自1990年以來(lái)，我國(guó)縣級(jí)以上人民政府所在地的城鎮(zhèn)均建立了以基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)為核心的地價(jià)體系，對(duì)完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理配置與利用、防止國(guó)有資產(chǎn)流失等方面起到了積極作用，規(guī)范、培育、發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)。但城鎮(zhèn)間地價(jià)水平不協(xié)調(diào)問(wèn)題較突出，亟待解決。

　　一、區(qū)域地價(jià)水平狀況

　?。ㄒ唬└鞒擎?zhèn)地價(jià)孤立運(yùn)行、協(xié)調(diào)性差一是各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估均是以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估的，沒(méi)有甚至很少考慮到被評(píng)估城鎮(zhèn)在較大區(qū)域中的地價(jià)水平層次，更沒(méi)有對(duì)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行必要的科學(xué)分等，地價(jià)水平缺乏總體控制；二是缺乏地價(jià)協(xié)調(diào)的科學(xué)方法與指標(biāo)，各城鎮(zhèn)地價(jià)水平的高低只是憑借評(píng)估者的主觀印象加以判斷，地價(jià)評(píng)估結(jié)果缺乏科學(xué)性、可用性；三是各地地價(jià)概念不一致，有的城鎮(zhèn)仍以土地劃拔取得的使用稅（費(fèi)）作為地價(jià)，致使地價(jià)難以平衡。

　　（二）市場(chǎng)發(fā)育程度各異，僅憑感觀難以判斷基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估精度由于各地市場(chǎng)發(fā)育程度不同，評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)差異較大，一般區(qū)位條件好的城鎮(zhèn)或交通條件便捷的城鎮(zhèn)地價(jià)水平應(yīng)較高。但事實(shí)上，僅憑感覺(jué)是很難判斷地價(jià)評(píng)估精度。

　?。ㄈ└鞯卣貎r(jià)意識(shí)不同、地價(jià)內(nèi)涵不一地價(jià)在我國(guó)屬新生事物，它隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸為大家所知曉，但是并不是所有各地的政府領(lǐng)域（包括土地管理部門(mén)）對(duì)其內(nèi)涵真正理解，致使政府審定地價(jià)時(shí)不能按照客觀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。如以土地使用稅費(fèi)作為地價(jià)，以拆遷費(fèi)或劃拔補(bǔ)償費(fèi)作為地價(jià)等，地價(jià)背離市場(chǎng)、地價(jià)管理混亂，不能保障土地市場(chǎng)正常發(fā)育。

　?。ㄋ模┑貎r(jià)評(píng)估參數(shù)不合理地價(jià)評(píng)估中，許多城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估參數(shù)是以市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育不健全的顯然不合理。地租地價(jià)的高低不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，所以地價(jià)評(píng)估中有關(guān)稅費(fèi)一定要按國(guó)家與當(dāng)?shù)卣臉?biāo)準(zhǔn)確定，否則地價(jià)水平將偏離正常標(biāo)準(zhǔn)。另外，地價(jià)評(píng)估中還原利率、利潤(rùn)率、土地增值收益率等標(biāo)準(zhǔn)的選取相差懸殊、缺乏科學(xué)依據(jù)。

　?。ㄎ澹┑貎r(jià)評(píng)估中只注意評(píng)估的科學(xué)性、而不考慮藝術(shù)性影響地價(jià)的因素很多，也較復(fù)雜，許多影響因素的處理是難以用數(shù)學(xué)方法來(lái)解決的，只能由估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)的客觀性予以確定。否則市場(chǎng)不發(fā)育時(shí)，評(píng)估地價(jià)則會(huì)偏離正常價(jià)格水準(zhǔn)。因此評(píng)估出的地價(jià)還要根據(jù)客觀實(shí)際及評(píng)估目的加以調(diào)整確定。

　　二、地價(jià)平衡的必要性

　?。ㄒ唬┥鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，首要的任務(wù)是培育和發(fā)展生產(chǎn)要素市場(chǎng)，土地是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依托，是最重要的生產(chǎn)要素。由于房與地是一個(gè)有機(jī)整體不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其興衰的晴雨表，正在整個(gè)市場(chǎng)體制中發(fā)揮著基礎(chǔ)作用，因此在培育和完善市場(chǎng)體系中，必須加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。

　　（二）土地資產(chǎn)保值、增值的需要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)產(chǎn)所有者要求實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的安全與保值。其中土地資產(chǎn)是企業(yè)（尤其中小企業(yè)）較重要的資產(chǎn)，企業(yè)在轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、重組、與外商合資、合作等過(guò)程中，均需要以土地資產(chǎn)作為合作條件，合適的價(jià)格水平有利于企業(yè)的發(fā)展，因此確定土地價(jià)格應(yīng)充分考慮國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)狀況，保證土地資產(chǎn)的保值與增值。

　?。ㄈ榱丝茖W(xué)地執(zhí)行地價(jià)政策各級(jí)政府在代表國(guó)家出讓土地過(guò)程中，事先需要確定土地出讓底價(jià)，合適的出讓底價(jià)可以防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)與腐敗，隨意壓低地價(jià)、以及地方領(lǐng)導(dǎo)地價(jià)。增加土地使用權(quán)出讓透明度，便于土地使用者了解國(guó)家與當(dāng)?shù)卣畬?duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度與標(biāo)準(zhǔn)，確定合理的投資方向。因此充分分析區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格水平，搞好地價(jià)平衡是非常必要的。另外，當(dāng)?shù)卣梢愿鶕?jù)地價(jià)平衡的結(jié)果，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的土地實(shí)行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，擾亂土地市場(chǎng)的行為發(fā)生。同時(shí)在政府實(shí)施土地利用規(guī)劃時(shí)，為了公共利益的需要，可以公平、合理地實(shí)行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　三、城鎮(zhèn)宏觀地價(jià)－城鎮(zhèn)間地價(jià)平衡由于各城鎮(zhèn)所處區(qū)位不同，政府培育土地市場(chǎng)的力度不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同等，必然造成部分城鎮(zhèn)地價(jià)水平或基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果與其土地質(zhì)量相背離，不匹配。因此，對(duì)城鎮(zhèn)間地價(jià)水平的平衡分析是非常必要的，有利于區(qū)域間地價(jià)協(xié)調(diào)，培育、發(fā)展城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)，使其地價(jià)水平能客觀地反映當(dāng)?shù)貙?shí)際水平。

　?。ㄒ唬﹨^(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行分等目前，城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法比較成熟，主要是結(jié)合城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，通過(guò)對(duì)各城鎮(zhèn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等條件加以評(píng)價(jià)，揭示城鎮(zhèn)土地內(nèi)在質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)各城鎮(zhèn)間土地分等。

　?。ǘ┢胶獬擎?zhèn)整體地價(jià)即根據(jù)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量（土地使用價(jià)值）與土地價(jià)格之間的關(guān)系，綜合平衡城鎮(zhèn)整體地價(jià)。城鎮(zhèn)土地質(zhì)量基本上與城鎮(zhèn)地價(jià)呈一一對(duì)映關(guān)系，城鎮(zhèn)地價(jià)應(yīng)為城鎮(zhèn)整體地價(jià)——城鎮(zhèn)各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)面積加權(quán)平均值或某類(lèi)用途土地的各級(jí)（或區(qū)域）基準(zhǔn)地價(jià)的面積加權(quán)平均值。平衡方法一；相關(guān)分析法。通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與城鎮(zhèn)整體地價(jià)的相關(guān)分析，建立適合的地價(jià)模型，經(jīng)殘差、相關(guān)系數(shù)、顯著性分析后，利用地價(jià)模型平衡地價(jià)。平衡方法二：地價(jià)分值法。對(duì)區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)整體地價(jià)進(jìn)行分析，找出影響城鎮(zhèn)各類(lèi)用地地價(jià)的因素（可在分等基礎(chǔ)上驗(yàn)證），然后得出各類(lèi)用地地價(jià)影響因素地價(jià)指數(shù)或土地質(zhì)量地價(jià)指數(shù)，利用指數(shù)修正城鎮(zhèn)分等土地質(zhì)量分，從而平衡城鎮(zhèn)地價(jià)，最后，結(jié)合專(zhuān)家咨詢(xún)意見(jiàn)，重新調(diào)整、平衡城鎮(zhèn)地價(jià)。

　　（三）城鎮(zhèn)地價(jià)幅度平衡平均值法。利用同等城鎮(zhèn)各類(lèi)用地價(jià)最高地價(jià)值或最低地價(jià)平衡值，求得各等城鎮(zhèn)各類(lèi)用地地價(jià)幅度值。影響城市地價(jià)的因素是多方面的，應(yīng)從多個(gè)角度來(lái)考慮。在充分考慮社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)等各方面因素之后，對(duì)該地價(jià)幅度進(jìn)行修正，以得出適當(dāng)?shù)姆戎怠?/p>

　　成本一－效益法。依據(jù)地價(jià)定義，采用成本分析的方法，對(duì)照各等城鎮(zhèn)各類(lèi)用地最低地價(jià)平均值，確定城鎮(zhèn)種類(lèi)用地最高地價(jià)控制幅度。最后經(jīng)專(zhuān)家咨詢(xún)、調(diào)查確定。

　　（四）同等城鎮(zhèn)不同用途地價(jià)合理分析不同用途間的地價(jià)也應(yīng)是地價(jià)平衡的內(nèi)容之一，應(yīng)對(duì)不同用途地價(jià)的差異進(jìn)行合理分析、調(diào)整，使其滿(mǎn)足合理配置土地資源的要求。

　　供求關(guān)系是影響地價(jià)的主要因素，如果某種用途土地的地價(jià)偏高，則說(shuō)明該種用途的土地?cái)?shù)量少，需增加該種用途的土地的供應(yīng)量，以防止土地投機(jī)行為發(fā)生，如果某種用途的土地的價(jià)格偏低，則說(shuō)明該種用途的土地?cái)?shù)量過(guò)多，需減少該種用途的土地供應(yīng)數(shù)量。

　　在對(duì)同等城鎮(zhèn)不同用途地價(jià)進(jìn)行合理分析的同時(shí)，必須要考慮到土地供求關(guān)系對(duì)于地價(jià)的影響。

　　（五）城鎮(zhèn)地價(jià)偏差值的估計(jì)宏觀分析結(jié)果與微觀現(xiàn)實(shí)情況難免會(huì)有差異這是實(shí)際情況。因此，在平衡地價(jià)過(guò)程中，要科學(xué)地分析得出各等城鎮(zhèn)允許地價(jià)偏差幅度值?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府土地估價(jià)機(jī)構(gòu)或政府管理部門(mén)根據(jù)土地級(jí)差收益分等定級(jí)，通過(guò)大量調(diào)查研究和數(shù)理分析所求得的不同等級(jí)的土地平均價(jià)格，它是整個(gè)土地價(jià)格體系的核心。

　　四、城鎮(zhèn)中觀地價(jià)一基準(zhǔn)地價(jià)審核

　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵與外延1993年原國(guó)家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)是這樣定義的："基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均值地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)？quot；。

　　這一定義是對(duì)住宅、工業(yè)和商業(yè)用地進(jìn)行定價(jià)。這樣劃分土地用途，使地價(jià)適用性受到了限制。一方面，這種劃分與我國(guó)出臺(tái)的文件對(duì)用地類(lèi)型的劃分不一致。地價(jià)是對(duì)營(yíng)利性用地而言的，而且地價(jià)會(huì)因用地微差異而變化。現(xiàn)在對(duì)土地分類(lèi)的依據(jù)主要有兩個(gè)，一是1989年原國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》，就營(yíng)利性用地，一級(jí)類(lèi)型有商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地，其中商業(yè)的二級(jí)類(lèi)型又分為商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地二級(jí)類(lèi)型為分為工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用。二是1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令所提出的五種類(lèi)型：居住用地；工業(yè)用地；教我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)大多是在定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而各級(jí)成果中把土地分為3～5級(jí)的城鎮(zhèn)居多，這樣，這些城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)也就只有3-5個(gè)檔次，其實(shí)，城鎮(zhèn)土地的地價(jià)是參差不齊的，變化很大，僅靠這幾個(gè)檔次來(lái)歸類(lèi)地價(jià)，無(wú)疑太粗了。均是在劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上求基準(zhǔn)地價(jià)，并用區(qū)片價(jià)來(lái)表示。當(dāng)然，如果能把定級(jí)成果進(jìn)行修改，使其更詳細(xì)，也是可以的。

　?。ǘ┗鶞?zhǔn)地價(jià)審核城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)宏觀地價(jià)的具體化，其地價(jià)水平應(yīng)在城鎮(zhèn)宏觀的約束下合理表現(xiàn)。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)的合理性關(guān)系到城鎮(zhèn)內(nèi)部土地資源區(qū)域配置的合理性，對(duì)其水平的審核或建立審核依據(jù)（標(biāo)準(zhǔn)）是城鎮(zhèn)地價(jià)平衡的延續(xù)。

　　基準(zhǔn)地價(jià)的審核主要是根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)形式進(jìn)行審核?；鶞?zhǔn)地價(jià)可有兩種表達(dá)方式，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)與區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估有兩種，一種綜合定級(jí)分類(lèi)估價(jià)；另一種是分類(lèi)定級(jí)估價(jià)。審核的重點(diǎn)是在城鎮(zhèn)整個(gè)地價(jià)水平約束下，分析地價(jià)水平的高低與級(jí)別大小的關(guān)系。級(jí)別的大小審查主要是某一級(jí)地占整個(gè)城鎮(zhèn)的比例是否合理；地價(jià)水平可以有兩種表示方式，一種是平均值，另一種是地價(jià)幅度，審核的重點(diǎn)是地幅度或均值是否合理，基準(zhǔn)地價(jià)大小應(yīng)與土地級(jí)別大小、區(qū)位條件地價(jià)內(nèi)涵相一致。

　　區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的審核主要是區(qū)片面積大小是否合適，用途是否合理，這些條件是否滿(mǎn)足用地要求，以及它與地價(jià)的相關(guān)關(guān)系和地價(jià)內(nèi)涵。

　　由上文可知在城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平約束下，分析地價(jià)水平的高低與級(jí)別大小的關(guān)系。因?yàn)榈貎r(jià)水平與級(jí)別大小是呈正相關(guān)的關(guān)系，地價(jià)水平的高低也就反映了級(jí)別的大小，反過(guò)來(lái)級(jí)別的大小也應(yīng)作為地價(jià)水平的根據(jù)。地價(jià)水平與級(jí)別大小是互動(dòng)的。但是這種互動(dòng)是在一定限度內(nèi)的互動(dòng)，地價(jià)水平應(yīng)以級(jí)別大小為中心上下波動(dòng)，但該波動(dòng)在一定的允許范圍內(nèi)，而且該波動(dòng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)來(lái)看，是趨于平衡的。

　　我們?cè)趯彶榧?jí)別時(shí)主要是審查某一級(jí)地占整個(gè)城鎮(zhèn)的比例是否合理。在該項(xiàng)工作中，我們應(yīng)先一步審查在該城鎮(zhèn)中土地的分級(jí)是否合理，也就是說(shuō)，均值地域劃分的是否合理。正常情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、其土地的分級(jí)應(yīng)越多，即均值地域的面積應(yīng)越小。只有在確認(rèn)該城鎮(zhèn)土地的分級(jí)是合理的前提下，我們審查某一級(jí)地占整個(gè)城鎮(zhèn)的比例是否合理的工作才是有意義的。在該項(xiàng)審查工作中，我們應(yīng)參考不同城市的性質(zhì)來(lái)定。對(duì)于工業(yè)城市來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)，工業(yè)用地所占比例較大。而對(duì)于旅游城市來(lái)說(shuō)，商服業(yè)用地所占比例應(yīng)較大。其他如城市經(jīng)濟(jì)狀況、人口素質(zhì)、生活傳統(tǒng)等因素都是我們應(yīng)該考慮到的。

　　因?yàn)榈貎r(jià)水平可以有兩種表示方式，一種是平均值，另一種是地價(jià)幅度，針對(duì)這兩種表示方式，我們的審核應(yīng)有不同的側(cè)重點(diǎn)，對(duì)于平均值來(lái)說(shuō)，其主要反應(yīng)了地價(jià)的平均水平，體現(xiàn)了該城鎮(zhèn)的整體水平。而地價(jià)幅度所反映的內(nèi)容則較多，其上限和下限分別代表基準(zhǔn)地價(jià)的上下限，地價(jià)幅度過(guò)大或過(guò)小都是不正常的，我們可直接通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)或?qū)⒒鶞?zhǔn)地價(jià)修正后對(duì)地價(jià)幅度進(jìn)行控制，便其在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。

　　五、城鎮(zhèn)微觀地價(jià)——地價(jià)參數(shù)審定地價(jià)評(píng)估過(guò)程中涉及到大量參數(shù)的確定，如：稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)率等等，這些參數(shù)確定的合理與否，直接影響評(píng)估價(jià)格、出讓底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。因此，需要合理地界定參數(shù)選取原則與依據(jù)。

　?。ㄒ唬┒愘M(fèi)土地評(píng)估中涉及的稅費(fèi)種類(lèi)較多，各地在評(píng)估中采用的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，選項(xiàng)的項(xiàng)目也不盡相同，因此有必要對(duì)這些稅費(fèi)進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容包括：稅費(fèi)是否合理，哪些稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入地價(jià)，哪些不應(yīng)計(jì)入地價(jià)，各種評(píng)估方法的稅費(fèi)組成等等。在地價(jià)評(píng)估中，可采用的估價(jià)方法不同，則應(yīng)計(jì)的稅費(fèi)也不相同，因此，需針對(duì)各種不同的估價(jià)方法確定其稅費(fèi)。

　　（二）利息在土地評(píng)估中必不可少地要涉及到利息。利息計(jì)算與否、計(jì)算的方法等在很大程度上影響著地價(jià)高低。利息是在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)考慮的資金的時(shí)間價(jià)值。利息的審核包括利息的類(lèi)型，如是按貸款利息計(jì)算，還是按存款利息計(jì)算；利息的計(jì)算周期，如是按整個(gè)開(kāi)發(fā)期，還是開(kāi)發(fā)期的一半，是一年利息還是多年利息，按部分年度算，還是按整個(gè)年度計(jì)算等等。所有這些，皆在審核范圍之內(nèi)。

　　（三）利潤(rùn)率投資的目的就是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，作為投資的回報(bào)，對(duì)土地的投資，也是為了獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。利潤(rùn)率的審核包括利潤(rùn)的選取標(biāo)準(zhǔn)，是行業(yè)利潤(rùn)率、社會(huì)平均利潤(rùn)，還是實(shí)際利潤(rùn)以及不同的開(kāi)發(fā)期所對(duì)應(yīng)的投資利潤(rùn)率。

　　各地的市場(chǎng)發(fā)育狀況不同，不同地區(qū)、不同的行業(yè)、不同的項(xiàng)目采用的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)也不同。在土地評(píng)估中，投資回報(bào)率的確定通?？紤]以下三方面：一是開(kāi)發(fā)土地的利用類(lèi)型，一般商業(yè)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較高，住宅用地開(kāi)發(fā)次之，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率較低，因此，如果是單一利用類(lèi)型的開(kāi)發(fā)，應(yīng)考慮該利用類(lèi)型的投資回報(bào)率狀況，如果是區(qū)域性的開(kāi)發(fā)，有多種利用類(lèi)型，應(yīng)綜合考慮各種利用類(lèi)型的投資回報(bào)率狀況，確定一個(gè)綜合的回報(bào)率；二是開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短，一般開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，占用資金時(shí)間也就越久，總的投資回報(bào)率也就應(yīng)該高一些；三是開(kāi)發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資回報(bào)率較高，有地區(qū)特殊優(yōu)惠政策的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率也較高。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋凳找媛释恋赜捎谟猛靖淖兌a(chǎn)生增值，土地增值收益率理論應(yīng)等于"增值地租"在總地價(jià)的比例，或出讓價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例。

　　土地本身是一種自然產(chǎn)物，但由于土地所有權(quán)的壟斷，使用土地是要支付地租的。而且除了這種意義的地租外，因開(kāi)發(fā)而投入的資本的利息，也往往以地租形式表現(xiàn)出來(lái)，在地租總額中作為一個(gè)外來(lái)組成部分。所以地租就包括了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分。土地價(jià)格即以地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。在分析土地價(jià)值時(shí)，把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇；根據(jù)土地資本與土地物質(zhì)有不可分離的特性，把握土地資本改變了土地物質(zhì)的性能，造成土地收益增加，土地發(fā)生增值，從而地租上漲，地價(jià)隨之上升的過(guò)程，分析計(jì)算地價(jià)。

　?。ㄎ澹┻€原利率從理論上說(shuō)土地價(jià)格是地租的資本化，即地租與地價(jià)的比率就是還原利率，當(dāng)前還原利率采用的標(biāo)準(zhǔn)不相同，有采用貸款利率的，有采用存款利益的，也有采用實(shí)質(zhì)利率的等等，由于前幾年金融市場(chǎng)利率的不斷調(diào)整，土地評(píng)估中采用的利率也不盡相同。

　　還原利率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過(guò)各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過(guò)綜合分析、比較，確定可采用的還原率。土地還原利率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。還原率隨房地產(chǎn)的種類(lèi)不同而不同，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)，其還原率高，反之，風(fēng)險(xiǎn)愈小，還原率愈低。因此，評(píng)估不同地區(qū)、不同時(shí)間的相關(guān)較大，需要加強(qiáng)對(duì)還原利率的審核確定合理的標(biāo)，保證評(píng)估出的土地價(jià)格具有現(xiàn)勢(shì)性。

　?。╅_(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)建設(shè)期是指從取得土地使用權(quán)到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的一段時(shí)期，可分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、空置或租售期。土地開(kāi)發(fā)中開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中所占的時(shí)間長(zhǎng)短不同，因此應(yīng)明確利息的計(jì)息時(shí)間，有些需要按建設(shè)期計(jì)算，有些按建筑期計(jì)算。另外開(kāi)發(fā)建設(shè)期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究的項(xiàng)目特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。

　　六、維護(hù)地價(jià)運(yùn)行的客觀措施為了維護(hù)城鎮(zhèn)的地價(jià)平衡，客觀公正地反映評(píng)估時(shí)占當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，需要采取以下措施：

　?。ㄒ唬┙?biāo)準(zhǔn)宗地制度與地價(jià)監(jiān)測(cè)制度在各城鎮(zhèn)各級(jí)、各類(lèi)用地或區(qū)域內(nèi)設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，標(biāo)準(zhǔn)宗地的選取要具有代表性，并定期采集樣點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，更新基準(zhǔn)地價(jià)便于城鎮(zhèn)地價(jià)平衡與協(xié)調(diào)。

　?。ǘ?shí)行地價(jià)公示制度對(duì)評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)定期向社會(huì)公布，資料公開(kāi)化，并且可以查詢(xún)，可使投資者了解基準(zhǔn)地價(jià)等信息，了解投資地區(qū)的地價(jià)水平，對(duì)選擇投資方向和地點(diǎn)有很大幫助，有利于吸引外資。同時(shí)，使土地交易雙方、國(guó)土資源管理部門(mén)都依據(jù)同一信息了解市場(chǎng)情況，促進(jìn)土地交易規(guī)范化，保證土地市場(chǎng)的正常秩序，使土地使用者和國(guó)家所有者的利益都能夠得到實(shí)現(xiàn)。[1]

　?。ㄈ┑貎r(jià)查詢(xún)信息化建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)，以因特網(wǎng)方式建立城市地價(jià)變更數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息的動(dòng)態(tài)更新，并發(fā)布全省地價(jià)指數(shù)，各城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)城鎮(zhèn)地價(jià)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)信息，社會(huì)化服務(wù)。

　?。ㄋ模┩晟仆恋亟灰咨陥?bào)制度與一級(jí)土地市場(chǎng)地價(jià)認(rèn)證制度為加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)移價(jià)格的申報(bào)管理，加快土地市場(chǎng)的培育和建立，克服瞞報(bào)、虛報(bào)土地成交價(jià)對(duì)土地市場(chǎng)的不良影響，國(guó)土地資源管理部門(mén)應(yīng)健全土地登記制度，加強(qiáng)對(duì)土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)話(huà)動(dòng)的登記來(lái)掌握土地交易價(jià)格，實(shí)施地價(jià)管理，凡涉及土地權(quán)屬、面積、界址等變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都必須向國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)土地登記，同時(shí)申報(bào)土地資產(chǎn)價(jià)格或土地交易價(jià)格。國(guó)土資源管理部門(mén)要以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，加強(qiáng)對(duì)申報(bào)地價(jià)和租金的審核，完善對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、地價(jià)優(yōu)惠額、成交地價(jià)、租金、抵押及土地他項(xiàng)權(quán)利狀的登記，并通過(guò)計(jì)算土地增值，收取相關(guān)稅費(fèi)、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租賃權(quán)規(guī)定最高限價(jià)等措施，調(diào)整地價(jià)，維護(hù)合理的價(jià)格水平，保證土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。國(guó)土資源管理部門(mén)還應(yīng)特別注意對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)土地出讓價(jià)格的認(rèn)證制度，規(guī)定土地出讓最低價(jià)，防止土地投機(jī)現(xiàn)象發(fā)生。