房地產(chǎn)估價(jià)師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價(jià)師具有較高的包括個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)水平、知識(shí)面以及服務(wù)水平等方面的職業(yè)技能。本人在從事估價(jià)的實(shí)際工作中，實(shí)實(shí)在在的體會(huì)到估價(jià)師自身職業(yè)技能水平，對(duì)估價(jià)師本人包括其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)的影響相當(dāng)大，有時(shí)甚至能起到?jīng)Q定作用。
一、作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)該掌握一定的建筑知識(shí)包括建筑造價(jià)知識(shí)。我們知道運(yùn)用任何一種評(píng)估方法時(shí)，都會(huì)涉及一定的建筑知識(shí)，尤其是運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，更是考驗(yàn)估價(jià)師建筑知識(shí)的水平。我們?cè)邮苓^(guò)這樣一個(gè)案子，南京某大型化學(xué)企業(yè)，委托對(duì)其一個(gè)下屬儲(chǔ)油基地的房地產(chǎn)及其附屬碼頭及其附屬設(shè)施進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)我們與委托方第一次接觸后，才發(fā)覺(jué)這是一個(gè)較為復(fù)雜的項(xiàng)目：①該個(gè)案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，確有大量的包括儲(chǔ)油罐、輸油管、高壓電、泵船等在內(nèi)的“動(dòng)產(chǎn)”；②該國(guó)有老企業(yè)在上世紀(jì)60年代初以“工業(yè)學(xué)大慶、干群上土地”的方式建起了碼頭、罐基、棧橋等等，既無(wú)原始造價(jià)資料，亦無(wú)任何竣工圖紙記錄。當(dāng)然，從委托方處我們還了解到，他們已接觸數(shù)家資產(chǎn)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，都因案值不大，案“情”復(fù)雜而不了了之。甚至收了費(fèi)用，交回個(gè)“純”房地產(chǎn)的報(bào)告了事。經(jīng)委托方一再要求，我們經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，最終接下了該案。對(duì)其中“即無(wú)造價(jià)資料，亦無(wú)圖紙”的，如碼頭我們采用了重置成本法，首先我們向船廠、碼頭、設(shè)計(jì)院等進(jìn)行咨詢，并結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當(dāng)今設(shè)計(jì)思想及施工工藝狀態(tài)下重建能達(dá)到實(shí)物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，其次，分部分項(xiàng)測(cè)算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測(cè)算其新建成本。事實(shí)上，我們承接這個(gè)個(gè)案是虧損的，大量的“外調(diào)”成本，短暫的作業(yè)時(shí)間，結(jié)果出來(lái)后，一開(kāi)始委托方不高興，認(rèn)為結(jié)論與他們的“心理價(jià)格”差距太大，比如高壓電部分，他們認(rèn)為有近50萬(wàn)，我們的結(jié)論只有18萬(wàn)，當(dāng)他們看了我們的技術(shù)報(bào)告，并聽(tīng)取了我們的過(guò)程介紹后，其老總、資產(chǎn)管理部、財(cái)務(wù)部均心悅折服，并表示費(fèi)用決不打折，實(shí)事上該客戶已成為我們的長(zhǎng)期客戶。
二、估價(jià)師應(yīng)該掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。眾所周知房地產(chǎn)估價(jià)是一門從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué)科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價(jià)工作并能進(jìn)行相應(yīng)的探索。事實(shí)上，一個(gè)全面的估價(jià)師，不僅可以從事“單一”的評(píng)估業(yè)務(wù)，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)——為房地產(chǎn)投資者排憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。現(xiàn)實(shí)生活中，本人就曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)一個(gè)估價(jià)師為了自己購(gòu)房打聽(tīng)價(jià)格值不值的事情。本人在從事估價(jià)工作中，了解并探索最多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、機(jī)會(huì)成本、邊際收益、收入與稅收等，并經(jīng)常地參加高校舉辦的培訓(xùn)班，通過(guò)這類的學(xué)習(xí)，加上不斷深入實(shí)踐，本人已探索性地開(kāi)展投資顧問(wèn)服務(wù)數(shù)年，并獲得了一批客戶的信任。我把這類業(yè)務(wù)作了一個(gè)歸納，包括：①預(yù)算不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值和投資回報(bào)率；②測(cè)算投資/置業(yè)成本，安排購(gòu)置資金；③測(cè)算改造成本，改進(jìn)物業(yè)收益水平；④預(yù)測(cè)市場(chǎng)波動(dòng)，確實(shí)投資/置業(yè)方向；⑤測(cè)算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計(jì)劃。有一個(gè)事例如下：通過(guò)朋友介紹，我認(rèn)識(shí)了一位“文革”前的清華畢業(yè)生，現(xiàn)做私企，她要購(gòu)置一套住房，要求是“檔次”高于大多數(shù)“住宅”，低于“別墅”，環(huán)境要好，價(jià)格要適中，我并沒(méi)有向她推薦任何樓盤，而是站在她的立場(chǎng)上，采用置業(yè)分析方法，告訴她如何選擇，之后她選擇了幾處，于是我賠她實(shí)地看房，并逐一分析，包括售價(jià)的高低、升估的潛力、區(qū)域可能的發(fā)展等，于是她確定了她的置業(yè)地點(diǎn)。沒(méi)多久，她又找到我，說(shuō)她的企業(yè)準(zhǔn)備將主要的生產(chǎn)基地從南京遷到蘇北金湖縣開(kāi)發(fā)區(qū)，希望我們能幫她測(cè)算投資可行性，為此，我們不但對(duì)她現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)查分析，還在她的協(xié)助下進(jìn)行了她從事的汽車零部件制造業(yè)，特別是未來(lái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了摸查，最后我們重點(diǎn)對(duì)金湖縣吸引投資的優(yōu)惠政策，當(dāng)?shù)貏趧?wù)工資情況，當(dāng)?shù)亟鹑诠┙o情況，交通環(huán)境等方面做了大量的調(diào)查，并假定幾種情況分析了二十年的長(zhǎng)期現(xiàn)金流量，并與假定生產(chǎn)基地還在南京進(jìn)行對(duì)比，最后得出結(jié)論：①如果按現(xiàn)今產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，且金融政策有一定支持，該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為14-15年，應(yīng)變市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力太差；②如果企業(yè)加大研發(fā)力度，不斷推陳出新，且市場(chǎng)比重加大，即使按一假定的產(chǎn)品售價(jià)降低率，只要金融政策松馳有度，該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期可控制在11年以內(nèi)。另外，我們還建議：①適當(dāng)加大自有資金的投入，減少金融政策變動(dòng)可能帶來(lái)的干擾；②將原定二期計(jì)劃調(diào)整為三至四期，不要一味追求投產(chǎn)和產(chǎn)量，并立即著手與金湖當(dāng)?shù)厣陶勅蘸髷U(kuò)建所需儲(chǔ)備土地事宜。當(dāng)她聽(tīng)取了我們的意見(jiàn)后，立即通知財(cái)務(wù)支取現(xiàn)金，并要求與我們簽訂長(zhǎng)達(dá)十年的顧問(wèn)合同，并要求其企業(yè)經(jīng)理在處理該企業(yè)與銀行及資產(chǎn)管理相關(guān)的事宜前，必須聽(tīng)取我們的意見(jiàn)，當(dāng)然，在這之后，她周圍的一些企業(yè)或個(gè)人紛紛找到我們，事實(shí)上，該項(xiàng)目的銀行融資，以及她為項(xiàng)目投入的部分資金，均由我們協(xié)助溝通相關(guān)銀行以流動(dòng)資金貸款，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等品種給予。
三、估價(jià)師應(yīng)該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)。顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)的物或者以房地產(chǎn)為主的標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)的一項(xiàng)技術(shù)工作，缺少房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)，就談不上做一名估價(jià)師。從房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也可佐證，成本法是以成本測(cè)算方式估算房地產(chǎn)價(jià)值，其中比如社會(huì)平均利潤(rùn)率（不同種類的房地產(chǎn)理應(yīng)不同），資金占用成本（不知道前期準(zhǔn)備期限，施工周期等就不可能分析資金占用周期）如何確定，直接牽涉到估價(jià)結(jié)論的可靠性；市場(chǎng)法是以市場(chǎng)可比價(jià)格估算房地產(chǎn)價(jià)值，但是如果沒(méi)有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，又如何選擇所謂的“可比實(shí)例”，又如何進(jìn)行“區(qū)域”、“個(gè)別”等因素的調(diào)整；收益還原法是以貼現(xiàn)原理測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值的，試問(wèn)如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對(duì)一個(gè)收益整體不可分，但只評(píng)估其中部分房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)必須確定分?jǐn)們r(jià)值時(shí)，更離不開(kāi)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。事實(shí)上，房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計(jì)劃、營(yíng)銷、物管等等。有些估價(jià)師在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)物業(yè)管理作為個(gè)別因素修正時(shí)，只分“有”和“無(wú)”兩種，然而實(shí)際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同。本人以為，不僅要分析物業(yè)管理水平，還要將物業(yè)管理費(fèi)的高低作為“機(jī)會(huì)成本”，采用貼現(xiàn)方式調(diào)整可比對(duì)象的可比價(jià)格更為科學(xué)。本人在實(shí)際工作中深深地體會(huì)到不斷充實(shí)自身房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，對(duì)我們開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)，甚至拓展資產(chǎn)/置業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)大有幫助。有這樣一個(gè)我們用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)知識(shí)協(xié)助相關(guān)部門破獲一起假證騙貸案：林文浩（假名，假賣方）于二○○一年十一月中旬至十二月初期間，約三次到我處咨詢房地產(chǎn)交易及抵押貸款事宜，并于十二月五日下午5點(diǎn)以后將吳瓊（假名，假買方及貸款人）帶至我處，同時(shí)將相應(yīng)的交易交件必需的證件交給我處，且要求我們盡快協(xié)助其交易及貸款�！傲帧�、“吳”兩人提供的交易房屋為XXXX街X號(hào)X幢X單元X室，其雙方確定的交易價(jià)格為31萬(wàn)元，并準(zhǔn)備辦理18萬(wàn)元的抵押貸款。至十二月十七日，“林”來(lái)電催問(wèn)進(jìn)程，因此我們與南京房管局XXX同志聯(lián)系，希望加快辦理。經(jīng)交易科經(jīng)辦人初審，對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)證有質(zhì)疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速將該情況通知了我們，并表示準(zhǔn)備進(jìn)一步到產(chǎn)權(quán)處鑒別真?zhèn)巍４藭r(shí)我們感到有必要采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，并開(kāi)始懷疑其“第二住所”的房產(chǎn)證的真實(shí)性，懷疑這是南京第一起企圖以假產(chǎn)權(quán)證向銀行詐騙的案件。我們立即派人將該證送交房管局的同志，以便幫助驗(yàn)證，同時(shí)又通知擬放貸銀行——工行南京市下關(guān)支行，其后又立即與公安及土地部門聯(lián)系，首先確認(rèn)了相關(guān)土地證、身份證、戶口簿和有關(guān)證明文件實(shí)屬偽造。至此，我們立即將該等情況向南京市房管局作了通報(bào)。隨后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下關(guān)工行一舉將疑犯二人抓捕，并當(dāng)場(chǎng)從二人身上搜出多張假證。從目前的追查來(lái)看，上述二人于十月十八日通過(guò)某中介機(jī)構(gòu)承租了真林文浩的房屋，其后偽造了相應(yīng)證件準(zhǔn)備騙取貸款。通過(guò)這件事情，工商銀行被我們的認(rèn)真所折服，從此，進(jìn)一步加強(qiáng)了與我們的業(yè)務(wù)合作。
四、估價(jià)師必須熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)評(píng)估甚至資產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)等的各項(xiàng)規(guī)定。我們知道“無(wú)規(guī)不圓”，作為從事估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來(lái)說(shuō)，諸如民法通則、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實(shí)施細(xì)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國(guó)有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細(xì)則、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容，并且有必要“拳不離手、曲不離口”，�？�，常想，常推敲。本人所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)由本人牽頭，經(jīng)常組織估價(jià)師及相關(guān)業(yè)務(wù)人員學(xué)習(xí)相關(guān)政策，報(bào)保持定期的交流。比如，通過(guò)反復(fù)學(xué)習(xí)相關(guān)稅法及稅收政策，并向稅務(wù)部門咨詢，我們可以準(zhǔn)確地測(cè)算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。由于本人堅(jiān)持法規(guī)學(xué)習(xí)，具備一定的功底，在從事評(píng)估業(yè)務(wù)中受到很多方面的認(rèn)同。比如，某一商業(yè)銀行，以前基本未開(kāi)展個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，正在進(jìn)行個(gè)貸試點(diǎn)，主要以個(gè)人現(xiàn)房抵押為主。去年，該行讓我評(píng)估某公司名下的房地產(chǎn)，我以為是辦理企業(yè)流動(dòng)資金貸款，經(jīng)與產(chǎn)權(quán)方接觸，方知是辦理個(gè)人貸款，只是擔(dān)保形式采用公司房產(chǎn)抵押，并以取得信貸人員的同意。于是我立即與該銀行信貸部門聯(lián)系，告訴他們按《合同法》、《擔(dān)保法》的規(guī)定，這種擔(dān)保無(wú)效（最高院2000年12月8日關(guān)于《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效”，《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)�！保�，于是避免了一場(chǎng)“干戈”，否則對(duì)客戶來(lái)說(shuō)可能是付了評(píng)估費(fèi)最終未貸成款，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)如果貸出款，則擔(dān)保無(wú)效，如果不放貸則遭客戶指責(zé)，正是基于此，很多商業(yè)銀行對(duì)我們機(jī)構(gòu)非常信任。
五、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易變化情況，也是估價(jià)師必備的基本技能之一。大家都知道市場(chǎng)比較法的原理就是市場(chǎng)檢驗(yàn)，而成本法中的社會(huì)化平均成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場(chǎng)比較而定，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的市場(chǎng)銷信價(jià)格更是市場(chǎng)現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易變化情況，對(duì)于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中，非常注重了解、搜集、判斷相關(guān)市場(chǎng)交易案例，包括買賣、抵押、租賃、拍買、抵債等方面，事實(shí)上，我們認(rèn)為只有具備大量的案例并建庫(kù)管理，才能在具體辦理估價(jià)時(shí)得心應(yīng)手，為此我們與多家開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，比如在與部分銀行合作中，考慮到南京銀行界大多已取消對(duì)二手房購(gòu)房按揭貸款中的房地產(chǎn)評(píng)估的要求（文件要求在銀行認(rèn)為必要時(shí)及年齡較長(zhǎng)的情況除外），我們主動(dòng)表示免費(fèi)評(píng)估（不出具評(píng)估報(bào)告，只出具所在區(qū)位價(jià)格幅度證明），因此我們也從搜集收到眾多二手房交易實(shí)例，加上我們與報(bào)社及電臺(tái)定期舉辦的二手房估價(jià)專欄而取得的案例，再加上我們開(kāi)拓的業(yè)務(wù)品種“幫您談房?jī)r(jià)”（針對(duì)客戶購(gòu)買商品房）而取得的案例，大大增加了我們的案例庫(kù)存量，正是我們完善了這些基礎(chǔ)工作，時(shí)常給我們的工作帶來(lái)意想不到的效果，比如就在前不久，南京某擔(dān)保服務(wù)公司推薦給某銀行一筆二手房貸款業(yè)務(wù)，建筑面積約120平方米，建成于2002年11月，成交價(jià)30萬(wàn)元，欲貨款21萬(wàn)元20年，銀行要我們對(duì)其成交價(jià)把關(guān)并已同意放貸21萬(wàn)元，本人看到資料后，立即反映出該樓盤我很熟悉，去年冬我去過(guò)其售樓處，當(dāng)時(shí)售價(jià)約1800—1850元／平方米，為萬(wàn)無(wú)一失我又去了該樓盤，經(jīng)了解現(xiàn)有的余房售價(jià)在1950—2050元／平方米之間，且是布局更合理，設(shè)計(jì)更新穎的“躍層式”，因此我估算該房實(shí)際成交價(jià)應(yīng)≤23萬(wàn)元，并判斷這是一筆買賣雙方涉嫌炮制高價(jià)，以求高額信貸資金的交易，甚至是一筆經(jīng)紀(jì)人員“收購(gòu)”二手房的案例，此后，經(jīng)銀行了解證實(shí)，確屬一筆中介“收購(gòu)”個(gè)案。通過(guò)這件事，該銀行對(duì)我們信任有加。
六、良好的素質(zhì)，優(yōu)良的服務(wù)，也是估價(jià)師不可或缺的職業(yè)技能之一。房地產(chǎn)評(píng)估是一種典型的服務(wù)性工作，只不過(guò)它不是一種體力服務(wù)，而是一種智力服務(wù)。因此本人以為，一名合格的估價(jià)師，不僅應(yīng)有職業(yè)自豪感，更要有致誠(chéng)、致信的服務(wù)意識(shí)與實(shí)際行為。我們知道，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)，常常表現(xiàn)給客戶“嫌貧愛(ài)富”的感覺(jué)，從細(xì)處講，比如客戶想了解結(jié)論的過(guò)程時(shí)，有些估價(jià)師不是本著以理服人，擺事實(shí)講道理，而是故弄玄虛，甚至以諸如“你不懂”、 “跟你講不清”等語(yǔ)言搪塞客戶，更有甚者，時(shí)有發(fā)生諸如“收費(fèi)不低，服務(wù)不多”、“不付錢不能看報(bào)告”等等不利于估價(jià)人員形象，甚至整個(gè)行業(yè)形象的事情。基于此，本人及本人所在評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)師以及相關(guān)人員的素質(zhì)、職業(yè)教育均采取高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求；在實(shí)際工作中，我們經(jīng)常采用換個(gè)立場(chǎng)看問(wèn)題，想客戶所想，急客戶所急。比如，今年初，有一個(gè)客戶有一筆外貿(mào)業(yè)務(wù)，急等付出一筆資金，而他事先計(jì)劃付帳的回款因故不能及時(shí)到位，于是他拿私房向銀行貸款，而當(dāng)時(shí)他甚至不能事先同時(shí)支付抵押貸款中涉及的公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，且他希望能幫他爭(zhēng)取在二天內(nèi)辦妥抵押登記，經(jīng)與客戶溝通，我們同意先出報(bào)告，幫催抵押，由銀行先下款，再付清我們的評(píng)估資費(fèi)，事后，該客戶堅(jiān)決要以2倍的標(biāo)準(zhǔn)支付評(píng)估費(fèi)，被我們拒絕后改為一定要請(qǐng)吃飯。從這件事，對(duì)照現(xiàn)實(shí)生活中大多數(shù)客戶都要少付費(fèi)的現(xiàn)實(shí)，是否可以這樣去想，客戶想少付費(fèi)，一方面是他對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的無(wú)形成本，或者說(shuō)長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)等的積累成本不了解，另一方面說(shuō)明了很多客戶不滿意評(píng)估單位提供的服務(wù)質(zhì)量。
本文只是本人在從事估價(jià)業(yè)務(wù)中的心得體會(huì)，隨著我國(guó)政府關(guān)于WO的承諾，我相信，那些國(guó)外的以及港澳臺(tái)的經(jīng)濟(jì)鑒證機(jī)構(gòu)將會(huì)陸續(xù)來(lái)到，同行之間現(xiàn)存的“價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)”，必將屈服于服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，甚至是估價(jià)師職業(yè)技能與人品的綜合競(jìng)爭(zhēng)。
