟悉投資性房地產(chǎn)相關(guān)的各種知識(shí)，不僅應(yīng)掌握常規(guī)的審計(jì)技術(shù)和知識(shí)，還應(yīng)結(jié)合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)掌握特定的、有針對(duì)性審計(jì)技術(shù)，以保證發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中存在的問題，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保證審計(jì)質(zhì)量，履行其“經(jīng)濟(jì)警察”的職責(zé)。