一、有收益性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

　　總的來說，收益法適用于有收益性的房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，估價(jià)人員普遍認(rèn)為只有目前存在有收益的房地產(chǎn)才能算作是有收益性的房地產(chǎn)，才能用收益還原法進(jìn)行估價(jià)，而沒有現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)是不能用收益還原法估價(jià)的。我們認(rèn)為， “有收益性”應(yīng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是現(xiàn)實(shí)存在的有收益性的房地產(chǎn)，例如正在經(jīng)營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產(chǎn)，例如一塊將產(chǎn)生預(yù)期收益的空地，新建的還未出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)，這些都屬于沒有現(xiàn)實(shí)收益，但有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法評(píng)估由于是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為基礎(chǔ)，因此，潛在性的收益也應(yīng)屬于收益還原法中“有收益性房地產(chǎn)”的范圍之列。自有房地產(chǎn)也存在“有收益性”。傳統(tǒng)上認(rèn)為自有房地產(chǎn)屬于業(yè)主自己使用，它既沒有出租也不從事經(jīng)營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對(duì)其估價(jià)，但根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會(huì)收益”原理思想，可把自有房地產(chǎn)當(dāng)作出租性房地產(chǎn)看待，即業(yè)主的租金節(jié)省就相當(dāng)于他的租金收入，從而它就產(chǎn)生了收益。

    二、出租性房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定

　　房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中的屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正?？偸找妗?/p>

　　目前估價(jià)人員在運(yùn)用收益法對(duì)出租性房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，普遍都采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，但我們認(rèn)為對(duì)于不同類型的出租性房地產(chǎn)，總收益的求取是不相同的，因此不能一概用客觀總收益來作為出租性房地產(chǎn)的總收益?？陀^總收益適用于不存在房屋租約的情況下。實(shí)際總收益則適用于已出租的房屋，且簽定了長期租約，期滿要續(xù)租的情況。對(duì)于只存在短期租約，期滿不續(xù)租的房屋，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮，即租約限制內(nèi)采用實(shí)際總收益，租約限制外采用客觀總收益來確定其房地產(chǎn)總收益。

　　客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，然后對(duì)收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、租賃期限因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在租金水平，但同時(shí)還要考慮空置率和租金損失問題?？罩寐士筛鶕?jù)待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均空置率來確定，租金損失是指包括拖欠租金或不交租金等情況，它與承租人有直接的關(guān)系。

　　實(shí)際總收益的求取則根據(jù)房屋所有權(quán)人和租賃戶簽定的租賃合同上的租金確定。契約租金一般分為兩種，一種是租金在租賃期內(nèi)不發(fā)生變化；一種是租金在租賃期內(nèi)根據(jù)市場上租金的變動(dòng)情況作周期性的調(diào)整。一般來說租賃期較長的契約都采用的是第二種，因?yàn)槭袌錾献饨鹚皆陂L期會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)，因此出租人為了自身的利益，一般都要求租金在周期內(nèi)根據(jù)市場作相應(yīng)調(diào)整。

    三、利息是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除

　　傳統(tǒng)上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)模驗(yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資收益大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者犧牲銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。

    四、折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用扣除以及折舊年限的確定

　　目前很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，而我們認(rèn)為這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為業(yè)主提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此我們認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為：

　　凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收

　　式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值（投資利息）的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。

　　當(dāng)a每年變化，r每年不變，且>0，房地產(chǎn)有收益的年期為有限年期n時(shí)，收益法公式為：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n當(dāng)n=1時(shí)，P=a/（1+r），則：a=P（1+r）=P+Pr

　　由此我們可看出凈現(xiàn)金流入量a（純收益）是包括了P（資本回收）和Pr（資本產(chǎn)出即投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值）兩方面的內(nèi)容，可見折舊并沒有從總費(fèi)用中扣除而是作為了純收益的一部分。

　　對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象，折舊的種類是不相同的。

　　1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是房地合一時(shí)，則折舊包括兩方面：一是土地成本的分?jǐn)?，二是建筑物的折舊，這兩部分均應(yīng)作為房地的純收益。

　　2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是土地時(shí)，土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-建筑物純收益，這時(shí)建筑物的折舊則應(yīng)包含在建筑物的純收益中扣除掉，而土地成本的分?jǐn)倓t作為土地純收益的一部分不予扣除。

　　3.當(dāng)估價(jià)對(duì)象是建筑物時(shí)，建筑物純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-土地純收益，土地成本的分?jǐn)倓t應(yīng)包含在土地純收益中扣除掉，而建筑物的折舊則應(yīng)作為建筑物純收益的一部分不予扣除。

　　當(dāng)計(jì)算建筑物折舊時(shí)，對(duì)于折舊年限的確定應(yīng)注意以下問題：1.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。

　　2.當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長于土地使用權(quán)出讓年限時(shí)取土地出讓年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。

　　3.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限早于土地使用權(quán)出讓年限結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算折舊。

　　4.當(dāng)建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)耐用年限晚于土地使用權(quán)出讓年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物可使用年限計(jì)算折舊并不考慮殘值。

　　其中：建筑物可使用年限=土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)前建筑物的使用年限+土地使用權(quán)出讓年限

    五、總費(fèi)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目

　　我們認(rèn)為，收益法在評(píng)估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營過程（出租、經(jīng)營、生產(chǎn)期間）中所須繳納的項(xiàng)目。

　　1.對(duì)于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。

　　2.對(duì)于出租性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。

　　3.對(duì)于生產(chǎn)性房地產(chǎn)（企業(yè)）。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及房產(chǎn)稅等。

　　在房地產(chǎn)的稅法中，土地增值稅、契稅及所得稅等幾種稅種也不應(yīng)計(jì)入該稅費(fèi)項(xiàng)目。

　　六、總費(fèi)用中的維修費(fèi)的求取方法及測算途徑

　　房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用。

　　1.日常性小維修。發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限）

　　2.大維修費(fèi)用。發(fā)生的次數(shù)相對(duì)較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此，大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。

　　七、對(duì)于出租性房地產(chǎn)，當(dāng)土地取得方式為劃撥時(shí)，“土地收益”部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除

　　目前在一般情況下運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)都沒有考慮土地取得方式對(duì)收益價(jià)格的影響。但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條之規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。

　　八、資本化率的確定方法

　　在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，我們認(rèn)為宜采用以下幾種方法：1.行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資一房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值    R：折現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）

　　當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤；當(dāng)FIRR<RC時(shí)，F(xiàn)NPV<0，投資房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)虧本；當(dāng)FIRR=RC時(shí)，F(xiàn)NPV=0，這是市場競爭最可能的結(jié)果，這時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地產(chǎn)的資本化率，然后再對(duì)RC作物價(jià)指數(shù)的調(diào)整，得出經(jīng)過物價(jià)指數(shù)調(diào)整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物價(jià)指數(shù)變動(dòng)率）

　　2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法運(yùn)用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對(duì)象的資本化率。

　　3.收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對(duì)安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r.

　　九、房地產(chǎn)收益年限的確定

　　對(duì)房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

　　1.當(dāng)土地為出讓方式時(shí)土地可使用年限=土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用權(quán)到期時(shí)間-估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間建筑物可使用年限=建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限對(duì)于評(píng)估對(duì)象為土地的情況，則用土地可使用年限作為該評(píng)估對(duì)象的有收益的年限；對(duì)于評(píng)估對(duì)象為建筑物或房地合一的情況，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據(jù)孰短原則來求取該評(píng)估對(duì)象的收益年限。

　　2.當(dāng)土地為劃撥方式時(shí)即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時(shí)應(yīng)設(shè)定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。這種情況下對(duì)于不同評(píng)估對(duì)象（土地、建筑物、房地合一）的收益年限的確定問題類似于土地為出讓方式的情況。