中國房地產(chǎn)稅費的基本現(xiàn)狀可以概括為“兩個雙軌制”和“一個不規(guī)范”。

　　首先，從稅上來看，中國有關(guān)房地產(chǎn)的稅收表現(xiàn)為內(nèi)資外資的“雙軌”，即兩套稅制。

　　對內(nèi)資企業(yè)，現(xiàn)在房產(chǎn)稅和有關(guān)土地的其他稅收是分開的，而外資企業(yè)卻有一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。另外一個雙軌，就是城鄉(xiāng)之間也是雙軌的，是分割的。我們現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)稅的規(guī)定主要針對的是城鎮(zhèn)，一直到建制鎮(zhèn)，也包括一些礦區(qū)，其他廣大的農(nóng)村區(qū)域是不被這套規(guī)則覆蓋的。

　　與此同時，在正稅之外，有非常復雜的收費。項目繁多，規(guī)范程度很低。在中國5級政府的框架之內(nèi)，比較高端的政府有關(guān)于房地產(chǎn)的收費規(guī)定，近年在努力地加以歸并、清理、減少；在比較低端的政府那里，出臺的關(guān)于房地產(chǎn)收費項目的數(shù)量比高端政府出臺的要多得多。這些年一再強調(diào)清理整頓預算外資金、推進政府稅費改革之后，一般的判斷是在面上來說，多如牛毛的收費數(shù)量是在減少，規(guī)范程度是在提高，但是，在現(xiàn)實生活中我們不能太樂觀。畢竟和比較規(guī)范的市場經(jīng)濟國家的情況相比，中國關(guān)于房地產(chǎn)、不動產(chǎn)收費的狀態(tài)仍可以稱得上是天壤之別。

　　除此之外，中央和地方政府之間，對來自不動產(chǎn)的收入，多年以來一直在不規(guī)范的形式下博弈。雖然中央曾退讓到只要土地批租收入的5%，但是我們前幾年做過的一個相關(guān)課題調(diào)研表明，中央實際得到的連3%都不到，絕大部分土地收入在地方政府手里掌握?？陀^地說，地方政府拿到這些資金以后，支持了它的經(jīng)濟社會發(fā)展，特別是為與土地開發(fā)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了重要的資金來源。但是也造成了資金運行中間的紊亂、無序。對這類資金的整個配置效率，很難做出一個全面的判斷，因為連基本的數(shù)據(jù)都拿不到。這種稅費的不規(guī)范和我們現(xiàn)在整個市場經(jīng)濟發(fā)展的取向是越來越不相容的。

　　中國房地產(chǎn)稅費改革的思路

　　房地產(chǎn)稅費改革勢在必行，這在大的共識層面之上已經(jīng)有了最高決策層級的要求和表述。在中共十六屆三中全會《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》里面，專門有這樣的要求：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)稅費”。雖然就是這樣幾句話，但是大的方向已經(jīng)有一個勾畫，就是要把稅費的改革放在一起考慮，把那些不合理的收費取消，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。雖然有關(guān)物業(yè)稅這個稱呼還存在疑問，但是方向還是清楚的，并不是簡單地規(guī)定誰擁有房產(chǎn)就要交稅，而是首先要把混亂的不規(guī)范的稅費盡可能透明、規(guī)范，把可以去掉的、不合理的部分取消，再實行可以減少征管成本而又跟市場經(jīng)濟適應的稱作物業(yè)稅的這樣一個房地產(chǎn)稅種。

　　這個稅種，應該由地方政府掌握，應該把它培育成為地方政府的一個主要財政收入的來源、地方支柱性的主體稅種。

　　另一個問題是，從不動產(chǎn)、房地產(chǎn)取得的稅收，在中國地方各級政府之間怎樣配置。中國現(xiàn)在基本的情況是5級政府。所謂“地方”，在中國的概念里面，從省開始都叫地方，至少是省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)4級。那么物業(yè)稅應該成為哪一級掌握的主體稅種？我個人的理解是，在這個前面還有一個更值得討論的大的思路。在五級政府的框架上，中國不可能走到實質(zhì)意義的分稅分級財政體制上去。我們提出的建議是要考慮通過逐步的改革來減少政府層級，通過“鄉(xiāng)財縣管”、“省管縣”等改革試驗，首先在財政方面從五個層級縮減到三個層級，變成中央、省和市縣（平級）的三個層級。

　　在這三個層級的稅種配置中，可以把物業(yè)稅清晰地配置在市、縣平級的層級上。因為這個稅種從它的固有性質(zhì)來看，首先是一種流動性幾乎沒有、穩(wěn)定性很強的稅收收入來源，征稅的對象就是不動產(chǎn)。第二個特點是在管理上來說，適合由地方政府的低端來掌握。如果把物業(yè)稅交給中端或高端政府管理，信息不對稱的問題會迅速放大。中端高端政府管理物業(yè)稅都有一個鞭長莫及、管理成本非常高的問題。只有放在基層，這個稅的管理才合適。第三，它是在地方政府職能上正好與市場經(jīng)濟要求相貫通的一個稅種。

　　如果地方把它作為一個主要收入來源，就要優(yōu)化本地的投資環(huán)境，進而這就會使轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)升值，地方政府的稅源也就隨之擴大。目前由于地方政府收入來源中來自不動產(chǎn)的部分仍很低，地方政府就有動機介入到辦企業(yè)的投資中來，通過增值稅、營業(yè)稅和其他稅種擴大收入來源。市場經(jīng)濟下，我國地方政府職能轉(zhuǎn)變的正確方向。卻是要求將職能收縮到提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)上。如果培育起了物業(yè)稅，地方政府的職能導向自然而然就理順了。在合理分權(quán)的情況下，搞分級財政，一級政府要有一級事權(quán)、一級財權(quán)、一級稅基，十六屆五中全會要求的“建立健全與事權(quán)相匹配的財稅體制”，在市縣層級上天然地要求物業(yè)稅這種稅基的配置。

　　從遠景來看，中國的物業(yè)稅不僅要對經(jīng)營性不動產(chǎn)課征，也應該逐步擴展到非經(jīng)營性房地產(chǎn)。當然，稅率上可以區(qū)別考慮，可是短期內(nèi)這個事情恐怕做不到。把個人占有的用于消費的住房也納入物業(yè)稅的范疇，這個前景應該是清晰的，也是有必要的。但是，我個人感覺，不宜作為近中期的目標和重點討論。前一段時間在提出不動產(chǎn)稅的時候，已經(jīng)有很多民間沸沸揚揚的顧慮和擔心。一般老百姓的直接反應是說政府好像又要對他們打主意，好不容易等來了住房制度改革以后自己手上一套有產(chǎn)權(quán)的房子，要交物業(yè)費，怎么政府又推出一個物業(yè)稅？有很多部門接了大量的電話，費了很多口舌解釋，這個物業(yè)稅跟住房無關(guān)，它的名稱叫物業(yè)稅，但是不涉及剛剛拿到的產(chǎn)權(quán)房消費狀態(tài)下的稅負問題。通盤考慮，在短期內(nèi)，應該更強調(diào)的還是針對經(jīng)營性房地產(chǎn)，當然這在管理上有更高的要求，得區(qū)分是不是用于出租。到了一定的火候，再進一步提出把物業(yè)稅覆蓋個人消費用的住房。這方面我的建議是首先提出對于最好界定的、用于消費的高檔房比如獨立別墅，開征這種物業(yè)稅，或者是獨立別墅和連體別墅以及某些很好掌握信息的高檔公寓住宅。一般中低等的住宅，可以先不提出對他們征收物業(yè)稅的問題，可以放在中期的研究上，使中國物業(yè)稅改革比較平穩(wěn)地、抓住我們要解決的重點問題向前推進。（管理上如可能，中期也可考慮對“第二套住宅”征稅的問題。）

　　物業(yè)稅的國際經(jīng)驗各國都有其自身的特點，即使是在某一個時點橫向展開，各國特點也各不相同。所以，我們在考慮借鑒國際經(jīng)驗、制定政策時，要十分謹慎。在某些經(jīng)驗還比較模糊的時候，需要做多種角度的細致的探討，不要輕易落到全局實踐的層面。另外，不要企圖依靠物業(yè)稅實現(xiàn)無所不包的一整套調(diào)節(jié)目標。關(guān)于稅收的多種原則，要混合在一起做多個角度的權(quán)衡和取舍。在今后中國的實踐里，要結(jié)合我們自己的政策探討和設(shè)計把握好要點。人員的培訓也是一個非常重要的問題，我們現(xiàn)在缺乏一大批具有這方面基本知識和管理經(jīng)驗的工作人員。