隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的迅速膨脹和經(jīng)營(yíng)方式的靈活多變，企業(yè)偷逃稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，且偷稅手法五花八門(mén)，錯(cuò)綜復(fù)雜，造成國(guó)家財(cái)政收入的大量流失，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，危害巨大而深遠(yuǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督已是勢(shì)在必行、刻不容緩。根據(jù)我們的審計(jì)實(shí)踐，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的常見(jiàn)偷稅手法及審計(jì)要點(diǎn)探討如下：

　　手法一：對(duì)“拆一還一”回遷戶的等面積部分，不依照成本價(jià)計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)舊有居民點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法取得土地使用權(quán)。對(duì)原住戶增加面積繳納的購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收賬款計(jì)提營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　審計(jì)要點(diǎn)：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問(wèn)題的有關(guān)條款，對(duì)“拆一還一”等面積的部分，應(yīng)由當(dāng)?shù)貙徲?jì)人員按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅。故此，審計(jì)人員應(yīng)在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時(shí)，據(jù)實(shí)依實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅。

　　手法二：采取以房換地的方式，繞過(guò)財(cái)務(wù)賬簿，雙方共同偷稅。以房換地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以無(wú)償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對(duì)企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用。表面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過(guò)程中均沒(méi)有進(jìn)行貨幣結(jié)算，也不通過(guò)會(huì)計(jì)賬簿核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又依實(shí)際收取的“預(yù)收賬款”為計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅，這種方式因其隱蔽性極強(qiáng)而容易形成偷逃稅現(xiàn)象。

　　審計(jì)要點(diǎn)：在房屋與土地互換過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

　　手法三：收入長(zhǎng)期掛賬或以收抵支，偷逃稅款。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入或直接通過(guò)“應(yīng)付賬款”撥付工程款以收抵支，從而達(dá)到偷稅的目的。

　　審計(jì)要點(diǎn)：應(yīng)結(jié)合銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入，嚴(yán)查“預(yù)收賬款”及往來(lái)科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)收入，如有差額看其歸向，發(fā)現(xiàn)其掛賬往來(lái)不記收入或以收抵支，依征管法嚴(yán)肅處理。

　　手法四：少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，蓄意虛減計(jì)稅依據(jù)，合謀偷稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額依比例繳納契稅后方可辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，如雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可偷逃稅款，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

　　審計(jì)要點(diǎn)：除應(yīng)加強(qiáng)與房管部門(mén)溝通協(xié)作，杜絕以收據(jù)作為契稅及辦理房產(chǎn)證依據(jù)外，還應(yīng)深入實(shí)際，掌握售房面積、售房?jī)r(jià)格，核對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，強(qiáng)化征管，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格依據(jù)發(fā)票管理辦法如實(shí)、及時(shí)開(kāi)具發(fā)票，繳納稅款。

　　手法五：違規(guī)訂立合同，轉(zhuǎn)移納稅義務(wù)，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于不同的目的，在與出資方或土地出讓方簽訂合同時(shí)，常常列有“一切稅費(fèi)均由×方繳納”或“一切稅費(fèi)向×方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納”等條款，從而達(dá)到轉(zhuǎn)移法定納稅人或更改納稅機(jī)關(guān)、級(jí)次的目的。

　　審計(jì)要點(diǎn)：《合同法》規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”屬無(wú)效合同，不具有法律約束力。顯然，在合同條款中規(guī)定“稅費(fèi)由×方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定，雖然最終負(fù)稅人有可能改變，但法定納稅義務(wù)人應(yīng)根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定確認(rèn)，承擔(dān)納稅責(zé)任，履行納稅義務(wù)，依規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納各項(xiàng)稅款。

　　手法六：費(fèi)用分配不實(shí)，虛減應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年終不把所有的成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，合理結(jié)轉(zhuǎn)成本，而是把當(dāng)年度成本、費(fèi)用全部列入已完工產(chǎn)品成本，人為減少了會(huì)計(jì)利潤(rùn)，偷逃企業(yè)所得稅。

　　審計(jì)要點(diǎn)：應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則把全部成本、費(fèi)用在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間分配，從而確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本，不應(yīng)在當(dāng)年度完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的成本，全部調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。

　　手法七：費(fèi)用計(jì)提未付，影響當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，偷逃所得稅。預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債是企業(yè)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則預(yù)計(jì)提取記入當(dāng)期成本、費(fèi)用的未支付款項(xiàng)，但因是計(jì)提當(dāng)期預(yù)期數(shù)，提取金額與以后應(yīng)支付金額容易存在較大差異。從企業(yè)角度講，當(dāng)期有會(huì)計(jì)利潤(rùn)，多提預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債，形成虧損；當(dāng)期虧損，則不提或少提，從而達(dá)到人為操縱會(huì)計(jì)利潤(rùn)，少交或不交企業(yè)所得稅的目的。

　　審計(jì)要點(diǎn)：根據(jù)企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于上年度提取的預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債如在企業(yè)所得稅匯算清繳之前實(shí)際支付的，允許記入上年度成本、費(fèi)用；對(duì)于未支付部分則調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。

　　手法八：代收、代墊款項(xiàng)不計(jì)入營(yíng)業(yè)額，擅自削減稅基，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取購(gòu)房款的同時(shí)，依據(jù)有關(guān)協(xié)議，代收燃?xì)�、水電、暖氣配套費(fèi)等款項(xiàng)，通常通過(guò)“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目核算，未并入營(yíng)業(yè)額，計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金。

　　審計(jì)要點(diǎn)：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項(xiàng)應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)因收取這部分款項(xiàng)實(shí)為代收，甚至前期已支付，售房時(shí)再收取，實(shí)屬“過(guò)路財(cái)神”，稅法要求對(duì)此部分款項(xiàng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)對(duì)此抵觸情緒較大，審計(jì)人員應(yīng)在依法足額計(jì)征稅款的同時(shí)，耐心向企業(yè)宣傳稅法，堵漏增收。

　　手法九：以無(wú)效票據(jù)沖減開(kāi)發(fā)成本，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在按工程進(jìn)度撥付工程款時(shí)，有時(shí)未按規(guī)定要求施工方開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票入賬；購(gòu)進(jìn)小額零散用品不嚴(yán)格索要正式票據(jù)而僅以收據(jù)甚至白條等無(wú)效票據(jù)作為原始憑證記入成本、費(fèi)用。

　　審計(jì)要點(diǎn)：從會(huì)計(jì)核算角度講，白條不屬法定有效的原始憑證，不能入賬；從稅法角度講，白條入賬也屬不予列支的成本項(xiàng)目。對(duì)此審計(jì)人員在查閱原始憑證時(shí)，發(fā)現(xiàn)有白條入賬情況的，應(yīng)一律調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。

　　手法十：收入實(shí)收不轉(zhuǎn)，直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。

　　審計(jì)要點(diǎn)：審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)審查原始憑證，結(jié)合工程施工預(yù)、決算，檢查其往來(lái)科目，據(jù)實(shí)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，計(jì)征企業(yè)所得稅。