限制大戶型住房并不必然導(dǎo)致90平方米以下住房的增加。在解決了大戶型住房供需矛盾之后，政府還必須通過增加土地供給，加快商品房建設(shè)速度，滿足中國城鎮(zhèn)化對商品房的需求。
在日前舉行的90平方米住宅設(shè)計頒獎會上，建設(shè)部副部長劉志峰透露：今后，將通過鼓勵小戶型設(shè)計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵推廣中小套型。（12月17日《新京報》）
按照建筑面積征稅可避免實質(zhì)性不公
建設(shè)部選擇大戶型商品房“征保有環(huán)節(jié)稅”，顯然是為了降低宏觀調(diào)控的風(fēng)險。
如果一家人選擇購買90平米以下的小戶型住房，不需要繳納房地產(chǎn)稅；可是如果一家人購買了90平方米以上的大戶型住房，則必須繳納房地產(chǎn)稅。建設(shè)部和財政部制定的這項宏觀調(diào)控政策，至少可以起到遏制高檔商品房項目開發(fā)的作用。
那么，這項政策會不會出現(xiàn)新的不公平呢？假若一家6口人，購買了一套120平米的住房；而另一家2口人，購買了一套90平米的住房，從單位面積來看，前者人均居住面積小于后者。但是，按照建設(shè)部和財政部的稅收制度設(shè)計，前者需要繳納房地產(chǎn)稅，而后者卻不需要繳納房地產(chǎn)稅。這樣的制度合理嗎？
的確，按照人均住房面積征稅可能更具有公平性。但由于中國人口流動不斷加快，所以，如果按照人均居住面積設(shè)計房地產(chǎn)稅，那么，必然會增加征管成本，產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象。
投資者可以通過人口的自由組合，不斷地規(guī)避房地產(chǎn)稅收制度，從而實現(xiàn)利益的最大化。按照建筑面積的大小，確定房地產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，雖然從局部來看存在不公平現(xiàn)象，但是從整體而言，卻能減少征管環(huán)節(jié)的成本，避免在人口計算方面，由于暗箱操作而出現(xiàn)實質(zhì)性不公平現(xiàn)象。
從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析，按照商品房的面積征收房地產(chǎn)稅，比按照家庭人口多少征收房地產(chǎn)稅，交易費(fèi)用會大大減少。如果家庭人口眾多，可以購買2套以上90平方米的住房。如果家庭人口較少，也可以購買2套以上90平米的住房。但是，如果借用他人的身份證購買房屋進(jìn)行投資的話，在流轉(zhuǎn)的過程中，必須補(bǔ)交有關(guān)房地產(chǎn)稅。
之所以進(jìn)行這樣的制度設(shè)計，是因為我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度追求的是實質(zhì)公平而不是形式公平。為了降低房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的可能性，平抑市場價格，確保中低收入家庭擁有住房，政策調(diào)控的首要目標(biāo)是阻止開發(fā)商興建大戶型的高檔商品房。向高檔商品房的擁有者征稅，至少可以減少人們購買高檔商品房的欲望。增加高檔商品房保有成本，可以有效地減少高檔商品房的投資和消費(fèi)。
短期內(nèi)會刺激大戶型住房的價格
向大戶型住房征收房地產(chǎn)稅后，可能會在一定程度上刺激大戶型住房的價格。由于投資者購買大戶型住房，占用了相對較多的土地資源，所以，通過稅收的方式回報社會，也是非常合理的。在今后一段時期內(nèi)，別墅和高檔商品房的供應(yīng)將會更加吃緊，但是，隨著房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)，別墅和高檔商品房的需求將會減少。經(jīng)過一到兩年的價格波動之后，大戶型住房的價格會逐漸平穩(wěn)，大戶型住房的炒作現(xiàn)象將會逐漸減少。
有人認(rèn)為，與其向大戶型商品房擁有者征稅，不如在城市規(guī)劃環(huán)節(jié)禁止大戶型商品房的項目上馬。揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪。當(dāng)然，如果徹底禁止大戶型商品房開發(fā)項目，可以一勞永逸地解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)問題。但是，政府城市規(guī)劃部門可以禁止大戶型商品房開工，但是卻無法解決市場需求問題。允許興建大戶型的商品房，同時提高商品房保有階段的稅收成本，不但可以滿足市場的部分需求，增加國家稅收，而且還可以通過這種方式，實現(xiàn)社會財富的轉(zhuǎn)移，達(dá)到間接分配目的。
還需要通過增加土地供給加快商品房建設(shè)速度
中國的房地產(chǎn)制度，既不是香港或者新加坡的二元商品房開發(fā)制度，政府提供廉價住房、市場提供高檔住房；也不是西方國家單一的商品房交易制度，商品房價格隨行就市，政府不進(jìn)行直接干預(yù)。中國的房地產(chǎn)市場是轉(zhuǎn)軌時期獨(dú)具特色的房地產(chǎn)市場，一方面，土地控制在政府手中；而另一方面，商品房的開發(fā)卻實行完全的市場化。在土地供給相對稀缺、住房需求日益增長的情況下，商品房的價格必然會持續(xù)攀升。
限制大戶型住房并不必然導(dǎo)致90平方米以下住房的增加。如果住房總供給小于總需求，那么，商品房價格上漲將會是長期的趨勢。所以，在解決了大戶型住房供需矛盾之后，政府還必須通過增加土地供給，加快商品房建設(shè)速度，滿足中國城鎮(zhèn)化對商品房的需求。
簡單地說，向大戶型住房的擁有者征收房地產(chǎn)稅，并不必然導(dǎo)致普通住宅的供給增加。這項稅收政策只能間接地引導(dǎo)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移到90平方米以下商品房建設(shè)中來。但是，如果僅有房地產(chǎn)稅制度，而沒有土地規(guī)劃、土地出讓、價格、利率等宏觀調(diào)控政策的支撐，那么，這項制度將很難發(fā)揮作用。
事實上，每一次政府控制土地供應(yīng)政策的出臺，都會刺激商品房價格上漲。要想從根本上解決這個問題，必須建立一種土地與房屋價格聯(lián)動的機(jī)制，并且通過征收房地產(chǎn)稅，實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。換句話說，政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，簽訂附條件的出讓合同，防止開發(fā)商進(jìn)行土地炒作。在確保土地價格適中的情況下，通過控制房屋規(guī)劃，保證普通居民都能擁有屬于自己的住房。制定房地產(chǎn)稅不是殺富濟(jì)貧，而是從根本上減少高檔商品房供給，從而實現(xiàn)“居者有其屋”的宏觀調(diào)控目標(biāo)。
延伸閱讀：
大戶型征收保有稅 是引導(dǎo)消費(fèi)還是助推房價
建設(shè)部副部長劉志峰12月16日透露：今后，將通過鼓勵小戶型設(shè)計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵推廣中小套型。此前，北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對大戶型收稅。相關(guān)人士表示，上海的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶型的質(zhì)量，逐步提高小戶型的市場供應(yīng)比例。
專家觀點(diǎn)：
易憲容：大房子要征稅 房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)啊調(diào)
據(jù)北京媒體報道，針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過度投資與消費(fèi)，建設(shè)部正在醞釀新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一是對戶型面積偏大的房子收取保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，二是未來的銷售型經(jīng)濟(jì)適用房很可能將由政府和購房者共享產(chǎn)權(quán)。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控仍然是明年經(jīng)濟(jì)工作的一個重點(diǎn)，在2006年即將過去的時候，有關(guān)部門透露出有意醞釀新的政策，無疑是表達(dá)了要在2007年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。
孫克放：征收保有稅 限制消費(fèi)比限制產(chǎn)品更有效
孫克放表示，對大戶型征保有稅是政府引導(dǎo)人們改變消費(fèi)模式，目前我國資源緊張，不管是礦產(chǎn)能源還是土地資源，人口眾多、污染等現(xiàn)象也對資源造成了很大的壓力。對大戶型征稅，這樣可以倡導(dǎo)人們住小一點(diǎn)，采取適度、適宜的消費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，從2003年起我國大戶型就開始偏多，這很不利于資源的節(jié)約利用。人們對大戶型的奢侈性消費(fèi)不利用中國的可持續(xù)性發(fā)展，今年政府也出臺70%.90平政策來做小戶型。
周榕：對只有70年使用權(quán)的房產(chǎn)征保有稅太可笑
周教授稱這是國家抓住最后一根救命稻草——稅收，他表示，國家已經(jīng)用盡了經(jīng)濟(jì)、政治、法律等各方面的措施來調(diào)控房地產(chǎn)，但都沒起到太大的作用，最后一步只能通過稅收來調(diào)控。
如果對存量大戶型住宅征保有稅，這是存在很大問題的。因為很多人在購買的時候并沒有這個稅，比如有些人是在5-10年前買的90多平的住宅，還有人是公有住房、退休前分的90平米以上房子，他們都不屬于高收入人群，但如果對他們征稅這是不可理解的。
