面對日益嚴(yán)重的資源短缺和生存危機(jī)，黨中央國務(wù)院提出要合理、有效地利用資源，堅持資源開發(fā)與節(jié)約并重，把節(jié)約放在首位，努力構(gòu)建節(jié)約型社會。土地作為人類生存不可缺少的重要資源和稀缺性資源，它的有限性，決定了人們必須節(jié)約用地，集約、高效利用土地。才能在有限的土地上生產(chǎn)出更多的滿足人們需要的物質(zhì)資料。土地稅作為一種重要的經(jīng)濟(jì)政策工具，對促進(jìn)土地資源的合理配置和有效利用有著十分重要的作用，土地稅的完善必將助推我國節(jié)約型社會的構(gòu)建。

　　一、土地稅及政府參與土地資源利用的理論依據(jù)

　?。ㄒ唬┩恋囟惛拍钆c范疇的界定

　　土地稅是歷史上最古老的稅收形式之一，是以土地為征稅對象征收的一類稅收。它有廣義和狹義兩種范疇。廣義的土地稅不僅包括對土地實體本身及其所提供的服務(wù)的征稅，還包括對土地上的建筑物及其附著物等土地改良物所征收的稅收，比如房屋稅、土地改良物稅等，也包括對土地或土地改良物交易行為的征稅，比如土地增值稅、契稅、印花稅等，以及對土地的不當(dāng)利用行為課征的稅收，比如空地稅、荒地稅等；而狹義的土地稅僅指對土地實體本身及其提供的服務(wù)所課征的稅收，如地價稅、地租稅等。本文所指的土地稅是廣義概念，包括土地占有（取得）環(huán)節(jié)的土地稅、土地保有環(huán)節(jié)的土地稅和土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地稅三部分。

　?。ǘ┱魇胀恋囟惖睦碚撘罁?jù)

　　征收土地稅的理論依據(jù)是指政府課稅行為的基本出發(fā)點是什么？要達(dá)到什么目的或?qū)崿F(xiàn)哪些社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？這一問題不僅會影響一國最優(yōu)土地稅制的設(shè)計，而且還會對正確評判政府土地稅行為的合理性以及政府課稅行為的政策效果產(chǎn)生影響。當(dāng)然，由于不同國家有不同的國情，即使同一國家在不同發(fā)展時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府宏觀經(jīng)濟(jì)社會目標(biāo)以及稅收目標(biāo)的不同，土地稅的征收依據(jù)也不可能是惟一的或是一成不變的，它會隨著一國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展變化。

　　1.土地利用具有外部性和公共性特征。

　　外部性是指某個經(jīng)濟(jì)主體對另一個經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)生的一種外部影響，而這種外部影響又不能通過市場價格進(jìn)行買賣。由于土地空間的連續(xù)性、不可分割性、不可移動性和不可增加性，使得土地的空間擴(kuò)張和土地上的承載量受到一定的限制，使得土地上的一切活動與鄰近土地及其使用者具有密切關(guān)系，也使得土地?zé)o論怎樣利用，都存在著外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，國家對某一區(qū)位的土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公共投資，修筑道路，通電、通氣、通水等工程，將會為周邊地區(qū)的土地帶來經(jīng)濟(jì)效益或土地的增值，即為土地利用的正外部性，但市場不會給予其合理的補(bǔ)償。其次，土地利用具有負(fù)外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行決策，往往較少考慮對其他人或社會總體會產(chǎn)生何種影響，這必然導(dǎo)致負(fù)外部性的出現(xiàn)。

　　2.土地稅是政府矯正土地利用外部性的最有效途徑。

　　由于土地利用的外部性導(dǎo)致市場失靈，無法使土地資源配置實現(xiàn)“帕累托最優(yōu)”，這就需要政府采取行政的，經(jīng)濟(jì)的或法律的手段進(jìn)行公共干預(yù)。土地稅是政府矯正土地利用外部性的最有效的手段。

　?。?）投資外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)依據(jù)。土地稅是政府公共投資對相關(guān)地區(qū)產(chǎn)生的地價升值的正當(dāng)課征。一般來說，城市或城市邊緣地區(qū)、主要工業(yè)基地以及交通干線周邊地區(qū)，其地價升值的主要原因是政府對一定區(qū)位上的土地進(jìn)行公共設(shè)施投資或是提供的產(chǎn)權(quán)保護(hù)對相關(guān)地區(qū)產(chǎn)生了正外部影響。由于這種正外部影響可以給這些土地占有者或使用者帶來土地投資利用上的節(jié)約，或產(chǎn)生超額的利用收益，這種超額利用收益的貼現(xiàn)值就是某個時點上土地價值正常增加的那一部分（排除土地資產(chǎn)交易場合下因公眾投機(jī)心理預(yù)期等因素所推動的地價非正常上漲部分）。由于政府公共投資的真實來源主要是全體納稅人繳納的稅金，為滿足政府公共投資的需要或更好地提供公共服務(wù)，體現(xiàn)社會公平原則，因公共投資外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)而獲得的地價增值收益應(yīng)當(dāng)部分或全部地為公共主體所吸收，吸收的形式一般采用土地稅收手段。在此，收稅相比收費，除了都能體現(xiàn)收益原則外，收稅還能體現(xiàn)能力原則和強(qiáng)制性原則，也能夠體現(xiàn)政府對土地資源的調(diào)控意圖。

　　（2）經(jīng)濟(jì)政策依據(jù)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，政府征收土地稅，主要是為了發(fā)揮土地稅優(yōu)化資源配置的功能。土地資源配置是人們按照土地的自然特性和社會對土地的需要，對一個國家或地區(qū)的土地進(jìn)行合理的配置和有效的使用。以市場配置土地資源會因其產(chǎn)生的負(fù)外部性導(dǎo)致土地治理的市場失靈，使土地資源產(chǎn)生不合理利用甚至濫用，使整個社會不經(jīng)濟(jì)，從而，繞過市場，通過土地稅來配置土地資源就成為必要。土地稅不僅可以影響投資者對土地利用方式的選擇，而且可以幫助政府達(dá)到有效避免因土地持有者的不當(dāng)預(yù)期而使土地資源閑置和浪費、使土地得到及時有效的開發(fā)的經(jīng)濟(jì)政策效果，包括促進(jìn)農(nóng)地的有效利用和生態(tài)利用，促進(jìn)城市各產(chǎn)業(yè)、各部門、各地區(qū)對土地的集約利用，提高土地資源的利用效率等等。

　?。?）社會政策依據(jù)。公共經(jīng)濟(jì)學(xué)在探討土地稅的理論依據(jù)時，主要關(guān)注的是土地稅的財政收入功能和社會財富的公平分配功能，認(rèn)為土地稅應(yīng)更多地體現(xiàn)政府的強(qiáng)制性意志，降低土地財富的集中度。從社會政策角度來看，一方面，土地稅的征收可以增加政府財政收入。從客觀效果來考慮，政府無論出于什么目的課征的土地稅，都具有增加財政收入的功能，比如對荒地稅和空地稅的征收，雖然其最初的主要政策目標(biāo)是促進(jìn)土地的有效利用，根本不含財政收入因素，但一旦課稅，這種稅收收入就成為預(yù)定政策目標(biāo)的副產(chǎn)品而成為現(xiàn)實。所以，出于財政收入方面的考慮而課征土地稅也就構(gòu)成了土地稅征收的一個理論依據(jù)。另一方面，土地不僅是一種財產(chǎn)，更是一種謀取流量財富的資本品，占有了土地也就占有了存量財富和獲得流量財富的權(quán)利一土地收益權(quán)。由于土地流量財富，即土地的實際利用收益和增值收益中，有相當(dāng)一部分來自全社會公民的共同創(chuàng)造，所以這部分財富應(yīng)當(dāng)通過稅收手段，強(qiáng)制性地收歸社會所有，以實現(xiàn)社會財富公平分配的政策目標(biāo)。

　　二、我國土地稅制現(xiàn)狀及其缺陷

　?。ㄒ唬┪覈恋囟愔片F(xiàn)狀

　　對于我國土地稅制的界定，學(xué)術(shù)界有各種不同的說法。比如有的學(xué)者把土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、農(nóng)業(yè)稅和土地增值稅等五個典型的稅種稱為“土地五稅”；有的學(xué)者把上述稅種都?xì)w為土地稅費。筆者認(rèn)為，我國土地稅制的構(gòu)成可分為主體和附屬兩部分，主體是針對土地及其附著物征收的稅，主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅；附屬主要是包含在其他各類稅種中主觀上雖沒有針對土地征收，但客觀上起到了調(diào)節(jié)土地資源作用的稅收。

　?。ǘ┈F(xiàn)行土地稅存在的缺陷

　　1.立法層次低，缺乏統(tǒng)一規(guī)范。

　　現(xiàn)行的幾部涉及土地稅收的法律都是由國務(wù)院頒布的行政管理法規(guī)，其具體實施辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府結(jié)合地方實際制定。幾部法規(guī)不但立法層次低，而且在內(nèi)容上留下了許多空白，需要地方政府去填補(bǔ)。這雖然有利于各地結(jié)合地方實際，但過多的空白造成了各地區(qū)法律適用的不統(tǒng)一。在改革開放初期，這或許是權(quán)宜之計，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，法律法規(guī)不統(tǒng)一的弊端日益顯露：一方面權(quán)威性差，缺乏規(guī)范；另一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)育不良。影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而且，《耕地占用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等法規(guī)都是計劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，其中有些規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。

　　2.稅費混雜，重費輕稅。

　　目前，我國的土地稅費關(guān)系混雜，以費代稅、以費擠稅、重費輕稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計，許多地方僅官方認(rèn)定的土地收費項目至少在百項以上，如果把搭車收費等亂收費項目計算在內(nèi)，估計多達(dá)200項左右（孟祥舟，2002）。這其中很多收費都具有稅的性質(zhì)：一是以費代稅。比如《城市房地產(chǎn)管理法》宣布開征的“土地閑置費”；《土地管理法》宣布開征的“耕地開墾費”、“耕地閑置費”、“土地復(fù)墾費”等實質(zhì)上都是一些具有懲罰性質(zhì)的稅，具有強(qiáng)制性、無償性、固定性的特點。二是以費擠稅。我國涉及土地資源的各種收費項目名目繁多，比如新菜地開發(fā)基金、新增建設(shè)用地的土地有償使用費等等，費項總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項總數(shù)。其原因一是土地稅制不完善?；I集的稅收收入過少；二是政府通過基金、收費等形式籌集收入是被允許的，一些地方稅披上了“費”的外衣，直接扭曲了收費的性質(zhì)，孳生腐敗；同時，由于收費單位所有制和管理上的弊端，具有很強(qiáng)的內(nèi)在膨脹傾向，最終形成收費泛濫，導(dǎo)致土地的高成本和高價格，帶來了房地產(chǎn)價格的迅速上漲。稅費混雜的狀況，抑制了真正意義上稅收的培育和成長，使稅收政策難以發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。

　　3.稅制設(shè)計不合理、稅收調(diào)節(jié)力度不夠。

　　一是內(nèi)外資之間、城鄉(xiāng)之間稅制不統(tǒng)一。如城鎮(zhèn)土地使用稅只向國內(nèi)企業(yè)、個人征收，對外資企業(yè)和外籍個人不征收，且該稅只向城鎮(zhèn)和工礦企業(yè)征收，對城鎮(zhèn)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地不征收，對外資企業(yè)征收的只是場地使用費。耕地占用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅也只對內(nèi)開征。二是中央和地方稅權(quán)劃分不清。一方面地方僅擁有征管權(quán)，難以調(diào)動地方積極性；另一方面，土地稅收法規(guī)在制定時又給地方留下了太多的空白，不利于稅政統(tǒng)一。三是一些稅種、稅目設(shè)置復(fù)雜，難以征收。比如土地增值稅在30％～60％之間實行四級超率累進(jìn)稅率，由于對增值額不好計算。缺乏專業(yè)評估人員，致使在實踐中難以有效征收。四是在土地保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕。城鎮(zhèn)土地使用稅采用四檔幅度稅額。最高稅額僅為10元／平方米，雖然對超限額部分土地有規(guī)定稅額3倍至5倍的加成征收，但實施效果不太理想，致使土地保有成本過低，容易造成土地的閑置與浪費，難以發(fā)揮土地稅制應(yīng)有的調(diào)節(jié)財富分配的功能。

　　4.土地稅收征管的配套措施不完善。

　　我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產(chǎn)登記制度，出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為私有財產(chǎn)的非法行為，致使稅源流失。同時，與土地稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評估政策不健全。應(yīng)當(dāng)看到，以市場價值為計稅依據(jù)是土地稅制改革的必然趨勢，需要定期對土地、房屋價值進(jìn)行評估，這就對評估機(jī)構(gòu)和評估人員提出了較高的要求。稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。

　　三、適應(yīng)節(jié)約型社會的要求，重構(gòu)土地稅制

　　建設(shè)節(jié)約型社會，走可持續(xù)發(fā)展之路，是世界各國的共同方向，而對于我國來說則尤為重要和緊迫。所以，在新一輪稅制改革中，應(yīng)著重考慮如何適應(yīng)節(jié)約型社會的要求，重構(gòu)土地稅制的問題。

　?。ㄒ唬┩恋囟愔频慕?jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)

　　第一，促進(jìn)節(jié)約集約利用土地。土地是農(nóng)業(yè)之本，也是人類賴以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。所以，在健全相關(guān)土地法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，新的土地稅制應(yīng)著重解決土地利用中由于公共性和外部性所導(dǎo)致的土地閑置、無效利用、資源浪費等問題。具體來說，土地占有環(huán)節(jié)土地稅——控制用地數(shù)量；土地保有環(huán)節(jié)土地稅——提高用地質(zhì)量；土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地稅——規(guī)范土地交易。

　　第二，調(diào)節(jié)人地關(guān)系、人人關(guān)系。土地資源除了本身所固有的自然特性外，還具有可供人類發(fā)展生產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)特性。一方面人類社會的發(fā)展離不開對土地的利用和改造，人與土地的關(guān)系是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)；另一方面，土地作為生產(chǎn)資料，在被人類利用的過程中體現(xiàn)出人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系。隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展和人口迅速增長，土地與人類社會的關(guān)系逐步上升為人類生存與可持續(xù)發(fā)展的全球性大問題。新的土地稅制應(yīng)能利用對土地占有、土地增值、土地收益的征稅，通過稅率的高低和稅收減免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社會財富分配、保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，協(xié)調(diào)好人地關(guān)系和人人關(guān)系。

　　第三，規(guī)范不合理收費，避免政府短期行為。在市場經(jīng)濟(jì)下，土地是政府掌握的最主要的資源之一，為了實現(xiàn)數(shù)字政績，對土地的各種收費成為地方政府收入的重要來源。新的土地稅制應(yīng)使地方政府的各種具有稅的性質(zhì)的收費都?xì)w于稅收，納入財政預(yù)算，規(guī)范征收與使用程序。另外，新的土地稅制應(yīng)成為地方政府的一個長期、穩(wěn)定的收入來源，使歷屆地方政府的工作承上啟下，改變目前“寅吃卯糧”、注重短期利益的行為。

　?。ǘ┩恋囟愔聘母锏姆较?/p>

　　1.統(tǒng)一土地稅立法，提高立法層次。

　　在重新修訂《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)上述兩法的有關(guān)立法精神和國家對土地資源的調(diào)控目標(biāo)，應(yīng)首先完善《耕地占用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》以及《土地增值稅暫行條例》等現(xiàn)有的土地稅制法規(guī)，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，根據(jù)改革取向和應(yīng)調(diào)整的稅種和稅制要素，由全國人大制定并頒布實施相應(yīng)稅種的法律，以提高土地稅法的權(quán)威性。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)由全國人大制定一部統(tǒng)一的《土地稅法》，該部法律要對我國現(xiàn)行的土地稅法及相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行整合重構(gòu)，法律條文應(yīng)盡量細(xì)化，增強(qiáng)其可操作性。另外，制定土地稅法時，要注意與《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓條例》等法律法規(guī)銜接配套，盡量避免矛盾和重復(fù)現(xiàn)象。

　　2.明租、正稅、少費。

　　這是規(guī)范租、稅、費混雜使用的必要措施。要明確租、稅、費不同的內(nèi)涵和經(jīng)濟(jì)屬性，在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，不能混淆。

　　“明租”就是要明確現(xiàn)行地租的內(nèi)涵，理順租、稅、費之間的關(guān)系，將本質(zhì)上屬于地租的稅費正名為租。比如土地出讓金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的報酬，屬于地租的范疇，應(yīng)明確地租的性質(zhì)，建議改為土地批租金，將年租金作為土地批租金的補(bǔ)充形式。同時，要將存量土地中的劃撥用地劃入有償使用的軌道，并逐步減少劃撥土地的比例；加大出讓用地中招標(biāo)和拍賣所占的比重，盡量減少行政干預(yù)對地租量的影響。

　　“正稅”就是要確立稅收在土地稅費中的主導(dǎo)地位，一方面完善土地稅制并加強(qiáng)征管，另一方面，把一部分具有稅收性質(zhì)的收費轉(zhuǎn)為稅收，如土地閑置費、土地復(fù)墾費等，消除以費代稅、以費擠稅的現(xiàn)象。

　　“少費”就是要盡量取消不合理收費，將對土地的大多數(shù)收費項目取消，如有些地方收取的“小城鎮(zhèn)建設(shè)管理資料費”等，按照受益者付費的原則保留一部分合理必要的收費，如證件工本費、提供必要勞務(wù)、設(shè)施的收費等。費的靈活性決定了它可以在稅收沒有觸及的范圍內(nèi)或者稅收無法普遍實行的領(lǐng)域中發(fā)揮巨大的作用，從世界各國的情況看，作為稅收的補(bǔ)充而設(shè)置少量收費確有必要。

　　3.各環(huán)節(jié)具體稅種的設(shè)置。

　?。?）土地占有環(huán)節(jié)——土地占用稅。耕地占用稅是土地占有環(huán)節(jié)的惟一稅種，要充分發(fā)揮稅收對土地資源的宏觀調(diào)控作用，必須對現(xiàn)行的耕地占用稅進(jìn)行調(diào)整完善，從源頭上抑制耕地迅速減少的勢頭。一是擴(kuò)大征收范圍，如將新菜地建設(shè)基金、耕地開墾費等并入，將其改名為土地占用稅。林地和草場是可開墾的后續(xù)土地資源，對建設(shè)單位和個人占用的林地和草地資源，也要征收土地占用稅。二是調(diào)整稅率。其征收標(biāo)準(zhǔn)可在原適用稅額的基礎(chǔ)上提高3至4倍；并將稅率按距離城市的遠(yuǎn)近劃分為兩個檔次，距城市近的土地征收的稅率要高于距城市遠(yuǎn)的土地；對占而不用的地按高稅率征收，以促進(jìn)土地的有效利用，遏制土地的浪費。三是建立一套作用長效的土地稅征管制度，加強(qiáng)土地占用稅的征管力度，建議土地占用稅由國稅部門征收，委托土地行政管理部門進(jìn)行代征，土地管理部門在批準(zhǔn)單位和個人占用土地后，將相關(guān)的審批手續(xù)轉(zhuǎn)國稅局備案，土地部門代征的土地占用稅，稅款入庫后再劃撥用地。國稅部門根據(jù)土地管理部門轉(zhuǎn)來的批地手續(xù)，對土地占用稅的代征，隋況進(jìn)行專項檢查。對任意改變土地使用結(jié)構(gòu)、違法占用、占而不用的土地，要依法嚴(yán)查。對享受減免稅而改變了土地用途、新用途又不在減免稅范圍的，從改變之日起，補(bǔ)繳土地占用稅。

　　（2）土地保有環(huán)節(jié)一物業(yè)稅、土地閑置稅。對土地保有環(huán)節(jié)課稅，有利于促進(jìn)土地資源的集約利用和優(yōu)化配置。但目前我國土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅負(fù)太輕，造成土地保有成本過低，不利于促進(jìn)土地使用者合理、節(jié)約使用。房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅也存在著稅率低、征稅范圍窄等弊端。

　　目前，物業(yè)稅的開征已是大勢所趨，所討論的就是在稅制設(shè)計與實施上的一些細(xì)節(jié)問題。有人主張將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城市土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費，實現(xiàn)稅不重征。此觀點有兩個問題值得商榷：

　　第一，土地增值稅不應(yīng)列入物業(yè)稅。此稅是針對不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的，而物業(yè)稅是針對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的，兩稅的征收環(huán)節(jié)不同，歸并缺乏可操作性；

　　第二，土地出讓金不應(yīng)列入物業(yè)稅。將土地出讓金列入物業(yè)稅，混淆了地租與稅收的本質(zhì)區(qū)別。土地出讓金是國家作為土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折現(xiàn)值總額，并非土地“買賣出讓”價值，是租的性質(zhì)。收取土地使用權(quán)出讓金一次性地結(jié)清了土地所有者和土地使用者之間的土地收益關(guān)系，其存在是合理的。土地稅是對為私人占有的土地產(chǎn)權(quán)或土地收益權(quán)的課征，把土地出讓金并入物業(yè)稅，無法體現(xiàn)基本的國有土地所有權(quán)，也不利于引導(dǎo)土地資源的合理配置。因此，物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)是土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅等稅費的合并。

　　總的來說，物業(yè)稅具體環(huán)節(jié)的確定應(yīng)堅持幾個原則：一是要與現(xiàn)有的稅制有效銜接。平穩(wěn)過渡；二是征收范圍由城鎮(zhèn)擴(kuò)大到農(nóng)村；三是稅率設(shè)計上，應(yīng)使其征收標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的總體規(guī)模基本相當(dāng)，并略有降低；四是以房產(chǎn)估定價值為計稅依據(jù)。

　　在土地保有環(huán)節(jié)應(yīng)將土地閑置費改為征收土地閑置稅，以促進(jìn)土地占有者或使用者盡早開發(fā)土地，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)盡早轉(zhuǎn)讓給有能力開發(fā)的人，從而在最大程度上使土地資源得以有效利用。土地閑置稅包括城市閑置土地和農(nóng)村集體未用土地兩個稅目，以土地的實際占有者或承租人為納稅人，以實際閑置的土地面積為稅基，并根據(jù)土地閑置時間的長短和土地類型的差異，從高適用稅率。

　?。?）土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一土地增值稅、遺產(chǎn)稅與贈與稅。土地轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓，根據(jù)轉(zhuǎn)讓方式的不同，在稅收上應(yīng)區(qū)別對待。對于有償轉(zhuǎn)讓的土地，主要是對其增值部分征稅，其增值部分就是土地買賣或交易的價格超過原來入賬價格的部分。對有償轉(zhuǎn)讓土地的增值部分課稅，國際上有兩種方法，一種是將增值收入歸到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅；一種是單獨課征。鑒于我國所得稅設(shè)計上的缺陷及相關(guān)制度的不完善，筆者主張單獨課稅。就我國目前的土地增值稅來看，一是四級超率累進(jìn)稅率設(shè)置過高，導(dǎo)致土地交易成本過高；二是土地增值缺乏科學(xué)的評估。根據(jù)土地資源優(yōu)化配置的要求，適當(dāng)降低稅率，并將土地增值倍數(shù)與占有期綜合考慮，按照占有期的長短和增值率的高低兩個因素來確定稅率，使稅負(fù)更加合理化；另外，土地增值率應(yīng)由專門的評估機(jī)構(gòu)和評估人員確定，以確保評估的科學(xué)合理，要加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)和評估人員的培訓(xùn)。