摘 要：樓盤審查主要是對開發(fā)商或售房單位以及樓盤項目進行全面分析，對銷售樓盤合作的可行性進行分析和風險評估，其主要目的有兩個：一是評估擬合作樓盤能否順利建成，通俗說法是不會爛尾；二是評估擬合作樓盤能否順利銷售，防止在樓盤銷售不好的情況下開發(fā)商通過假按揭套現(xiàn)。最終保證銀行信貸資產(chǎn)的安全、銀行效益的實現(xiàn)。

　　關鍵詞：樓盤；審查

　　1 對樓盤開發(fā)商的審查要點

　　(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商是否經(jīng)工商行政管理機構核準登記的企業(yè)法人和是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。

　　通過審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營是否合法，掌握開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍，了解開發(fā)企業(yè)注冊資本和法人代表，確定項目開發(fā)、銷售是否在開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)；通過審查開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)證書來判斷其是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。

　　(2)通過審查開發(fā)商的資質(zhì)等級、資信等級、納稅情況、企業(yè)會計報表、還款紀錄等來分析判斷開發(fā)商的資金實力、財務狀況、信譽狀況：

　　①開發(fā)商的資質(zhì)等級是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標，通過審核資質(zhì)等級可以了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息，一般而言，項目公司及新注冊成立的開發(fā)商領取臨時資質(zhì)證書。開發(fā)商的資質(zhì)有高有低，從四級到一級不等，四級為初始資質(zhì)，依次遞增至一級。開發(fā)商開發(fā)歷史越長、開發(fā)量越大、開發(fā)記錄越好、開發(fā)經(jīng)驗越豐富，資質(zhì)就越高。在具體實踐中，我們應傾向于與開發(fā)資質(zhì)高、開發(fā)記錄良好的開發(fā)商進行信貸合作。

　?、谫Y信等級是企業(yè)信用程度的形象標識，通過審查資信等級證書，可了解開發(fā)商守約或履約的主觀愿望和客觀能力。

　　③稅務登記證是企業(yè)依法納稅的依據(jù)，通過稅務登記證，了解企業(yè)按期納稅的情況，結合企業(yè)的財務報表，可較準確地掌握企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和依法納稅情況。

　?、芷髽I(yè)的財務報表是企業(yè)經(jīng)營和財務狀況的綜合反映，通過審查企業(yè)財務報表，了解企業(yè)一定時期財務狀況和經(jīng)營成果，了解企業(yè)財務狀況和資金實力，從而對企業(yè)的經(jīng)營能力和擔保能力作出判斷。

　?、葙J款卡資料是企業(yè)在金融機構負債和履約情況的記錄，通過查詢貸款卡的信息，可以了解開發(fā)企業(yè)在金融機構獲得的授信、已有負債及、或有負債以及過往履約的情況，了解開發(fā)企業(yè)自身有無發(fā)行企業(yè)債券、有無逃廢債記錄等情況，判斷企業(yè)的資信狀況、融資能力、擔保能力。

　?、迣τ诩瘓F性質(zhì)的開發(fā)商或關聯(lián)企業(yè)眾多、關聯(lián)關系復雜的開發(fā)商，除了審查上述要素外，還要重點了解開發(fā)商與其關聯(lián)企業(yè)的關聯(lián)交易和資金運作、負債、或有負債等情況，并分析其對開發(fā)樓盤的影響。

　　(3)審查開發(fā)商領導層的履約誠信度。通過審查開發(fā)企業(yè)法人代表、主要股東、領導層主要成員的情況，通過對其法人代表、主要股東、領導層主要成員的言談舉止、道德修養(yǎng)、經(jīng)營管理理念和企業(yè)企業(yè)的制度建設、經(jīng)營管理的規(guī)范性、財務核算的真實性的等方面進行分析判斷開發(fā)商對履約責任的意識誠意，并了解其過往任職的經(jīng)歷和有無逃廢債的記錄。

　　(4)審查開發(fā)商的開發(fā)記錄。開發(fā)商過往開發(fā)了哪些樓盤，樓盤的建設進度如何，資金到位情況如何，支付材料及工程款情況如何，銷售及資金回籠情況如何，有否爛尾，有否拖欠金融機構的貸款，等等，做到對開發(fā)商過往的一切記錄了然于胸，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。一般情況下，開發(fā)商過往開發(fā)的樓盤數(shù)量多、質(zhì)量好、建設規(guī)模大、建設速度快、交樓準時、無不良糾紛的，則說明開發(fā)商實力較強。

　　2 對擬合作樓盤的審查要點

　　(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤有沒有經(jīng)我行樓盤核準部門核準同意。主要看是否取得我行樓盤核準部門核準同意的批復。

　　(2)項目開發(fā)的合法性審查。樓盤項目的開發(fā)必須合法、規(guī)范，有關手續(xù)齊全，要求“四證”齊備，“四證”是指：《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設(筑)工程規(guī)劃許可證》、《建設(筑)工程施工許可證》(下簡稱“四證”)。“四證”審查中關鍵應注意土地使用權是否已被抵押，對土地使用權已被其他銀行抵押的項目，應在抵押注銷后才為該項目提供商品房按揭貸款。

　　(3)項目銷售的合法性審查。通過審查項目的《商品房預售許可證》，確定項目的銷售是否經(jīng)當?shù)卣抗懿块T批準、銷售的商品房是否被抵押，樓盤項目必須有《商品房預售許可證》，才能給予按揭貸款，在審查項目的《商品房預售許可證》時，還要注意其銷售面積是否在項目工程規(guī)劃面積內(nèi)，按規(guī)定銷售面積應在項目工程規(guī)劃面積內(nèi)，對于銷售面

　　積不在項目工程規(guī)劃面積內(nèi)的，必須詳細了解原因，看是否有有權部門批準的文件。

　　(4)項目工程進度審查。由于商品房預售都需經(jīng)過當?shù)卣课莨芾聿块T的批準，一般政府部門對商品房預售時的工程進度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進行商品房按揭貸款合作時需對項目的工程進度進行審查，對其項目進度是否符合有關規(guī)定作出判斷。按要求，樓盤項目工程形象進度必須達到人民銀行規(guī)定的預售按揭標準才能給予辦理按揭。

　　(5)項目資金到位情況審查。項目開發(fā)資金來源的保障程度，將直接影響到樓盤項目能否按期建成，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源主要有三部份，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款支持，三是樓盤銷售再投入，其中，自有資金最重要，自有資金比例越高，樓盤如期建成的可能性越大，貸款風險越小，因此，在審查樓盤項目時，要高度重視項目資金來源分析。

　　(6)項目價格審查。審查樓盤項目所處的區(qū)域、位置，樓盤的規(guī)模、檔次、配套設施、物業(yè)管理、企業(yè)品牌、周圍的商貿(mào)環(huán)境等，并與當?shù)貐^(qū)域、檔次、規(guī)模、環(huán)境等相近的樓盤價格相比較，結合當?shù)氐纳钏?、購買能力、二手樓交易的價格和活躍程度等因素來確定樓盤的按揭平均價格。

　　(7)項目的定位審查。主要是從項目規(guī)劃設計、配套設施、周邊的環(huán)境、價格等分析項目的定位是否合理、明晰。一個開發(fā)項目市場定位愈準，則項目愈接近成功。在具體分析項目的定位時，需參考開發(fā)商過往的項目定位是否準確到位、其新開發(fā)的項目是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)配套、周圍環(huán)境如醫(yī)院、名校、交通、購物、周圍風景等對項目的拉動，了解項目土地的過往用途、人文環(huán)境、項目所處的地理位置、開發(fā)商的市場觸角以及對市場反應的敏銳性等。

　　(8)項目市場需求審查。根據(jù)項目所在地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度；項目主要消費群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類項目的供給情況、價格水平及變化趨勢，以及對本項目的影響等情況來分析判斷項目的市場需求。

　　(9)項目銷售前景審查。通過審查項目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況，分析其可行性和有效性，判斷項目的銷售前景。

　　3 樓盤審查時必須注意的法律風險

　　(1)具有下列情形的《商品房買賣合同》可以被判無效、被解除或被撤銷，樓盤審查時必須高度關注。

　　(2)在進行樓盤審查時，注意“在建工程的工程價款優(yōu)先于抵押權受償”引起的風險，在對開發(fā)商資信審查時要重點關注其應付帳款情況，分析應付帳款的結構、帳齡，對拖欠工程款較多的樓盤項目的按揭成數(shù)要降低。

　　(3)在進行樓盤審查時，注意劃撥土地使用權抵押的法律問題引起的風險。