整體購買不動產的契稅納稅籌劃

　　單位和個人購買純房屋或承受土地使用權，由購買人或受讓人繳納契稅本無可厚非，但在實踐中，單位和個人在支付購買房屋或承受土地使用權的價款中，并非完全是房屋與土地使用權的價款，其支付的價款還包含了與房屋相關的附屬設備、獨立于房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物。

　　而購買人的習慣性做法是：將所購買的房地產整體“打包”，也就是只簽訂一個總成交價格。如此以來，稅務機關也就理所當然地按照合同成交價格全額征收契稅。

　　對支付價款中包含有房屋、土地使用權之外其他財產的，如何進行納稅籌劃？

　　首先，應正確理解“房屋”及“土地”的定義。

　　契稅是對受讓土地使用權和房屋所有權行為征收的一種稅。其計稅依據為土地使用權和房屋所有權的成交價格。所謂“房屋”是指有屋面和維護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風擋雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，包括：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起；電燈網、照明線從進線盒連接管算起。

　　另外，根據財稅[2004]126號規(guī)定，承受的與房屋相關的附屬設施（具體包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權或土地使用權的行為，應當按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；但與房屋相關的附屬設施不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　由此可見，獨立于房屋之外的建筑物、構筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、各種油氣罐、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等，不屬于“房屋”范疇，相應支付的獨立房屋之外的建筑物、構筑物，不屬契稅的征稅范圍。

　　而所謂“土地”，應當僅是指土地使用權的價值，對土地上的附著物不屬于“土地”范疇。所以對支付土地上的附著物的價款也不屬于契稅的征稅范圍。

　　正基于此，對單位和個人在支付獨立于房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物價款時，應當從總成交價格中進行剝離。

　　具體做法是：合同分開簽訂，房屋、土地作為一個合同簽訂，其他非房屋、土地作另一個合同。銷售發(fā)票也由轉讓方分別開具。在成交價格的確定上，整體打包轉讓的，按照房屋、土地、房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物價款分別評估，按房屋、土地評估價占整個評估價格比例確定實際成交價格。

　　如總成交價格為500萬元，總評估價為300萬元，土地、房屋的評估價格為200萬元。由此確定土地、房屋的成交價格為：500×200/300=333.33萬元。假定契稅稅率為4%，則計算應繳契稅：333.33×4%=13.33萬元，而如果只前一個總的成交合同，則應繳納契稅：500×4%=20萬元。

　　兩者相比，顯然分開簽訂合同可以大大降低稅收成本。