稅務(wù)部門詳解房稅新政 拆遷安置房也要交個(gè)稅

　　南京二手房交易征個(gè)稅的具體辦法前兩天出臺(tái)后，很多讀者向本報(bào)熱線發(fā)來短信，詳細(xì)咨詢政策。至昨天中午為止，本報(bào)共收到數(shù)十條手機(jī)短信，記者擇取其中較典型的問題請(qǐng)地稅部門人士作了解答。

　　拆遷安置房也要交個(gè)稅

　　問：南京市二手房個(gè)稅申報(bào)是否能像北京那樣，由賣房人決定以按轉(zhuǎn)讓收入額的1%交個(gè)稅，而不按增值部分的20％交稅？

　　「答」：無法提供原先購(gòu)房發(fā)票等憑證的，可不按增值部分的20%交稅，否則就要按增值部分的20％交稅。

　　問：郊區(qū)大房換城區(qū)小房，總價(jià)超過或不超過原價(jià)，該如何計(jì)征個(gè)稅？

　　「答」：超過原先住房?jī)r(jià)格的部分要征收個(gè)稅，否則不交，是否征收個(gè)稅只按房?jī)r(jià)計(jì)算，與房屋面積大小無關(guān)。

　　問：我家是拆遷安置房，1999年底入住的，但是房產(chǎn)證2003年10月才領(lǐng)，請(qǐng)問這種情況還要交納個(gè)人所得稅嗎？

　　「答」：要。南京目前類似情況的住房很多，但由于相關(guān)部門還未出臺(tái)更細(xì)化的規(guī)定，因此只能按照國(guó)家稅務(wù)總局的文件要求統(tǒng)一來辦，即“個(gè)人惟一自住房住滿5年”的時(shí)間計(jì)算以房產(chǎn)證辦理時(shí)間為準(zhǔn)。建議再等一等交易。

　　“贈(zèng)送”免個(gè)稅其實(shí)不劃算

　　問：我把自己的商品房賣給妹妹，需要交個(gè)稅嗎？交多少？

　　「答」：如果不是家庭惟一住房和住滿5年以上的，就要交稅。價(jià)格高于原值，須按增值部分的20％交稅；如不能提供原來的房?jī)r(jià)憑證，就按轉(zhuǎn)讓收入額1%交稅。

　　問：規(guī)定中是否明確任何住宅用房包括高檔房都交1％的個(gè)稅？

　　「答」：只要是南京的住房，無論面積大小，只要是不能提供原值憑據(jù)的，個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)都按1%.問：我和父母同住一套90平方米的房子，房產(chǎn)證是父親的，他想過戶給我，請(qǐng)問要交多少錢？這是我們惟一的房子！

　　「答」：如果是以贈(zèng)送或繼承的方式過戶，可免個(gè)稅，但今后再轉(zhuǎn)讓時(shí)原值將以“0”計(jì)算，稅務(wù)部門認(rèn)定轉(zhuǎn)讓所得將是“100%凈所得”，計(jì)征20%個(gè)稅；如果是以“賣”的方式轉(zhuǎn)讓，并且房產(chǎn)證辦理時(shí)間不滿5年，就不能免個(gè)稅。

　　外地戶口惟一住房不交稅

　　問：我是外地戶口，于2001年在南京購(gòu)買房屋。滿5年后我要賣這個(gè)房子（惟一的房子），要交個(gè)稅嗎？

　　「答」：不要交個(gè)稅，無論本地戶口還是外地戶口都一樣。

　　問：原始憑證指的是什么？

　　「答」：購(gòu)房發(fā)票、協(xié)議、合同等。

　　問：2004年7月購(gòu)得一套62平方米的住宅，后于2005年9月購(gòu)得一套110平方米的期房，今年9月底才能拿到房子，若賣掉第一套房子要不要交個(gè)稅，多少？

　　「答」：要交個(gè)稅，已超過“1年內(nèi)”改善居住條件賣小買大的這一時(shí)間規(guī)定，按第一套房增值部分的20％交稅。

　　夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割不交個(gè)稅

　　問：自家危房翻建成三間三層共四套計(jì)380平方米，一個(gè)總的產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)想賣其中三小套，請(qǐng)問需要交個(gè)稅嗎？

　　「答」：如不是住滿5年的“家庭惟一住房”，就要交。

　　問：“已購(gòu)公有住房”中公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積是什么？

　　「答」：公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積是與級(jí)別、工齡等掛鉤，是否交稅或交多少與之無關(guān)。

　　問：我與前夫于2002年協(xié)議離婚，房子歸我，但一直沒過戶，請(qǐng)問現(xiàn)在過戶要交個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅嗎？

　　「答」：夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割不須交個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

　　公房標(biāo)準(zhǔn)面積按經(jīng)適房?jī)r(jià)格計(jì)算

　　「問」：“原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款”是何意？

　　「答」：由于公有住房?jī)r(jià)格包含對(duì)購(gòu)房人的補(bǔ)貼，購(gòu)買時(shí)價(jià)格都很低，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格來套算，即將當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格乘以原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積，再加上超過標(biāo)準(zhǔn)面積部分的房?jī)r(jià)，作為原購(gòu)公有住房的價(jià)格。

　　「問」：家有房改房2套，其實(shí)當(dāng)時(shí)房改是按一套算的，因?yàn)橄硎艿目偯娣e未變?，F(xiàn)在想賣出一套，并且又買了大房子，價(jià)格超過賣出舊房的房?jī)r(jià)，請(qǐng)問我所賣的房要如何交個(gè)稅？房產(chǎn)證是2000年的。

　　「答」：不管原來有幾套房，只要是賣舊房、買新房，并且新房房產(chǎn)證日期與舊房過戶日期在1年之內(nèi)，就可免征部分個(gè)稅，即新房房?jī)r(jià)減去賣舊房所得超過舊房?jī)r(jià)格增值的部分免征個(gè)稅。

　　拆遷安置房個(gè)稅以協(xié)議日期為準(zhǔn)

　　「問」：我家現(xiàn)在拆遷了，是貨幣分配，現(xiàn)在買下了一套別人的拆遷安置房。如果過戶要交哪些稅？

　　「答」：營(yíng)業(yè)稅以房產(chǎn)證日期為準(zhǔn)，但個(gè)稅以拆遷安置協(xié)議日期為準(zhǔn)，應(yīng)該說比“以房產(chǎn)證日期為準(zhǔn)”要更合理更人性化。

　　「問」：我的房改房有75平方米，太小。去年我賣掉后買了一套大的，但賣房改房的手續(xù)還沒有辦完，合同早就簽了，請(qǐng)問這種情況屬“一年之內(nèi)”嗎？

　　「答」：購(gòu)房合同生效時(shí)間、房產(chǎn)證日期和購(gòu)房收據(jù)日期都可以作為計(jì)算是否為“一年之內(nèi)以小換大”的憑據(jù)，具體選哪個(gè)由房主自己定。

　　在不同城市有房不算“惟一”

　　「問」：我2001年買了套住房，房產(chǎn)證上我是所有人，兒子是共有人，現(xiàn)在外地又買了套住房，房產(chǎn)證上寫的和上次一樣，現(xiàn)想賣出一套，請(qǐng)問要不要交個(gè)稅？「答」：要。因?yàn)椴皇恰拔┮蛔》俊保凑咭?guī)定，只有在“國(guó)內(nèi)有惟一住房”的才可以免交個(gè)稅。

　　「問」：我們是國(guó)家修路時(shí)的拆遷戶，拆遷以前一家七口住私房，產(chǎn)權(quán)是我母親的。拆遷后分得三套住房，由于國(guó)家不容許改變產(chǎn)權(quán)，故產(chǎn)權(quán)均是我母親的，現(xiàn)在均超過五年，現(xiàn)在有兩套房要過戶給我們兩兄弟（均是我們?cè)谧〉奈┮蛔》浚粋€(gè)稅嗎？

　　「答」：要。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)均是母親的，而母親有三套住房，不是只有“惟一住房”。

　　商用房自建房稅率也是20%

　　「問」：請(qǐng)問商業(yè)用房出售要交多少個(gè)稅？「答」：按轉(zhuǎn)讓所得征收，即只對(duì)買賣差價(jià)征個(gè)稅，稅率標(biāo)準(zhǔn)為20%.「問」：我購(gòu)買的房子是二手商鋪，現(xiàn)有該房的契稅完稅憑證和購(gòu)房合同，可否算原始憑證？該交哪些稅？

　　「答」：二手商鋪再轉(zhuǎn)讓交稅時(shí)要帶上契稅完稅憑證、購(gòu)房合同和房產(chǎn)證，這些都是原始憑證，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅都要交。

　　「問」：我是郊縣的，我有一套自己蓋的房子，是1998年蓋的，現(xiàn)在打算以126000元出手，請(qǐng)問該如何計(jì)征個(gè)稅？

　　「答」：如果能提供自建成本，就按轉(zhuǎn)讓價(jià)格與自建成本差額的20%征稅；否則按轉(zhuǎn)讓價(jià)格的1%征稅。

　　產(chǎn)權(quán)證上加名字不用交稅

　　「問」：?jiǎn)挝环扛姆康漠a(chǎn)權(quán)證名是我先生的，馬上準(zhǔn)備換證，我的名字是否可在新證上添補(bǔ)？

　　「答」：可以，但不需要交稅。因?yàn)檫@種行為屬于房屋贈(zèng)予，不是買賣。

　　「問」：我和妻名下各有一處房產(chǎn)，現(xiàn)已離婚，戶口未遷，我想賣房，是惟一住房，免稅嗎？

　　「答」：免個(gè)稅，條件是五年以上并且是唯一生活用房。

　　假承諾“惟一住房”要處罰

　　「問」：我們老兩口和兩兒子、媳婦、孫女7人住在1991年拆遷買的76平方米套房，太擠了，大兒子2003年買房搬出去住了，我們和二兒子住的原有一套可否算“惟一住房”？

　　「答」：關(guān)鍵是看房產(chǎn)證上是誰的名字，如果大兒子的房子上也有你們的名字，就不算。否則，你們現(xiàn)在住的房子可以算“惟一住房”。

　　「問」：怎樣才能證明是惟一住房，是否需要從物業(yè)公司、居民委員會(huì)開證明？

　　「答」：不需要，只須到產(chǎn)權(quán)交易中心窗口簽惟一住房承諾書就可。但如果弄虛作假，將被處以所逃稅款的0.5到5倍罰款。

　　住房買賣個(gè)稅由賣方交納

　　「問」：我去年12月份買了一套二手按揭房，想過戶，請(qǐng)問房稅是買賣方哪一方交？要交多少稅？

　　「答」：賣方。營(yíng)業(yè)稅按5.55%征收，個(gè)稅按房?jī)r(jià)增值部分的20%或者原值的1%征收。

　　「問」：我的房子是2006年的拆遷房，現(xiàn)在家里要還債，生活很困難，想把房子賣掉來維持生活，我這種情況要交稅嗎？

　　「答」：要，營(yíng)業(yè)稅按5.55%征收，個(gè)稅按房?jī)r(jià)增值部分20%或者原值的1%征收。