房地產(chǎn)稅制改革迫在眉睫

　　客觀地說，在房地產(chǎn)開發(fā)中，稅費(fèi)的確占據(jù)開發(fā)成本的不小比例。北京一位知名開發(fā)商在陽光衛(wèi)視的一次人物訪談中說，目前房地產(chǎn)的開發(fā)成本中稅費(fèi)約占65%，建安成本（房屋的建造成本）為35%.

　　對(duì)開發(fā)商而言，主要的稅種有兩個(gè)，一是營(yíng)業(yè)稅，一是企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅在許多大城市為5.5%，其構(gòu)成為營(yíng)業(yè)稅5%以及在此基礎(chǔ)上附加的城市建設(shè)稅和教育附加稅。由于這塊稅是根據(jù)開發(fā)商銷售實(shí)現(xiàn)額征收的，因此避稅的空間不大。

　　按照房地產(chǎn)征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，為房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。如果僅從現(xiàn)在所征收的房地產(chǎn)稅來看，由于有避稅因素，總的稅負(fù)并不十分重。

　　那么開發(fā)商為何說在開發(fā)成本構(gòu)成中，稅負(fù)因素占有很大比重呢？這是因?yàn)槠渲邪巳龎K內(nèi)容，即租、稅、費(fèi)。租，主要是土地出讓金；稅，主要有房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；至于“費(fèi)”，可以說與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言，收費(fèi)項(xiàng)目大都有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種。

　　房地產(chǎn)收費(fèi)的本質(zhì)是政府有關(guān)部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務(wù)收取的直接性補(bǔ)償，不具有房地產(chǎn)稅收強(qiáng)制、無償、固定的特征。由于收費(fèi)是進(jìn)入地方財(cái)政的預(yù)算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭(zhēng)食的蛋糕，收費(fèi)種類越來越多就不足為奇了。

　　北京一位開發(fā)商告訴記者，實(shí)際上稅在開發(fā)成本中沒有多少，主要是費(fèi)。你不交費(fèi)，項(xiàng)目就根本進(jìn)行不下去。

　　從廣義上講，無論我們對(duì)行政事業(yè)收費(fèi)作何解釋，但對(duì)于購房人來說，已含在房?jī)r(jià)中的稅費(fèi)都是一種負(fù)擔(dān)。說穿了，費(fèi)與稅并沒有什么本質(zhì)的區(qū)別，費(fèi)與稅的不同僅在于各自立法級(jí)別的高低不同。由于“費(fèi)”關(guān)乎政府各相關(guān)部門的切身利益，因而開發(fā)商要想逃“費(fèi)”會(huì)有一定難度。

　　按照有關(guān)部門設(shè)計(jì)的稅改思路，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢?、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費(fèi)，就是對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一固定稅種。