韓令國：房產(chǎn)稅政策只能推動房價繼續(xù)向上漲

　　“十二五”會議已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)沒有被納入重點調(diào)控目標(biāo)，說明政府根本無力擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，對于房地產(chǎn)從業(yè)與投資者來說，是最大的好消息，對普通居住需求群體來講，也是一個非常失望的壞消息。

　　房價該不該降，會不會降這個問題始終困擾著居住需求與投資性需求，同時也困擾著實體經(jīng)營者，在民心背離的社會環(huán)境里更困擾著政府對未來的期待。

　　降房價，有產(chǎn)者與投資需求就會蒙受巨大的利益損失，不降房價，居住需求就要承受更大的生存壓力，實體行業(yè)投資者也要無時無刻的顧慮著房地產(chǎn)業(yè)一頭獨大可能造成經(jīng)濟波動的隱憂，此外，有產(chǎn)者與無產(chǎn)者之間的利益分配矛盾已經(jīng)將兩個階層徹底演化成兩個階級，社會矛盾正在隨著財富分配不公造成的利益分歧不斷惡化。

　　從最近幾年政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控態(tài)度看，降房價絕非政府本意，即使出現(xiàn)過93年海南房地產(chǎn)泡沫破裂、94年廣西北海房地產(chǎn)泡沫破裂與07年深圳房價大跌，也僅是政府疏忽造成的意外，去除以上房價下跌現(xiàn)象后再看中國的房地產(chǎn)市場，十幾年來始終是一柱沖天的蒸蒸日上，房價也自然是一路走高，這已經(jīng)表明政府的態(tài)度，對房地產(chǎn)絕不會輕易放棄，坦白一些講，就是政府對房地產(chǎn)能為自身創(chuàng)造利益是絕不能放棄的。

　　許多人都盼望房價大跌，并從普通民眾的承受力以及不該有另一只手的角度去衡量房價應(yīng)該處于什么價位，從民生需求角度講是完全正確的，因為在早已脫離原始社會生活狀態(tài)的今天，住房本身就是生存必須品，它是一個公民應(yīng)當(dāng)享有的基本生存權(quán)利。但是卻忽略了一個不可改變的事實，政府不是解決矛盾的地方，而是制造矛盾的地方，中國百姓的許多困惑也皆源于此，其中就包括高房價。

　　從房價構(gòu)成成本角度講，在一線城市一套售價每平米2萬左右的商品房里，政府利用土地流轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收從中所得最少的是60%以上，最高的可以達到70%以上，也就是說普通百姓每買一平米商品房，就等于向政府支出了60%以上的購房成本。當(dāng)然，這其中存在開發(fā)商囤地所得的收益，但是這一部分收益會隨著開發(fā)商二次投資的土地成本增長而再次轉(zhuǎn)入政府收入中，也就是說除了開發(fā)商停止再次開發(fā)以外，房地產(chǎn)業(yè)中最大的利益將永遠是屬于政府的，誠然，這并不代表開發(fā)商不賺錢，只是說明開發(fā)商在房地產(chǎn)上的收益遠比政府所得的要低得多，購房者絕大部分支出都是在政府行為買單。

　　以房價構(gòu)成成本看房價預(yù)期，降房價的唯一希望就是政府讓利或者退出利益鏈，除此之外也僅有經(jīng)濟衰退是唯一可能性，但是從降房價所需的這兩個條件，想達成任何一條都不可能，也就是說政府行為不會止步，經(jīng)濟危機蕭條不會發(fā)生。

　　在這樣的情況下，普通百姓所能期待的房價大跌就成為泡影，唯一可期的或許只有房價平穩(wěn)不要過快上漲。事實上政府調(diào)控的本意也僅在于此，從這一次9.29 調(diào)控與此前的《國十條》來看，從行政手段的調(diào)控目標(biāo)看，就是極力穩(wěn)定住部分城市房價，遏制其增長過快，對與房價漲幅較快但并不十分敏感，百姓的抱怨還沒有無法掩蓋的地區(qū)，依舊被列為調(diào)控之外就是最好的證明。

　　弄清楚現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的本意后再看房產(chǎn)稅，是絕對不值得期待的。原因就在于造成房價過高的根本原因不在于市場行為，而是政府，無論是流動性泛濫推高房價，還是政府所得過高造成房價構(gòu)成成本上漲推高房價，直接的罪魁禍?zhǔn)锥际钦旧?，頂風(fēng)作案的地方政府強拆也正是源于房地產(chǎn)背后所牽涉到的龐大利益，正是這種利益的角逐造就了高房價（腐敗屬于另一條原因）。

　　那么在這些因素?zé)o法去除的情況下開征房產(chǎn)稅實際上只是為政府多增加一項財政收入，從任何角度來衡量房產(chǎn)稅的根本意圖都不是為了調(diào)控房價，這一點在上海官員關(guān)于開征房產(chǎn)稅不是為了降房價的澄清中也已經(jīng)得到證實。因此，無論是梯度式征收，還是全面征收對與普通百姓來講，都不能作為政府以重稅來降房價的依據(jù)，事實上也根本無法達到降房價的效果。

　　從2003年房地產(chǎn)業(yè)被確認為支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)業(yè)所帶來的財政在政府財政收入中的比例就不斷走高，截止到 09年底，全國財政收入近7萬億中就有近5萬億來自于房地產(chǎn)，其中僅土地溢價收益就高達1.5萬億，部分城市80%的財政得益于房地產(chǎn)業(yè)。在中央需要每年保持經(jīng)濟增長8%，而二元化社會結(jié)構(gòu)又沒有改變，替代型的經(jīng)濟支柱又沒有的情況下，地方性的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型根本就不存在，地方政府所能依賴的經(jīng)濟增長最終只能建立在房地產(chǎn)之上（可能十二五結(jié)束后會有所改變，但是想在五到十年內(nèi)有大的改變根本不能），因此，政府退出利益鏈的可能性就等于零。在這樣的情況下，即使房價不暴漲，想大跌也難。

　　由上可見，在這樣的趨勢下，受經(jīng)濟需求與地方政府利益驅(qū)使，只要不出現(xiàn)經(jīng)濟衰退并長期蕭條，未來的房價就不會大跌，而在這種預(yù)期下出臺的房產(chǎn)稅，最終只能為商品房增加成本，從市場角度講，無論是生產(chǎn)者還是經(jīng)營者，只要生產(chǎn)與經(jīng)營成本有所增加，就會最終轉(zhuǎn)嫁到需求之上。開發(fā)商的開發(fā)成本增加商品房售價就會上漲，投資需求的持有成本增加，二手房價格就會提升，兩者間既有相互遏制作用，又有相互推動作用，但是從現(xiàn)行的房地產(chǎn)預(yù)期來看，遏制作用早已在政府需求下被消除，唯一所剩的只有相互推動作用。

　　最后我們所能看到的或許只有一個現(xiàn)象，如果十二五期間以保障民生為謊言大力推進無用的基礎(chǔ)建設(shè)（包括高鐵、世博、奧運、亞運、FI賽車場、城市景觀等），就會變本加厲的從土地上獲取更大的收益來滿足財政需求，如果這種趨勢延續(xù)，并無法降低開發(fā)商的土地購置成本，未來的房價就會繼續(xù)走高，而房產(chǎn)稅為持有者所增加的持有成本最終也會完全轉(zhuǎn)嫁到居住需求之上，房產(chǎn)稅的最后作用一定是推高房價的。

　　誠然，有些事情普通百姓根本無力改變，就像你承受著全球三甲的賦稅卻享受著全球倒數(shù)排名的社會保障，接受著全球最高的通脹率卻拿著全球倒數(shù)的工資，80%活在國際標(biāo)準(zhǔn)貧困線以下的國民卻要接受全球最貴的房價，吃著全球最差藥品卻要接受昂貴的藥價與醫(yī)療費用，花著高昂的學(xué)費卻要接受低下的劣等教育一樣，這里除卻不公，就是你所必須接受的無數(shù)失望。