土地轉讓三種方式稅負比較

　　部分開發(fā)商中標得到土地以后，因諸多方面原因，無法完成房地產(chǎn)開發(fā)，需要對手中的土地進行轉讓。另一方面，也有很多有實力的開發(fā)商沒有得到土地，希望從其他房地產(chǎn)公司得到土地，開發(fā)房產(chǎn)出售?，F(xiàn)就土地轉讓中各項稅負進行分析。

　　A房地產(chǎn)開發(fā)商手中有N個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價款4000萬元，其余契稅及出讓印花稅等不計，公司期間費用為零?，F(xiàn)該地塊市價8000萬元，A公司欲以8000萬元價格轉讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉讓運用不同的轉讓方式對納稅情況進行分析計算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計土地過戶的印花稅）。

　　直接辦理土地交易轉讓1.營業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，因此A公司應繳營業(yè)稅，應繳營業(yè)稅為（8000－4000）×5%=200萬元。

　　2.土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項目金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為8000－4200=3800萬元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應繳土地增值稅3800×40%－4200×5%=1310萬元。

　　3.企業(yè)所得稅按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，A公司應繳企業(yè)所得稅（8000－4000－200－1310）×25%=622.5萬元。

　　4.契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3％~5％，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。福州地區(qū)的稅率為3％，因此B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。

　　綜上計算，如采用土地直接轉讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5萬元。

　　生地變熟地后再辦理交易轉讓A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設費用10萬元。

　　1.營業(yè)稅營業(yè)稅同方式一，營業(yè)稅額為（8000－4000）×5%=200萬元。

　　2.土地增值稅根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)骉土地增值稅宣傳提綱骍的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第二款規(guī)定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。

　　A公司投入建設費用10萬元，可以得到開發(fā)成本加計20%扣除的優(yōu)惠。

　　即土地增值稅扣除項目金額為（4000+10）×1.2+200=5012萬元，增值額為8000－5012=2988萬元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅2988×40%－5012×5%=944.6萬元。

　　3.企業(yè)所得稅A公司應繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35萬元4.契稅B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。

　　A公司采用投入開發(fā)費用10萬元后辦理轉讓，得到土地增值稅開發(fā)成本加計20%扣除優(yōu)惠，A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬元，比方案一直接土地轉讓少繳稅款276.55萬元。

　　變土地轉讓為轉讓股權A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設費用10萬元。再用10萬元現(xiàn)金注冊一全資子公司C，將已開發(fā)整理土地對全資子公司C進行增資，土地過戶后將C公司100%股權以8010萬元直接轉讓給B公司。

　　1.營業(yè)稅A公司投資轉讓土地不征收營業(yè)稅，財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

　　2.土地增值稅財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，A應繳納土地增值稅。

　　土地增值稅可扣除項目金額為（4000+10）×1.2=4812萬元，土地增值額8000－4812=3188萬元，土地增值率為3188÷4812=66.25%，應繳土地增值稅3188×40%－4812×5%=1034.6萬元。

　　3.企業(yè)所得稅A公司應繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85萬元。

　　4.契稅國家稅務總局《關于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關契稅政策的通知》（國稅函〔2008〕514號）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。

　　另由于A公司將C公司100%股權作價8010萬元轉讓給B公司，根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，對股權轉讓不征收營業(yè)稅。

　　因此，A公司將土地對全資子公司進行增資，再將公司股權全部轉讓應稅總額為1034.6+738.85=1773.45萬元。

　　根據(jù)上述分析，方案一A公司直接轉讓土地，A公司、B公司總應繳稅款為2372.5萬元；方案二A公司將M地塊進行開發(fā)整理再行轉讓，A公司、B公司需上繳稅款2095.95萬元。方案三公司先開發(fā)整理土地，再用土地注冊公司，然后轉讓公司股權形式轉讓土地，總稅負為1773.45萬元。顯然方案三為最優(yōu)，比方案一節(jié)約稅金599.05萬元，比方案二節(jié)約稅金322.5萬元。

責任編輯：第五種族精靈