自1990年以來，我國縣級以上人民政府所在地的城鎮(zhèn)均建立了以基準地價、宗地地價為核心的地價體系，對完善生產要素市場、促進城鎮(zhèn)土地合理配置與利用、防止國有資產流失等方面起到了積極作用，規(guī)范、培育、發(fā)展了房地產市場。但城鎮(zhèn)間地價水平不協(xié)調問題較突出，亟待解決。

　　一、區(qū)域地價水平狀況

　?。ㄒ唬└鞒擎?zhèn)地價孤立運行、協(xié)調性差一是各城鎮(zhèn)基準地價的評估均是以當?shù)胤康禺a市場狀況為依據進行評估的，沒有甚至很少考慮到被評估城鎮(zhèn)在較大區(qū)域中的地價水平層次，更沒有對城鎮(zhèn)土地進行必要的科學分等，地價水平缺乏總體控制；二是缺乏地價協(xié)調的科學方法與指標，各城鎮(zhèn)地價水平的高低只是憑借評估者的主觀印象加以判斷，地價評估結果缺乏科學性、可用性；三是各地地價概念不一致，有的城鎮(zhèn)仍以土地劃拔取得的使用稅（費）作為地價，致使地價難以平衡。

　?。ǘ┦袌霭l(fā)育程度各異，僅憑感觀難以判斷基準地價評估精度由于各地市場發(fā)育程度不同，評估出的基準地價差異較大，一般區(qū)位條件好的城鎮(zhèn)或交通條件便捷的城鎮(zhèn)地價水平應較高。但事實上，僅憑感覺是很難判斷地價評估精度。

　?。ㄈ└鞯卣貎r意識不同、地價內涵不一地價在我國屬新生事物，它隨市場經濟的發(fā)展而逐漸為大家所知曉，但是并不是所有各地的政府領域（包括土地管理部門）對其內涵真正理解，致使政府審定地價時不能按照客觀標準進行。如以土地使用稅費作為地價，以拆遷費或劃拔補償費作為地價等，地價背離市場、地價管理混亂，不能保障土地市場正常發(fā)育。

　?。ㄋ模┑貎r評估參數(shù)不合理地價評估中，許多城鎮(zhèn)基準地價的評估參數(shù)是以市場為出發(fā)點，對于市場發(fā)育不健全的顯然不合理。地租地價的高低不是以人的意志為轉移的，所以地價評估中有關稅費一定要按國家與當?shù)卣臉藴蚀_定，否則地價水平將偏離正常標準。另外，地價評估中還原利率、利潤率、土地增值收益率等標準的選取相差懸殊、缺乏科學依據。

　　（五）地價評估中只注意評估的科學性、而不考慮藝術性影響地價的因素很多，也較復雜，許多影響因素的處理是難以用數(shù)學方法來解決的，只能由估價人員根據市場的客觀性予以確定。否則市場不發(fā)育時，評估地價則會偏離正常價格水準。因此評估出的地價還要根據客觀實際及評估目的加以調整確定。

　　二、地價平衡的必要性

　?。ㄒ唬┥鐣髁x市場經濟體制的需要進行經濟體制改革，建立市場經濟，首要的任務是培育和發(fā)展生產要素市場，土地是經濟活動的依托，是最重要的生產要素。由于房與地是一個有機整體不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地產市場是整個國民經濟的先導產業(yè)及其興衰的晴雨表，正在整個市場體制中發(fā)揮著基礎作用，因此在培育和完善市場體系中，必須加速房地產市場的發(fā)育。

　?。ǘ┩恋刭Y產保值、增值的需要在市場經濟條件下，財產所有者要求實現(xiàn)資產的安全與保值。其中土地資產是企業(yè)（尤其中小企業(yè)）較重要的資產，企業(yè)在轉產、改制、重組、與外商合資、合作等過程中，均需要以土地資產作為合作條件，合適的價格水平有利于企業(yè)的發(fā)展，因此確定土地價格應充分考慮國家的產業(yè)政策與當?shù)亟洕\營狀況，保證土地資產的保值與增值。

　?。ㄈ榱丝茖W地執(zhí)行地價政策各級政府在代表國家出讓土地過程中，事先需要確定土地出讓底價，合適的出讓底價可以防止不正當競爭與腐敗，隨意壓低地價、以及地方領導地價。增加土地使用權出讓透明度，便于土地使用者了解國家與當?shù)卣畬Σ煌貐^(qū)、不同行業(yè)實行的地價優(yōu)惠幅度與標準，確定合理的投資方向。因此充分分析區(qū)域土地市場價格水平，搞好地價平衡是非常必要的。另外，當?shù)卣梢愿鶕貎r平衡的結果，對土地使用權價格明顯低于市場價格的土地實行優(yōu)先購買權，防止交易雙方虛報、瞞報地價，擾亂土地市場的行為發(fā)生。同時在政府實施土地利用規(guī)劃時，為了公共利益的需要，可以公平、合理地實行優(yōu)先購買權。

　　三、城鎮(zhèn)宏觀地價－城鎮(zhèn)間地價平衡由于各城鎮(zhèn)所處區(qū)位不同，政府培育土地市場的力度不同、經濟發(fā)展水平與產業(yè)結構不同等，必然造成部分城鎮(zhèn)地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離，不匹配。因此，對城鎮(zhèn)間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利于區(qū)域間地價協(xié)調，培育、發(fā)展城鎮(zhèn)土地市場，使其地價水平能客觀地反映當?shù)貙嶋H水平。

　　（一）區(qū)域內城鎮(zhèn)土地進行分等目前，城鎮(zhèn)土地分等的技術方法比較成熟，主要是結合城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，通過對各城鎮(zhèn)的社會、經濟、自然等條件加以評價，揭示城鎮(zhèn)土地內在質量，實現(xiàn)各城鎮(zhèn)間土地分等。

　?。ǘ┢胶獬擎?zhèn)整體地價即根據城鎮(zhèn)土地質量（土地使用價值）與土地價格之間的關系，綜合平衡城鎮(zhèn)整體地價。城鎮(zhèn)土地質量基本上與城鎮(zhèn)地價呈一一對映關系，城鎮(zhèn)地價應為城鎮(zhèn)整體地價——城鎮(zhèn)各類用地基準地價的現(xiàn)實面積加權平均值或某類用途土地的各級（或區(qū)域）基準地價的面積加權平均值。平衡方法一；相關分析法。通過對城鎮(zhèn)土地質量與城鎮(zhèn)整體地價的相關分析，建立適合的地價模型，經殘差、相關系數(shù)、顯著性分析后，利用地價模型平衡地價。平衡方法二：地價分值法。對區(qū)域內各城鎮(zhèn)整體地價進行分析，找出影響城鎮(zhèn)各類用地地價的因素（可在分等基礎上驗證），然后得出各類用地地價影響因素地價指數(shù)或土地質量地價指數(shù)，利用指數(shù)修正城鎮(zhèn)分等土地質量分，從而平衡城鎮(zhèn)地價，最后，結合專家咨詢意見，重新調整、平衡城鎮(zhèn)地價。

　?。ㄈ┏擎?zhèn)地價幅度平衡平均值法。利用同等城鎮(zhèn)各類用地價最高地價值或最低地價平衡值，求得各等城鎮(zhèn)各類用地地價幅度值。影響城市地價的因素是多方面的，應從多個角度來考慮。在充分考慮社會、自然、經濟等各方面因素之后，對該地價幅度進行修正，以得出適當?shù)姆戎怠?/p>

　　成本一－效益法。依據地價定義，采用成本分析的方法，對照各等城鎮(zhèn)各類用地最低地價平均值，確定城鎮(zhèn)種類用地最高地價控制幅度。最后經專家咨詢、調查確定。

　?。ㄋ模┩瘸擎?zhèn)不同用途地價合理分析不同用途間的地價也應是地價平衡的內容之一，應對不同用途地價的差異進行合理分析、調整，使其滿足合理配置土地資源的要求。

　　供求關系是影響地價的主要因素，如果某種用途土地的地價偏高，則說明該種用途的土地數(shù)量少，需增加該種用途的土地的供應量，以防止土地投機行為發(fā)生，如果某種用途的土地的價格偏低，則說明該種用途的土地數(shù)量過多，需減少該種用途的土地供應數(shù)量。

　　在對同等城鎮(zhèn)不同用途地價進行合理分析的同時，必須要考慮到土地供求關系對于地價的影響。

　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)地價偏差值的估計宏觀分析結果與微觀現(xiàn)實情況難免會有差異這是實際情況。因此，在平衡地價過程中，要科學地分析得出各等城鎮(zhèn)允許地價偏差幅度值?；鶞实貎r是政府土地估價機構或政府管理部門根據土地級差收益分等定級，通過大量調查研究和數(shù)理分析所求得的不同等級的土地平均價格，它是整個土地價格體系的核心。

　　四、城鎮(zhèn)中觀地價一基準地價審核

　　（一）基準地價的內涵與外延1993年原國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對基準地價是這樣定義的："基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均值地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價？quot；。

　　這一定義是對住宅、工業(yè)和商業(yè)用地進行定價。這樣劃分土地用途，使地價適用性受到了限制。一方面，這種劃分與我國出臺的文件對用地類型的劃分不一致。地價是對營利性用地而言的，而且地價會因用地微差異而變化?，F(xiàn)在對土地分類的依據主要有兩個，一是1989年原國家土地管理局批準的《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》，就營利性用地，一級類型有商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉儲用地、住宅用地，其中商業(yè)的二級類型又分為商業(yè)服務業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)；工業(yè)倉儲用地二級類型為分為工業(yè)和倉儲用。二是1990年國務院55號令所提出的五種類型：居住用地；工業(yè)用地；教我國的基準地價大多是在定級的基礎上進行的，而各級成果中把土地分為3～5級的城鎮(zhèn)居多，這樣，這些城鎮(zhèn)的基準地價也就只有3-5個檔次，其實，城鎮(zhèn)土地的地價是參差不齊的，變化很大，僅靠這幾個檔次來歸類地價，無疑太粗了。均是在劃分均質地域的基礎上求基準地價，并用區(qū)片價來表示。當然，如果能把定級成果進行修改，使其更詳細，也是可以的。

　?。ǘ┗鶞实貎r審核城鎮(zhèn)基準地價是城鎮(zhèn)宏觀地價的具體化，其地價水平應在城鎮(zhèn)宏觀的約束下合理表現(xiàn)。城鎮(zhèn)基準地價表現(xiàn)的合理性關系到城鎮(zhèn)內部土地資源區(qū)域配置的合理性，對其水平的審核或建立審核依據（標準）是城鎮(zhèn)地價平衡的延續(xù)。

　　基準地價的審核主要是根據基準地價表達形式進行審核?；鶞实貎r可有兩種表達方式，級別基準地價與區(qū)域基準地價，級別基準地價的評估有兩種，一種綜合定級分類估價；另一種是分類定級估價。審核的重點是在城鎮(zhèn)整個地價水平約束下，分析地價水平的高低與級別大小的關系。級別的大小審查主要是某一級地占整個城鎮(zhèn)的比例是否合理；地價水平可以有兩種表示方式，一種是平均值，另一種是地價幅度，審核的重點是地幅度或均值是否合理，基準地價大小應與土地級別大小、區(qū)位條件地價內涵相一致。

　　區(qū)域基準地價的審核主要是區(qū)片面積大小是否合適，用途是否合理，這些條件是否滿足用地要求，以及它與地價的相關關系和地價內涵。

　　由上文可知在城鎮(zhèn)整體地價水平約束下，分析地價水平的高低與級別大小的關系。因為地價水平與級別大小是呈正相關的關系，地價水平的高低也就反映了級別的大小，反過來級別的大小也應作為地價水平的根據。地價水平與級別大小是互動的。但是這種互動是在一定限度內的互動，地價水平應以級別大小為中心上下波動，但該波動在一定的允許范圍內，而且該波動從長遠的趨勢來看，是趨于平衡的。

　　我們在審查級別時主要是審查某一級地占整個城鎮(zhèn)的比例是否合理。在該項工作中，我們應先一步審查在該城鎮(zhèn)中土地的分級是否合理，也就是說，均值地域劃分的是否合理。正常情況下，經濟發(fā)達地區(qū)、其土地的分級應越多，即均值地域的面積應越小。只有在確認該城鎮(zhèn)土地的分級是合理的前提下，我們審查某一級地占整個城鎮(zhèn)的比例是否合理的工作才是有意義的。在該項審查工作中，我們應參考不同城市的性質來定。對于工業(yè)城市來說，毫無疑問，工業(yè)用地所占比例較大。而對于旅游城市來說，商服業(yè)用地所占比例應較大。其他如城市經濟狀況、人口素質、生活傳統(tǒng)等因素都是我們應該考慮到的。

　　因為地價水平可以有兩種表示方式，一種是平均值，另一種是地價幅度，針對這兩種表示方式，我們的審核應有不同的側重點，對于平均值來說，其主要反應了地價的平均水平，體現(xiàn)了該城鎮(zhèn)的整體水平。而地價幅度所反映的內容則較多，其上限和下限分別代表基準地價的上下限，地價幅度過大或過小都是不正常的，我們可直接通過基準地價或將基準地價修正后對地價幅度進行控制，便其在合理的范圍內波動。

　　五、城鎮(zhèn)微觀地價——地價參數(shù)審定地價評估過程中涉及到大量參數(shù)的確定，如：稅費、利息、利潤率等等，這些參數(shù)確定的合理與否，直接影響評估價格、出讓底價標準的合理性。因此，需要合理地界定參數(shù)選取原則與依據。

　?。ㄒ唬┒愘M土地評估中涉及的稅費種類較多，各地在評估中采用的標準不盡相同，選項的項目也不盡相同，因此有必要對這些稅費進行審核，審核的內容包括：稅費是否合理，哪些稅費應計入地價，哪些不應計入地價，各種評估方法的稅費組成等等。在地價評估中，可采用的估價方法不同，則應計的稅費也不相同，因此，需針對各種不同的估價方法確定其稅費。

　?。ǘ├⒃谕恋卦u估中必不可少地要涉及到利息。利息計算與否、計算的方法等在很大程度上影響著地價高低。利息是在評估土地或不動產時考慮的資金的時間價值。利息的審核包括利息的類型，如是按貸款利息計算，還是按存款利息計算；利息的計算周期，如是按整個開發(fā)期，還是開發(fā)期的一半，是一年利息還是多年利息，按部分年度算，還是按整個年度計算等等。所有這些，皆在審核范圍之內。

　　（三）利潤率投資的目的就是為了獲取相應的利潤，作為投資的回報，對土地的投資，也是為了獲取相應的利潤。利潤率的審核包括利潤的選取標準，是行業(yè)利潤率、社會平均利潤，還是實際利潤以及不同的開發(fā)期所對應的投資利潤率。

　　各地的市場發(fā)育狀況不同，不同地區(qū)、不同的行業(yè)、不同的項目采用的利潤標準也不同。在土地評估中，投資回報率的確定通常考慮以下三方面：一是開發(fā)土地的利用類型，一般商業(yè)用地開發(fā)利潤率較高，住宅用地開發(fā)次之，工業(yè)用地開發(fā)利潤率較低，因此，如果是單一利用類型的開發(fā)，應考慮該利用類型的投資回報率狀況，如果是區(qū)域性的開發(fā)，有多種利用類型，應綜合考慮各種利用類型的投資回報率狀況，確定一個綜合的回報率；二是開發(fā)周期的長短，一般開發(fā)周期越長，占用資金時間也就越久，總的投資回報率也就應該高一些；三是開發(fā)土地所處地區(qū)的政治經濟環(huán)境，一般經濟發(fā)達地區(qū)的投資回報率較高，有地區(qū)特殊優(yōu)惠政策的土地開發(fā)投資回報率也較高。

　　（四）土地增值收益率土地由于用途改變而產生增值，土地增值收益率理論應等于"增值地租"在總地價的比例，或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例。

　　土地本身是一種自然產物，但由于土地所有權的壟斷，使用土地是要支付地租的。而且除了這種意義的地租外，因開發(fā)而投入的資本的利息，也往往以地租形式表現(xiàn)出來，在地租總額中作為一個外來組成部分。所以地租就包括了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分。土地價格即以地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構成。在分析土地價值時，把土地區(qū)分為土地物質和土地資本兩個范疇；根據土地資本與土地物質有不可分離的特性，把握土地資本改變了土地物質的性能，造成土地收益增加，土地發(fā)生增值，從而地租上漲，地價隨之上升的過程，分析計算地價。

　?。ㄎ澹┻€原利率從理論上說土地價格是地租的資本化，即地租與地價的比率就是還原利率，當前還原利率采用的標準不相同，有采用貸款利率的，有采用存款利益的，也有采用實質利率的等等，由于前幾年金融市場利率的不斷調整，土地評估中采用的利率也不盡相同。

　　還原利率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。土地還原利率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。還原率隨房地產的種類不同而不同，對投資風險大的房地產，其還原率高，反之，風險愈小，還原率愈低。因此，評估不同地區(qū)、不同時間的相關較大，需要加強對還原利率的審核確定合理的標，保證評估出的土地價格具有現(xiàn)勢性。

　?。╅_發(fā)期開發(fā)建設期是指從取得土地使用權到不動產全部銷售或出租完畢的一段時期，可分為三個階段：規(guī)劃設計和工程預算期、工程建設期、空置或租售期。土地開發(fā)中開發(fā)費在開發(fā)建設中所占的時間長短不同，因此應明確利息的計息時間，有些需要按建設期計算，有些按建筑期計算。另外開發(fā)建設期應根據項目可行性研究的項目特點、工程技術要求及不動產市場的狀況等綜合確定。

　　六、維護地價運行的客觀措施為了維護城鎮(zhèn)的地價平衡，客觀公正地反映評估時占當?shù)氐牡貎r水平，需要采取以下措施：

　　（一）建立標準宗地制度與地價監(jiān)測制度在各城鎮(zhèn)各級、各類用地或區(qū)域內設立標準宗地，標準宗地的選取要具有代表性，并定期采集樣點進行監(jiān)測，更新基準地價便于城鎮(zhèn)地價平衡與協(xié)調。

　?。ǘ嵭械貎r公示制度對評估出的基準地價、標定地價和標準宗地地價定期向社會公布，資料公開化，并且可以查詢，可使投資者了解基準地價等信息，了解投資地區(qū)的地價水平，對選擇投資方向和地點有很大幫助，有利于吸引外資。同時，使土地交易雙方、國土資源管理部門都依據同一信息了解市場情況，促進土地交易規(guī)范化，保證土地市場的正常秩序，使土地使用者和國家所有者的利益都能夠得到實現(xiàn)。[1]

　　（三）地價查詢信息化建立城市地價動態(tài)監(jiān)測網，以因特網方式建立城市地價變更數(shù)據庫，實現(xiàn)地價信息的動態(tài)更新，并發(fā)布全省地價指數(shù)，各城鎮(zhèn)地價指數(shù)，實時監(jiān)測城鎮(zhèn)地價，實現(xiàn)地價信息，社會化服務。

　　（四）完善土地交易申報制度與一級土地市場地價認證制度為加強對土地轉移價格的申報管理，加快土地市場的培育和建立，克服瞞報、虛報土地成交價對土地市場的不良影響，國土地資源管理部門應健全土地登記制度，加強對土地出讓、轉讓、出租、抵押等經濟話動的登記來掌握土地交易價格，實施地價管理，凡涉及土地權屬、面積、界址等變化的社會經濟活動，都必須向國土資源管理部門申請土地登記，同時申報土地資產價格或土地交易價格。國土資源管理部門要以基準地價和標定地價為依據，加強對申報地價和租金的審核，完善對基準地價、標定地價、地價優(yōu)惠額、成交地價、租金、抵押及土地他項權利狀的登記，并通過計算土地增值，收取相關稅費、行使優(yōu)先購買權和租賃權規(guī)定最高限價等措施，調整地價，維護合理的價格水平，保證土地市場的正常運行。國土資源管理部門還應特別注意對一級土地市場土地出讓價格的認證制度，規(guī)定土地出讓最低價，防止土地投機現(xiàn)象發(fā)生。