一、公允價值的概念
　　
　　各國關(guān)于公允價值的概念，其共同點是：公允價值不是企業(yè)在強制性交易、清算或拍賣中收到或支付的金額，即這種計量方法是建立在持續(xù)經(jīng)營這個會計的基本假設(shè)基礎(chǔ)之上的，正如IAS39所述“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進行交易”；交易雙方是熟悉情況的、自愿的，即雙方對某一價值的判斷是建立在信息對稱的基礎(chǔ)之上的。
　
　　二、南京高科投資性房地產(chǎn)公允價值運用分析
　　
　?。ㄒ唬┌咐枋黾胺治觥?
　　作為以從事開發(fā)區(qū)基建起步的上市公司，南京高科的園區(qū)建設(shè)是公司優(yōu)勢及重心所在。公司背靠南京市政府控股100％的南京新港開發(fā)總公司，在土地開發(fā)上有著無與倫比的政府資源支持優(yōu)勢。公司的儲備土地主要是工業(yè)用地，取得成本相對較低。根據(jù)新公布的《投資性房地產(chǎn)》準則，上市公司可以通過賺取租金或持有房地產(chǎn)等待其增值獲取利潤。在具體的計算方法上，該準則引入了公允價值模式。一旦投資性房地產(chǎn)的公允價值提升，上市公司的財報將體現(xiàn)這些利潤。該準則使得像南京高科這樣經(jīng)營園區(qū)的上市公司，受益于公允價值的調(diào)整。但實際上，南京高科并沒有使用公允價值核算相關(guān)投資性房地產(chǎn)，而選擇了成本法核算，這是什么原因呢？
　　1.以公允價值計量投資性房地產(chǎn)，雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益，但在會計政策變更之時企業(yè)的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)較大增長，從而影響當期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長，而凈資產(chǎn)收益率往往是實施股權(quán)激勵時考察的重要指標。
　　2.絕大多數(shù)的企業(yè)選擇沿用原有的成本法計量投資性房地產(chǎn)，而不采用公允價值計量法，可能更多的是看中成本法對利潤的調(diào)節(jié)作用。因為在采用成本法的情況下，當房地產(chǎn)出售時，售價減去成本產(chǎn)生的利潤能夠一次性全部進入當期收益；在使用公允法時，由于每個報告期末，都要根據(jù)當時的公允價值確認損益，到出售時，實際已將收益分攤于各個報告期。因此，未來期望通過出售房地產(chǎn)資產(chǎn)實現(xiàn)利潤大幅增長或扭虧的企業(yè)當然會繼續(xù)使用成本法計價，在A股市場中已有不少這樣的案例。
　　3.在成本法下，房地產(chǎn)資產(chǎn)每期需要計提折舊，使其賬面成本不斷減小的同時也減少了企業(yè)當期利潤，而出售時則相當于將以往已計提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售期的利潤，變相實現(xiàn)了利潤在不同期間的調(diào)節(jié)。在行業(yè)景氣度較高時，企業(yè)更愿意采用成本法，因為雖然有折舊減少了當期利潤，但一方面企業(yè)的稅收也隨之減少了，另一方面，出售時帶來的巨大利潤，無論是對達到股權(quán)激勵要求的增長目標，還是關(guān)鍵時刻避免企業(yè)戴帽退市，顯然都大有益處。
　　4.新會計準則引入投資性房地產(chǎn)的公允價值評估，符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價值和能力。但新會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是嚴格的，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，要根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南，關(guān)于“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，進行價值評估十分復雜和困難。
　　基于以上幾點的考慮，上市公司在眼前利益和長遠利益的博弈中，大多選擇放棄了使用投資性房地產(chǎn)準則，而沿用成本法計量核算，這也減輕了會計師事務(wù)所審計的風險和壓力，減少了上市公司運用公允價值計量房地產(chǎn)進行利潤操縱的可能性。
　　（二）審計風險分析。
　　公允價值計量確認是對注冊會計師專業(yè)素質(zhì)的挑戰(zhàn)。根據(jù)新準則規(guī)定，當某項資產(chǎn)和與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)均不存在活躍市場時，則該資產(chǎn)的公允價值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計算的現(xiàn)值評估確定?，F(xiàn)值技術(shù)的應(yīng)用需要有高超的專業(yè)技術(shù)，誠信的評估隊伍，目前我國評估人員與會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)與專業(yè)技能都不容樂觀。注冊會計師在進行審計時，也需要對現(xiàn)值評估技術(shù)和方法有較好的掌握才能進行專業(yè)判斷，但這并不是一件容易的事，需要經(jīng)驗的積累和專業(yè)的培訓。
　　其次是對注冊會計師道德素質(zhì)的挑戰(zhàn)。一些審計單位和審計人員，在執(zhí)行審計業(yè)務(wù)時，受到了來自上市公司、當?shù)赜嘘P(guān)部門等方面的壓力和利誘，同時為了招攬業(yè)務(wù)，穩(wěn)定與客戶的合作關(guān)系，往往容易喪失道德水準和職業(yè)良知，按客戶意圖進行審計，對資產(chǎn)虛假評估和歪曲的會計信息視而不見，甚至與客戶串通進行欺詐、舞弊。
　　我國公允價值審計無序局面的產(chǎn)生在很大程度上是由于對公允價值會計的舉棋不定。1998年，我國財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則——債務(wù)重組》等準則中采用公允價值進行確認和計量。而到2001年初，我國財政部以上市公司采用公允價值進行會計造假行為嚴重為由修訂會計準則，將會計準則中涉及公允價值的內(nèi)容部分或全部刪除。在此后的2002年、2003年、2004年，財政部和中國證監(jiān)會不斷地變化基調(diào)，或是刻意回避或是明確支持公允價值在會計中的運用。與此同時，與公允價值相關(guān)審計制度的制定也不盡如人意，對已有會計準則審計只是形式點明，沒有體現(xiàn)審計思路。由于會計準則征求意見稿還存在爭議，其他機構(gòu)公告也沒有引起足夠重視，審計并沒有具體規(guī)范。這導致了我國與公允價值相關(guān)審計處于簡單、分散、不適用甚至混亂的局面。
　　我國企業(yè)會計準則所存在的上述系統(tǒng)性缺陷在影響被審計單位公允價值計量和披露的信息質(zhì)量的同時，也會給注冊會計師的公允價值審計帶來困惑。當注冊會計師按照第1322號審計準則第十條的規(guī)定，評價被審計單位財務(wù)報表中公允價值計量和披露是否符合適用的會計準則和相關(guān)會計制度的規(guī)定時，評價標準本身若不明確和統(tǒng)一，就會影響注冊會計師評價的正確性；當注冊會計師按照該準則第四十二條和第四十三條的規(guī)定，對公允價值進行獨立估值時，更需要明晰統(tǒng)一的參考指導。顯然，我國相關(guān)會計審計準則的完善之路任重而道遠。
　　
　　三、對策與措施
　　
　?。ㄒ唬淞r值導向的公允價值觀念。
　　我們要在市場中廣泛樹立公允價值觀念，培養(yǎng)公允價值會計及其審計的理念，將公允價值融入企業(yè)的日常管理之中。同時，我們應(yīng)從利潤導向向價值導向轉(zhuǎn)變，以企業(yè)價值最大化作為市場衡量企業(yè)的重要指標，從而成為企業(yè)財務(wù)管理的目標，樹立企業(yè)價值觀念將成為公允價值會計及其審計健康實行的“優(yōu)良土壤”。
　?。ǘ┙⑹袌鲈u估體系。
　　由于公允價值審計對公允價值計量技術(shù)要求較高，被審實體和審計人員將會利用專業(yè)評估人員公允價值評估的結(jié)果，因此我們有必要建立公允價值評估制度來規(guī)范評估數(shù)據(jù)來源、方法及結(jié)果。由于市場是客觀存在的，獲得所有市場參與者期望的信息比獲得企業(yè)個體期望的信息更客觀、更容易，我們能夠更好地擬訂市場評估制度，創(chuàng)設(shè)信息數(shù)據(jù)庫，積累行業(yè)數(shù)據(jù)，以期提供具有權(quán)威性的企業(yè)評估公允價值的主要指標，使公允價值審計有據(jù)可依，順利地實行下去。
　　（三）進一步完善會計準則和審計準則。
　　我們應(yīng)加快研究和建立財務(wù)會計概念框架和財務(wù)會計報告框架，在此基礎(chǔ)上，制訂具有科學性和一定的前瞻性的會計準則以及具有指導性和實際操作性的審計準則，并與公允價值審計相適應(yīng)。
　　（四）進行公允價值審計教育和實踐。
　　公允價值審計具有一定的難度，很多地方需要靠審計人員的職業(yè)判斷，提高審計人員的素質(zhì)是保證公允價值審計質(zhì)量的有效途徑?？梢詮膬煞矫嫒胧郑阂皇羌訌姌I(yè)務(wù)培訓，深入學習新的會計準則，熟悉并掌握公允價值計量模式及相關(guān)的估值方法，特別是估值模型的應(yīng)用假設(shè)及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選取原則，從而提高自己的職業(yè)判斷能力。二是加強職業(yè)道德建設(shè)，保證注冊會計師在執(zhí)業(yè)過程中保持職業(yè)良知，遵守職業(yè)道德，減少舞弊事件的發(fā)生。
　　（五）借鑒國際經(jīng)驗，引入先進的風險審計理念。
　　現(xiàn)代風險導向?qū)徲嬍且环N新的審計方法，它是戰(zhàn)略管理理論和系統(tǒng)理論在審計實踐中的運用的新發(fā)展。它側(cè)重于對整個企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營過程的分析，更多地考慮企業(yè)的戰(zhàn)略風險和經(jīng)營風險。它不僅是審計技術(shù)方法、審計程序的一大變革，更重要的是審計理念的更新。因此現(xiàn)代風險導向?qū)徲嬆芨鼫蚀_地判斷重大風險點和風險域，合理配置審計資源，降低審計成本，防范審計風險，提高審計的效率、效果。
　　隨著對公允價值會計及審計技術(shù)、管理、制度上問題的重視和解決，公允價值計量逐步運用，主觀性對公允價值審計的影響將越來越小，公允價值審計在我國終將良好地發(fā)展起來，并帶動公允價值會計更快地發(fā)展。到那時，還可以將公允價值獨立審計的經(jīng)驗推廣到公允價值政府審計和公允價值內(nèi)部審計之中，創(chuàng)造一個公允的市場環(huán)境。