日本：公示內(nèi)容任何人都可查詢

　　日本早在1970年就頒布實施了《地價公示法》，該法第一條明確規(guī)定：“本法是在都市及其周邊地區(qū)等選定標準宗地，公示其正常價格，使其成為一般土地確定交易價格的指標，并為測算公共利益用地的合理補償金額，形成市場合理的地價提供依據(jù)。”日本地價公示制度的主要內(nèi)容包括以下幾部分。

　　公示區(qū)域日本地價公示制度主要針對城市規(guī)劃區(qū)而言。

　　標準宗地的選定標準

　　地價公示必須首先選定若干標準宗地。按照日本《地價公示法》的規(guī)定，標準宗地應(yīng)為“從自然及社會條件觀察，在有類似利用價值的區(qū)域中，選擇土地利用狀況、環(huán)境等有代表性的地塊視為一整片土地”，這里的“一整片土地”是指同一土地使用者連續(xù)使用的具體宗地。標準宗地的分布密度是商業(yè)區(qū)每0.4平方公里有一宗，住宅區(qū)每1平方公里有一宗。在選定標準宗地時，須遵循以下幾個原則：

　　代表性。標準宗地應(yīng)在東京特別區(qū)及政令指定城市區(qū)域內(nèi)適當分布，并盡可能代表該區(qū)域全體地價水平。

　　中庸性。標準宗地應(yīng)在選定的近鄰地區(qū)中，其土地利用狀況、環(huán)境、面積、形狀等屬中庸的。

　　安定性。標準宗地應(yīng)盡可能是在土地利用狀況比較穩(wěn)定的近鄰地區(qū)中選擇，而且其用途反映該區(qū)域一般性用途。

　　確定性。標準宗地應(yīng)以土地登記簿、位置、建筑物、地形等為條件，明確與其他宗地相區(qū)分而且容易指認。

　　標準宗地價格的評定標準宗地的地價應(yīng)當公示，所公示的地價全部是每年1月1日的單位土地面積的正常市場價格。所謂正常市場價格是指在市場中能夠形成的、買賣雙方都能接受的市場價格。

　　對標準宗地進行正常價格判定時，是假設(shè)該宗地不存在他項權(quán)利或不考慮宗地上的建筑物，將標準宗地僅作為生地來考慮。標準宗地的價格由土地鑒定委員會交由兩名以上不動產(chǎn)鑒定進行評估，并有土地鑒定委員會對評估結(jié)果進行審查或調(diào)整，確定最終結(jié)果。

　　不動產(chǎn)鑒定士進行評估時，應(yīng)選用市場比較法、收益還原法、原價法3種方法，根據(jù)3種方法的評估結(jié)果綜合確定最終評估結(jié)果。

　　標準宗地的價格公示日本土地鑒定委員會審查并確定標準宗地的價格后，每年4月1日對標準宗地的有關(guān)地價資料進行公示，目前日本地價公示的主要內(nèi)容包括：標準宗地的位置及地號、標準宗地的門牌號碼、標準宗地的單位面積價格及價格的基準日、標準宗地的面積及形狀、標準宗地及其周圍的土地利用狀況、標準宗地的臨街狀況、標準宗地的自來水、煤氣供給設(shè)施及排水設(shè)施狀況、標準宗地與鐵路及其他主要交通設(shè)施的距離、標準宗地的規(guī)劃限制、土地鑒定委員會認為有必要的其他內(nèi)容。地價公示的內(nèi)容，任何人都可以自由查閱。

　　公示價格的效力不動產(chǎn)鑒定士對標準宗地所在區(qū)域內(nèi)的其他宗地進行評估時，應(yīng)以標準宗地的公示價格作為基準。由不動產(chǎn)鑒定士在該區(qū)域內(nèi)選擇1宗-2宗條件相類似的標準宗地作為比較案例，通過比較修正后確定待估宗地的價格。

　　根據(jù)土地收用法或其他法律而需收用土地的，如果該土地位于地價公示區(qū)域外，則該土地的取得價格應(yīng)以標準宗地的公示價格為基準，并通過對標準宗地價格進行修正確定補償金額。

　　如地價公示區(qū)域內(nèi)的土地進行交易，交易價格應(yīng)以標準宗地的價格為參照進行交易。

　　投資者欲購買地價公示區(qū)域內(nèi)的土地，購買價格應(yīng)以公示價格為依據(jù)。

　　在對土地征收遺產(chǎn)稅及固定資產(chǎn)稅時，征收稅款額應(yīng)以公示地價為基準，通過一定比例修正后確定。

　　韓國：地價公示程序嚴而又嚴

　　韓國于1989年制定并公布了《地價公示與土地估價法》，從此正式建立了地價公示制度。

　　根據(jù)該法規(guī)定，由建設(shè)交通部選定具有代表性的土地——標準宗地，對其進行調(diào)查評估后，將其地價進行公示。為確保公示地價的客觀性與合理性，公示地價經(jīng)相關(guān)機構(gòu)與估價專家聯(lián)合組成的土地評價委員會審議后方可予以公告。

　　地價公示制度的主要內(nèi)容

　　韓國的地價公示制度主要參照日本的做法，但在具體操作上又結(jié)合本國土地管理要求做了調(diào)整和變更，形成具有自己特色的地價公示制度。韓國公示地價分為標準宗地公示地價和個別公示地價，標準宗地公示地價以每年的1月1日為基準日，在全國選擇有代表性的45萬宗地作為標準宗地，每宗地由兩位鑒定評估士進行評估，并將評估結(jié)果報送建設(shè)交通部，在每年的2月進行審批并公示；個別公示地價由以標準宗地公示地價為基準，在全國232個市、郡、區(qū)范圍內(nèi)，針對約2700萬宗地進行，公示時間為每年的6月30日。

　　地價公示制度的作用標準宗地公示地價可以作為個別公示地價計算和補償評價等的基準，也是市場地價調(diào)查體系的基準；個別公示地價主要應(yīng)用于征收土地國稅、地方稅及各種負擔金等的計算標準。

　　韓國公示地價有廣泛的效力，適用范圍大致分為兩種：第一種是鑒定士接受他人委托，為評估土地的交易價格，擔保價格或補償價格等提供依據(jù)；第二種是國家、地方自治團體等行政機關(guān)，為土地管理、取得、處置、拍賣、資產(chǎn)重估或出售等原因而需評估地價，或者因課稅而評估地價，在無專業(yè)人員的情況下，可以直接以公示地價為準。韓國在公示地價的同時，制定了土地價格比照表，可以據(jù)此評估其他非標準宗地的價格。韓國公示地價制度的建立有利于地產(chǎn)市場的規(guī)范和穩(wěn)定發(fā)展，對調(diào)控地價、制定地價政策等具有十分重要的作用。

　　標準宗地的選定原則標準宗地是指在土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、自然條件、社會條件相類似的地區(qū)中，被選定為最具代表性的土地。標準宗地選定的原則為：

　　與日本地價公示制度相類似，韓國標準宗地的選擇也應(yīng)具有代表性、中庸性、安定性和確定性原則。

　　標準宗地應(yīng)選擇屬于課稅對象的土地。

　　被選為標準宗地的土地，一般能夠代表該地區(qū)內(nèi)土地的一般利用狀況，而且其面積比較標準。

　　標準宗地的分布

　　韓國標準宗地的分布及數(shù)量主要依據(jù)全國地價調(diào)查對象的總的宗地數(shù)，按照城市規(guī)模及使用類型確定標準宗地基準數(shù)量表。

　　標準宗地地價的評定

　　韓國標準宗地的價格由建設(shè)交通部委托兩個以上鑒定評估士對每塊標準宗地進行評估，鑒定評估士通過調(diào)查評估出標準宗地的適當價格，并向建設(shè)交通部提交報告書，在提交報告書之前應(yīng)向當?shù)毓茌牭氖虚L、郡守或區(qū)廳長征詢意見，而市長、郡守或區(qū)廳長應(yīng)事先經(jīng)過市、郡、區(qū)土地評價委員會的審議，然后提出意見。建設(shè)交通部將鑒定評價士提交的報告書及評價結(jié)果送中央土地評價委員會進行審議，審議通過后的地價即可公告于官方報紙上，政府官員和一般公民都可以查閱。

　　標準宗地的所有權(quán)人、使用人或其他權(quán)利關(guān)系人對該宗地的公示地價有異議，可自公告之日起30日內(nèi)提出異議申請。

　　個別公示地價的確定程序

　　首先針對個別宗地進行土地登記狀況、現(xiàn)場調(diào)查等，然后從該個別宗地所在的區(qū)域內(nèi)選定土地利用狀況相近的標準宗地，使用價格比準表對個別宗地進行土地特懷差異的修正，并計算出個別宗地的地價。該地價由鑒定評價士比較附近標準宗地的地價后，如認為合理，可送交市長、郡守或區(qū)土地評價委員會審議，之后再送中央土地評價委員會討論，確認合適后，由市長、郡守或區(qū)廳長決定并予以公告。