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不同財(cái)稅處理比較

來(lái)源: 聶曉紅 編輯: 2006/08/31 13:47:53  字體:

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃時(shí),一般有兩種會(huì)計(jì)處理方法:一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算,二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會(huì)計(jì)角度講,兩種處理方法都不會(huì)對(duì)年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。但從稅法角度講,不同的處理方法對(duì)年度應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。

  例如,甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),2005年1月1日,其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1500萬(wàn)元,甲公司將該房產(chǎn)出租給乙公司,租期為3年,租金總額360萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為2500萬(wàn)元。租期屆滿,甲企業(yè)以3000萬(wàn)元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年,企業(yè)所得稅稅率為33%(不考慮房產(chǎn)殘值、營(yíng)業(yè)稅金及附加)。(注:國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn);開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用,未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,不得扣除折舊費(fèi)用。)

  一、 轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算

  1.出租期間會(huì)計(jì)利潤(rùn)

  租金收入: 360萬(wàn)元;

  攤銷成本: 1500÷20×3=225萬(wàn)元;

  會(huì)計(jì)利潤(rùn): 360-225=135萬(wàn)元。

  2.出租期間應(yīng)納稅所得額

  根據(jù)稅法規(guī)定,用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算,其攤銷的折舊不能稅前扣除,因此出租期間已攤銷的折舊225萬(wàn)元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額,即應(yīng)納稅所得額為360萬(wàn)元,應(yīng)交所得稅為118.8萬(wàn)元(360×33%)。

  3.租期屆滿時(shí)出售

  甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬(wàn)元,賬面成本余值為1275萬(wàn)元(1500-225),會(huì)計(jì)利潤(rùn)為1725萬(wàn)元(3000-1275),已攤銷折舊225萬(wàn)元此時(shí)可作為計(jì)稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此,應(yīng)納稅所得額為1500萬(wàn)元,應(yīng)交所得稅為495萬(wàn)元。

  從上可看出,開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)為613.8萬(wàn)元(118.8+495)。

  二、轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算

  1.出租期間會(huì)計(jì)利潤(rùn)

  同上。

  2.出租期間應(yīng)納稅所得額

  根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn),繳納企業(yè)所得稅;開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。

  開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應(yīng)以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算,因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1000萬(wàn)元(2500-1500)。因開發(fā)產(chǎn)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn),按稅法規(guī)定,其計(jì)稅成本為2500萬(wàn)元,增加的計(jì)稅成本1000萬(wàn)元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬(wàn)元(1000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

  應(yīng)納稅所得額:135+1000-150=985萬(wàn)元;

  應(yīng)交所得稅: 985×33%=325.05萬(wàn)元。

  3.租期屆滿時(shí)出售

  甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3000萬(wàn)元,賬面固定資產(chǎn)凈值為1275萬(wàn)元(1500-225),因此,會(huì)計(jì)利潤(rùn)為1725萬(wàn)元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計(jì)稅成本余值850萬(wàn)元(1000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

  因此,應(yīng)納稅所得額為1725-850=875萬(wàn)元,應(yīng)交所得稅為875×33%=288.75萬(wàn)元。

  從上可看出,開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計(jì)也為613.8萬(wàn)元(325.05+288.75)。

  通過(guò)比較,采用不同的會(huì)計(jì)處理方法,不會(huì)影響會(huì)計(jì)利潤(rùn),應(yīng)交所得稅總額也是相同的;但是,從年度現(xiàn)金流量來(lái)看,采用第一種會(huì)計(jì)處理方法,企業(yè)前期支付的稅金較少,資金壓力較小。

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