物業(yè)稅對住房消費影響幾何

　　最近，物業(yè)稅問題重又成為人們關注的焦點。一則因為物業(yè)稅正在某些城市模擬測試，測試成熟后可能將在更廣泛的范圍推廣；二則因為近期出臺了一系列有關房地產(chǎn)的政策和措施，而且目前房地產(chǎn)市場仍然處于高位敏感階段，其走勢頗受關注。在此背景下，尋常百姓都渴望了解和厘清物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場特別是住房消費的影響。

　　世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況：一是只征收轉讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉額為計稅依據(jù)；二是對保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)；三是對轉讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據(jù)。就我國而言，我們所說的物業(yè)稅應該屬于第二種情況。按照2003年10月通過的《中共中央關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中談到的物業(yè)稅改革的設想，我國即將開征的物業(yè)稅是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。其實質是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費，轉化為購房后其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從這個意義上講，征收物業(yè)稅確實能降低消費者的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力，改善居民住宅消費質量。但是，仔細地思考，事情又不是如此簡單。

　　首先，一般來說，城市的基礎設施是不斷改善的，這意味著城市地段會不斷升值，居民住宅的評估市值也會水漲船高，每年政府收的物業(yè)稅收會不斷增加。這于地方政府當然是利好，但對于普通的購房者而言卻增加了諸多不確定性。他們如果在購房的時候根本不知道將來要支付多少物業(yè)稅，就無法作出理性的消費決策。買房事實上是持續(xù)70年的事情，所以這種事先無法預見的風險會有很大影響。如果將來房屋所在地段升值，就必須繳納更多的稅。開征物業(yè)稅后，如何消除居民購房的矛盾心理，恐怕是一個無法回避的問題。

　　其次，理論上講，物業(yè)稅開征后，隨著房產(chǎn)商開發(fā)成本的下降，房價會跟著下降，但要說“物業(yè)稅開征就必然使房價下降30%至40%”，也是缺乏科學根據(jù)的。持這種說法的人，主要是寄希望于把現(xiàn)在一次性繳納的土地出讓金（本應該70年分次繳納）分攤到每年繳納的物業(yè)稅中去。但是，物業(yè)稅與出讓金是兩個不同的概念。在我國，城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，因此地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出讓金；而繳納物業(yè)稅是一國公民依法應盡的義務，兩者的本質截然不同。不能因為房屋所有者向政府繳納了物業(yè)稅就可以免費占用土地的使用權。既然物業(yè)稅包含不了土地出讓金，那么，就很難想象只要開征物業(yè)稅就會大幅度降低購房成本了。況且，決定房價高低的主要因素是價值規(guī)律和供求關系，是居民收入水平、有效需求和對未來房價市值的預期。開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的目的是追求最大利潤，只要能賣掉，就是土地一分錢不收，他也不會降價。當然，政府如果在房地產(chǎn)開發(fā)流通過程中大量減稅，把幾個稅種合并，并降低稅率，是可以在一定程度上降低開發(fā)成本的，但最終結果并不會是人們所期待的那樣使房價下降30%至40%.

　　再次，物業(yè)稅的開征可能出現(xiàn)“買房不易，用房更難”的現(xiàn)象。在目前各大城市房價居高不下的情況下，即使因為物業(yè)稅的開征導致房價下降10%，也改變不了大多數(shù)老百姓“望房興嘆”的基本格局。開征物業(yè)稅后，尋常百姓用房更難，而且用房的成本是不斷變化的。這意味著業(yè)主將承受月供與稅費的雙重壓力，“斷供”不是不可能的。

　　從社會公正和稅收公平的角度出發(fā)，物業(yè)稅的開征必須制定起征點和免征額。為鼓勵一般百姓購房和保證養(yǎng)房，政府可規(guī)定百姓在購第一套自住房時可以免繳物業(yè)稅，只有購第二套住房時，才繳物業(yè)稅。此外，對于原有已經(jīng)一次性交納了土地出讓金和稅費的商品房，應納入到免稅范圍。還有，考慮到目前我國城鄉(xiāng)收入差距比較大，物業(yè)稅應該將農(nóng)村排除在外，僅限于在城市征收。