房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售房的預(yù)收款退回的涉稅處理

　　問(wèn)： 1.房地產(chǎn)公司預(yù)售房，已開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，并已交納契稅，現(xiàn)因各種原因，房屋不能及時(shí)交付用戶(hù)，補(bǔ)償部份款項(xiàng)給用戶(hù)，原發(fā)票上開(kāi)具50萬(wàn)元，并已交契稅，現(xiàn)在預(yù)收款中退回用戶(hù)2萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)這2萬(wàn)元是否可以申請(qǐng)退回營(yíng)業(yè)稅？是否可以從收入中抵減？還是列支成本？契稅是否可退？如何操作？（發(fā)票已不能重開(kāi)）2. 請(qǐng)問(wèn)工業(yè)企業(yè)被評(píng)為國(guó)家級(jí)（科技火炬計(jì)劃）高新技術(shù)企業(yè)，可以享受哪些稅收優(yōu)惠政策？

　　答：1、上述房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋，按預(yù)收款50萬(wàn)元繳納了營(yíng)業(yè)稅，并已開(kāi)具了發(fā)票。現(xiàn)在由于房屋不能及時(shí)交付，該企業(yè)對(duì)用戶(hù)支付2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這種補(bǔ)償實(shí)質(zhì)為房地產(chǎn)企業(yè)向用戶(hù)支付的一種違約金。對(duì)于這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不予退還相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅。另外，根據(jù)稅法規(guī)定，契稅是由房屋購(gòu)買(mǎi)方繳納的，上述情況涉及相應(yīng)的契稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不予退還。

　　《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)［2000］084號(hào)）第五十六條規(guī)定：“納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金（包括銀行罰息），罰款和訴訟費(fèi)可以扣除?！币虼耍鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)支付的2萬(wàn)元違約金可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　2、關(guān)于高新技術(shù)企業(yè)享受稅收優(yōu)惠的問(wèn)題，如果上述工業(yè)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè)，其被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)，應(yīng)按《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[1994]1號(hào)）的規(guī)定享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。該文件第一條第 （一）款規(guī)定，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的，可減按15％的稅率征收所得稅；國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年。

　　如果上述工業(yè)企業(yè)為外商投資企業(yè)，其被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于高新技術(shù)企業(yè)如何適用稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1994]151號(hào)）的規(guī)定享受外商投資企業(yè)所得稅優(yōu)惠。該文件規(guī)定如下：

　　一、在國(guó)務(wù)院確定的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立的被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)以及在北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)設(shè)立的被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的外商投資企業(yè)，自其被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)或新技術(shù)企業(yè)之日所屬的納稅年度起，減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅。

　　二、對(duì)被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)（不包括北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)的新技術(shù)企業(yè)），其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，可從獲利年度起的第一年和第二年免征所得稅，第三年至第五年減半征收所得稅。

　　三、外商投資企業(yè)被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)之日的所屬納稅年度在企業(yè)獲利年度之后，或者北京新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)的外商投資企業(yè)被認(rèn)定為新技術(shù)企業(yè)之日的所屬納稅年度在企業(yè)開(kāi)業(yè)之日所屬年度之后，可就其適用的減免稅期的剩余年限享受減免稅優(yōu)惠待遇；凡在依照有關(guān)規(guī)定適用的減免稅期限結(jié)束之后，才被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)或新技術(shù)企業(yè)的，不應(yīng)追補(bǔ)享受有關(guān)定期減免企業(yè)所得稅的優(yōu)惠待遇。