解析房地產開發(fā)企業(yè)的借款費用如何審核

　　房地產開發(fā)企業(yè)的借款來源有兩個方面：一是金融機構的貸款，二是非金融機構（包括企業(yè)間拆借、關聯(lián)企業(yè)間拆借以及個人拆借）的借款。

　　借款的來源，我們在審核中所應關注的主要是借款合同、付息發(fā)票。非金融機構的借款，我們應關注的事項包括有無借款合同、合同中對于借款利率的約定、關聯(lián)企業(yè)借款總額與其注冊資本的比例等。這些事項將決定借款費用是否應進行調整和具體的調整金額。

　　非金融機構借款未簽合同時，根據《中華人民共和國合同法》關于“書面合同”的規(guī)定，未簽合同可視為無合同，而在借款性質上即可視為無償。所以，在未簽合同的情況下，企業(yè)不得扣除相關的利息費用。借款中約定的借款利率高于金融機構同期、同類貸款利率部分應當予以調整，低于金融機構同期、同類貸款利率按約定并實際支付的利率在稅前扣除。關聯(lián)企業(yè)和股東個人的借款不得超過企業(yè)注冊資本的50%，超出的借款部分其利息支出應予以調整。嚴格審核利息費用的支付情況，凡是預提而未實際支付的部分，一律應予以調整。

　　房地產開發(fā)企業(yè)借款費用的特殊之處，在于它要在開發(fā)成本和費用之間按照法定的界限進行分配。一般情況下，稅法規(guī)定的原則是屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。正是因為這種特殊性的存在而在稅收審核中（主要是企業(yè)所得稅和土地增值稅）中產生了諸多的調整變化。

　　涉及到的企業(yè)所得稅。利息費用在企業(yè)所得稅前扣除，最為明確的界限就是開發(fā)項目的完工時間。時間的界限應以項目竣工備案表為準，具體的情況包括：

　　1.開發(fā)項目未能竣工的，年度企業(yè)所得稅申報時不得在期間費用中列支利息費用。

　　2.開發(fā)項目已經竣工并銷售完畢的情況下，區(qū)分利息費用在成本和費用之間的分攤不再具有實質的意義，即使分攤并未完全按照竣工時間的要求進行，也不再進行調整。

　　3.企業(yè)同時開發(fā)多個項目的，利息費用的分攤會遇到一定的難度。這時不僅要注意項目的完工時間，還要考慮項目的開工時間。在具體的審核中，應該掌握以下原則：前一項目尚未完工而后一項目已經開工的，實際產生的利息費用應在項目間進行分配。分配時可以參考借款合同有關借款用途及對象的條款，也可以采用一定時期內相對穩(wěn)定的、按照某一指標的分配方法，比如按工程的進度、資金的占用等。前一項目計入成本的費用仍以該項目的完工時間為最終的界限。

　　前一項目已經完工但后一項目尚未開工的，前一項目按照完工時間確認為成本；前一項目完工至后一項目開工時間的期間內，發(fā)生的借款費用確認為期間費用計入當期損益。后一項目開工后的利息費用計入該項目的成本。

　　前一項目的完工時間與后一項目的開工時間大體相同時，發(fā)生的借款費用分別計入各自的成本。

　　涉及到的土地增值稅。土地增值稅對于利息費用的扣除主要采用兩種方法，一是可以在項目間劃分并能夠提供金融機構證明的，利息支出可以據實扣除；二是如不能在項目間劃分或不能提供金融機構證明的，可以按照取得土地使用權和開發(fā)成本兩項合計的5%扣除利息費用。

　　所以，審核土地增值稅時對于借款費用的具體程序是：1.不必關注計入期間費用中的利息費用數額；2.將計入開發(fā)成本中的利息費用全額剔除，以其余額作為計算土地增值稅的基數；3.據實扣除利息費用的情況下，嚴格審核借款合同、付息發(fā)票以及利息費用在項目間的分配情況，以確認利息費用符合稅法規(guī)定的扣除條件；4.按固定比例扣除利息費用的情況下，利息費用的真實性如何已變得不太重要，因而其審核程序可以從簡掌握。