摘要：房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平，需要制定相應(yīng)的成本控制措施，同時加大會計、稅收監(jiān)管力度，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。

　　關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

　?。?）成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對象，是以整個開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準(zhǔn)則中并未明確。

　?。?）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會計有關(guān)知識，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配。可如何對間接開發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。

　?。?）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤數(shù)字相對真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

　?。?）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評價經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

　?。?）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會有多個不同項(xiàng)目同時滾動開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚。

　　2 存在問題的原因分析

　?。?）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

　?。?）成本核算體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無可挽回。

　　3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

　?。?）制定相應(yīng)的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

　?、賴?yán)格控制建安成本降低工程造價?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計開始，因?yàn)樵O(shè)計是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費(fèi)用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)合理地確定工程造價，做好結(jié)算審核工作。

　?、诓疬w安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

　?、圪J款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點(diǎn)來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

　　（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會計監(jiān)督。

　?、俳⒑徒∪髽I(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

　?、诩哟髸?、稅收監(jiān)管力度。財政、稅務(wù)、審計等有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作，及時溝通信息，對故意不進(jìn)行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計部門或人員，強(qiáng)化內(nèi)部審計，以保證會計核算真實(shí)性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，內(nèi)部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。