解讀：強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

　　7月26日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文）突然現(xiàn)身，由此，爭議長達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”。宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

　　之后，國稅總局又發(fā)布《進(jìn)一步明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題》的通知，強(qiáng)調(diào)此次不是出臺(tái)新政策，只是對原有規(guī)定的進(jìn)一步完善和細(xì)化，是要加強(qiáng)征管。

　　市場人士連夜熱議，投資客徹夜不眠，一些地方的房地產(chǎn)交易大廳出現(xiàn)千人過戶的瘋狂場面。不少人士表示，個(gè)稅強(qiáng)征后二手房交易可能縮水50%.但是兩種免稅類型以及房產(chǎn)持有時(shí)間計(jì)算方式的改變，也給市場開出了稍顯寬松的通道。是投資，是觀望，且看本期解讀！

　　新政要點(diǎn)：

　　二手房交易過戶前必須完稅。

　　在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，要與轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收同時(shí)辦理。這就是說，如果不繳納二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅的話，即使契稅、營業(yè)稅等其他稅完全繳納也不能拿到房產(chǎn)證。

　　權(quán)威解釋：

　　兩類二手房可免征個(gè)稅。

　　一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用房5年，只要房產(chǎn)證的時(shí)間滿足5年期限就可以免征。因此可以說，強(qiáng)征個(gè)稅只是針對5年以內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)讓。

　　二、5年內(nèi)的二手房交易，只要在一年內(nèi)重新購房的，也可免征或退回個(gè)稅。既可以先買新房后賣舊房，也可以先賣舊房后買新房。只要買賣時(shí)間在一年內(nèi)，都可以享受政策優(yōu)惠。其中，先賣房的情況，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

　　個(gè)稅計(jì)算方法

　　1、個(gè)人出售已購公有住房

　　應(yīng)納稅所得額＝售房款－住房建筑面積×4000元／平方米－合理費(fèi)用

　　應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％

　　2、已購公房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>

　　應(yīng)納稅所得額＝銷售額－住房建筑面積×4000元／平方米－補(bǔ)交的土地出讓金－合理費(fèi)用

　　應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％

　　3、個(gè)人從市場上購買已購公房按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>

　　應(yīng)納稅所得額＝銷售額－購買價(jià)款－補(bǔ)交的土地出讓金－合理費(fèi)用

　　應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％

　　4、個(gè)人從市場上購買的其他商品房 應(yīng)納稅所得額＝銷售額－購買價(jià)款－合理費(fèi)用

　　應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×20％

　　稅務(wù)總局重申：二手房轉(zhuǎn)讓不對購房成本征個(gè)稅

　　國家稅務(wù)總局：界定二手房征稅新標(biāo)準(zhǔn)有4條規(guī)定

　　解讀：

　　嚴(yán)征個(gè)稅“靴子”落地 二手房市場走向何方

　　國稅總局日前下發(fā)的108號文，從不同角度“點(diǎn)擊”了二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征繳的各種要素，似乎撒下了一張疏而不漏的大網(wǎng)。規(guī)定之細(xì)，顯現(xiàn)出國家要嚴(yán)格征管二手房個(gè)稅的決心。

　　市場人士連夜熱議，投資客將度過一個(gè)不眠之夜。不少人士表示，個(gè)稅強(qiáng)征后二手房交易可能縮水50%.但是兩種免稅類型以及房產(chǎn)持有時(shí)間計(jì)算方式的改變，也給市場開出了稍顯寬松的通道。

　　二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征個(gè)稅 將導(dǎo)致二手房漲價(jià)

　　信一天市場部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，受今年宏觀調(diào)控政策影響，北京上半年二手房成交量增速放緩，成交量同比增長12.2％，其中房源量增長速度與去年同期相比降低了50.3％，購房客戶量增速同比降低了35.6％。個(gè)稅政策的實(shí)施將使二手房市場提前過冬，可以預(yù)測，自8月1日開始，北京市二手房總體掛牌銷售量、客戶需求量將再次得到抑制，二手房市場將重新進(jìn)入觀望狀態(tài)。

　　強(qiáng)征個(gè)稅將沉重打擊炒房 不會(huì)毀滅二手房市場

　　“這對二手房交易的打擊是必然的?！倍辔环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司均表示，但一些購房人則認(rèn)為，此舉將沉重打擊炒房行為，對平抑房價(jià)非常有幫助。

　　“中央政府對房地產(chǎn)市場的政策邏輯非常清晰?！蔽覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉表示，強(qiáng)征個(gè)稅可以削弱炒房者集團(tuán)，但是并沒有增加二手房源。因此，政府下一步應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策扶持二手房市場發(fā)展。“只有二手房市場健康有序，對整個(gè)樓市才有利。”

　　房地產(chǎn)調(diào)控：政策頻出手 顯效待時(shí)日

　　今年以來，房地產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)，先是明確二手房轉(zhuǎn)讓需繳納營業(yè)稅，接著是國六條，緊隨其后是九部委聯(lián)合出臺(tái)的政策，房地產(chǎn)市場受到強(qiáng)烈的震動(dòng)，而每次二手房市場都被推在風(fēng)口浪尖。

　　二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征個(gè)稅 贏利部分按20％稅率繳納

　　6月1日出臺(tái)了營業(yè)稅新政，營業(yè)稅及其附加稅率有5.5％，現(xiàn)在又出個(gè)稅新政，稅率高達(dá)20％，這使他不得不重新考慮轉(zhuǎn)手二手房的計(jì)劃。他決定把出售自己房子的計(jì)劃再擱置2年，等湊夠5年大限再說?！耙幌?lián)p失這么多錢，不值得，還是等等吧”。

　　應(yīng)對：

　　強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文）突然現(xiàn)身，并將于8月1日起在全國執(zhí)行。爭議長達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”，前段時(shí)間議論紛紛的強(qiáng)征個(gè)稅問題似乎在瞬間畫上了句話。由于二手房個(gè)稅“隱性”存在了十幾年，幾番“狼來了”也未引起市場的廣泛關(guān)注，因此，此次國稅總局下發(fā)“108號文”頗讓人感到突然。

　　強(qiáng)征個(gè)稅大限逼近 二手房市場掀起過戶狂潮

　　強(qiáng)征個(gè)稅大限逼近，一些地方的房地產(chǎn)交易大廳再現(xiàn)千人過戶的瘋狂場面。一位權(quán)威人士透露，上海、北京等地的相關(guān)細(xì)則已經(jīng)浮出水面，基本會(huì)嚴(yán)格按照國稅總局的要求執(zhí)行，強(qiáng)征的可能性很大。

　　揭開炒樓眾生相面紗：沒有25%的利潤就不干

　　在普通老百姓眼里，地產(chǎn)商已經(jīng)像1993—1994年時(shí)一樣成了惡徒，炒家卻又成了房地產(chǎn)業(yè)界人士眼中的臭老鼠，但遺憾的是，有像任志強(qiáng)之流的地產(chǎn)大腕能奮起還擊，卻從來沒有人去了解那些投資客的真實(shí)心態(tài)，他們對樓市到底持何態(tài)度？是否單單是他們成為房價(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?？南都從深圳六大片區(qū)精選了6個(gè)投資客，以圖逼近事實(shí)真相。為保護(hù)受訪者隱私，采訪對象姓名皆為化名。

　　新政全額征營業(yè)稅 炒二手房3年漲一成沒錢可賺

　　新政推出后，即使不貸款投資二手房，三年內(nèi)房價(jià)上漲如不超過一成，也根本沒得賺。這是記者今天上午通過算賬了解到的。而北京市二手房價(jià)過去三年的漲幅也不過8%.

　　2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，對現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整。從今年6月1日起，現(xiàn)在執(zhí)行的“個(gè)人對外銷售購買不足2年的住房，全額征收營業(yè)稅”中的“2年”改為“5年”。

　　該政策一出，不僅立即給了京城二手房市場的交易量“當(dāng)頭一棒”，也將使未來的二手房市場呈現(xiàn)“區(qū)域差異化”。

　　二手房“稅改”是把雙刃劍

　　是否應(yīng)考慮將“5年”的時(shí)間起點(diǎn)從“產(chǎn)權(quán)證時(shí)間”調(diào)整為“購房簽約時(shí)間”。由于受諸多因素的影響，從購買新房到獲取房產(chǎn)證，一般時(shí)間跨度為2到5年，如果營業(yè)稅征收時(shí)間按獲取產(chǎn)權(quán)的時(shí)間來認(rèn)定的話，有可能使實(shí)際購房10年內(nèi)的商品房都面臨征收營業(yè)稅的問題，由此必將限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此，從房源釋放來說，應(yīng)該將“產(chǎn)權(quán)證時(shí)間”調(diào)整為“購房簽約時(shí)間”，這樣既打擊投機(jī)炒作行為又能促進(jìn)合理的二手商品房房源的釋放和入市流通交易。